2014年08月09日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
「不動産投資をとおして幸せになること」
決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。
あなたのお気に入り団員は誰ですか?
↓ひさしぶりなっしー
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ふなっすぃなっしー
まずは宣伝なっしー
親戚のふなっしーが一番くじをやってるなっしー
http://1kuji.bpnavi.jp/item/826/
ハズレなしでとてもお得なっしー
いぬたろうがクビになったなっしー
ふなっすぃがスカウトしたので責任を少し感じているなっしー
ふなっすぃも内容よくわからなかったなっしー
彼はたぶん肉欲団で石渡やろうとして失敗したなっしー
いしわたなんてきょーび流行らないなっしー
さて今回はブログランキングをあげるにはどうすればいいか本気で考えてみたなっしー
1.お遊び要素をつくる
水戸大家やユニークな一匹狼に代表されるブログ内に誤字脱字を盛り込むスキーム
読者は今日のブログはどこに誤字脱字があるか気になってしまうなっしー
全国賃貸住宅新聞もたまにやっている事からもわかるように
世間の常識である事は確定的に明らかなっしー
あとはゴールドオーシャンビジネスの人みたいに
わざと突っ込まれるようなボケを仕込んで
突っ込み待ちするのも高度なテクニックであると思うなっしー
2.食べ物で釣る
よく解らないけど食べ物食べた記事でランキング上がっている人がいることからも解るように
食べ物を見ると人はブログランキングをクリックしたくなる性質があるなっしー
これでぽちくり頂きなっしー
3.仮想のアイドルをつくる
ゲームオタクとかプラモデルオタクのアイドルがいるなら
不動産アイドルをつくればいいなっしー
今日は初めてDIYしちゃいました♪
とかそういうのやれば多分皆クリックするなっしー
打倒すっし-大家なっしー
ルイージ画伯(誰だか知らないけど)に不動産ぎゃるの画像を書いてもらうなっしー
4.自前でクリック屋ツールをつくる
プロキシー自動取得 IP変える UA変える クッキー消す
で自動クリック屋ツールできるんじゃねと思って適当にやってみたけど失敗したなっしー
初めはjmeterあたりでさくっとIPリスト読み込んで大量クリックとか考えてみたのだけど
jmeterでプロキシー刺すのが以外に大変だったので適当にVBかHSPあたりで考えてたのだけど途中でやる気がなくなったなっしー
デスクトップPCを使わない場合は自動でwifi接続した上でクリックをするというスマホアプリでも面白そうだと思ったんだけどやっぱり面倒で途中で開発は中止になったなっしー
アイデアは書いておくので誰か作るなっしー
5.炎上する
いま流行りの炎上商法なっしー
ブログ炎上させれば固定客がつくなっしー
これからどんどん炎上させるなっしー
↓やっぱりまたこのオチなっしー
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お風呂屋さんとかいった時におねーさんにぽちくりお願いするのが一番11方法なっしー
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ふなっすぃも内容よくわからなかったなっしー
彼はたぶん肉欲団で石渡やろうとして失敗したなっしー
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さて今回はブログランキングをあげるにはどうすればいいか本気で考えてみたなっしー
1.お遊び要素をつくる
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読者は今日のブログはどこに誤字脱字があるか気になってしまうなっしー
全国賃貸住宅新聞もたまにやっている事からもわかるように
世間の常識である事は確定的に明らかなっしー
あとはゴールドオーシャンビジネスの人みたいに
わざと突っ込まれるようなボケを仕込んで
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2.食べ物で釣る
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とかそういうのやれば多分皆クリックするなっしー
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ルイージ画伯(誰だか知らないけど)に不動産ぎゃるの画像を書いてもらうなっしー
4.自前でクリック屋ツールをつくる
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で自動クリック屋ツールできるんじゃねと思って適当にやってみたけど失敗したなっしー
初めはjmeterあたりでさくっとIPリスト読み込んで大量クリックとか考えてみたのだけど
jmeterでプロキシー刺すのが以外に大変だったので適当にVBかHSPあたりで考えてたのだけど途中でやる気がなくなったなっしー
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2014年07月31日 (木) | 編集 |
肉欲団は30日、都内で会見を行い
いぬたろう記者と来季の契約を結ばないことを発表した。
いぬたろう記者は鳴り物入りで肉欲団ブログで執筆したものの
真面目な記事を書くなどの反抗的かつ反社会的な態度が非常に目に余ると
一部の読者から批判がよせられていた。
肉欲団代表であるニックマン氏は記者団の質問に対し
「ふざけた事しか書かないブログなのに真面目な記事を書くなど言語道断」
と声を荒げた
いぬたろう氏は今後はプロレス活動に専念するという
以上 肉欲ニュースがお送り致しました
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2014年07月21日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
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テナント物件独自のリスクというものがある
都心のBクラス以下のビルが家賃を下げても入居が入らない現象ってのはちょい前に狼氏のブログでも軽く書かれていたが
リフォームしようがリノベしようが入居しない物件も数多く存在する
今回は詳しは書かないが
OA工事をすると天井高が低くなって圧迫感を感じる物件などはいくらリノベしようが入居はない
レジとテナント リスクプレミアムも違っていたり、面積増に対しての賃料増の見込みも多く違うので同じものと判断して投資を行うと痛い目にあう
前回の続きを書こう
最近の利回りが低い理由とはなぜだという話
最近の利回りが低いとはつまりキャップレートが減少していると読み替える事が出来る
ここで気をつけないといけないのはキャップレート=リスクプレミアムと判断してしまう事だ
「なんとか父さん」とかそんな感じの本を読んで不動産投資を開始された方はいまいち理解できないかも知れないが
キャップレートとはリスクプレミアム+リスクフリーレート-期待成長率で算出する
あの当時は期待成長率もリスクフリーレートも0換算できた為
キャップレート=リスクプレミアム と読み替える事も出来たであろうが
今は勝手が違う
さてでは期待成長率とリスクフリーレートを算出するにはどうすればいいか
リスクフリーレートは一般的に国債の金利を求める為、国債の金利を採用しよう
こちらについては大きな変化はない
期待成長率は様々な考えがあり、一概にこれといえるものがないのだが
今回はマクロ的なアプローチを行うので
GDP成長率を期待成長率としてみる事にする
つまり、市場が想定する成長率は名目GDPに近しいという考えだ
名目GDPは下記のサイトから確認できる
http://ecodb.net/country/JP/imf_gdp.html
IMFの2014年4月時点での推計ではあるものの2014年の上昇率は3%である
2000年以降のGDPの上昇率は概ね-1%~1%のレンジに治まっている
(2010年に2.4%の上昇はしているものの2009年の成長率94%の反動と考えるのが妥当であろう)
つまり、名目GDPベースで考えると、2%~3%以上上昇しており
上記を成長率とした場合、リスクフリーレートは変化なしと考えた場合
利回りベース2%~3%の減少していると考える事ができる
利回り15%の物件が12%前後で売られていてもバブルではなく
あくまで成長率上昇による利回り低下、リスクプレミアムの低下ではない
と“理論上”は考えられる
(ちなみにCPIという観点からアプローチしてもいい 賃料とCPIの寄与度が高い為、2%の物価上昇目標=収益率2%増=成長率2%と考えることもできる)
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都心のBクラス以下のビルが家賃を下げても入居が入らない現象ってのはちょい前に狼氏のブログでも軽く書かれていたが
リフォームしようがリノベしようが入居しない物件も数多く存在する
今回は詳しは書かないが
OA工事をすると天井高が低くなって圧迫感を感じる物件などはいくらリノベしようが入居はない
レジとテナント リスクプレミアムも違っていたり、面積増に対しての賃料増の見込みも多く違うので同じものと判断して投資を行うと痛い目にあう
前回の続きを書こう
最近の利回りが低い理由とはなぜだという話
最近の利回りが低いとはつまりキャップレートが減少していると読み替える事が出来る
ここで気をつけないといけないのはキャップレート=リスクプレミアムと判断してしまう事だ
「なんとか父さん」とかそんな感じの本を読んで不動産投資を開始された方はいまいち理解できないかも知れないが
キャップレートとはリスクプレミアム+リスクフリーレート-期待成長率で算出する
あの当時は期待成長率もリスクフリーレートも0換算できた為
キャップレート=リスクプレミアム と読み替える事も出来たであろうが
今は勝手が違う
さてでは期待成長率とリスクフリーレートを算出するにはどうすればいいか
リスクフリーレートは一般的に国債の金利を求める為、国債の金利を採用しよう
こちらについては大きな変化はない
期待成長率は様々な考えがあり、一概にこれといえるものがないのだが
今回はマクロ的なアプローチを行うので
GDP成長率を期待成長率としてみる事にする
つまり、市場が想定する成長率は名目GDPに近しいという考えだ
名目GDPは下記のサイトから確認できる
http://ecodb.net/country/JP/imf_gdp.html
IMFの2014年4月時点での推計ではあるものの2014年の上昇率は3%である
2000年以降のGDPの上昇率は概ね-1%~1%のレンジに治まっている
(2010年に2.4%の上昇はしているものの2009年の成長率94%の反動と考えるのが妥当であろう)
つまり、名目GDPベースで考えると、2%~3%以上上昇しており
上記を成長率とした場合、リスクフリーレートは変化なしと考えた場合
利回りベース2%~3%の減少していると考える事ができる
利回り15%の物件が12%前後で売られていてもバブルではなく
あくまで成長率上昇による利回り低下、リスクプレミアムの低下ではない
と“理論上”は考えられる
(ちなみにCPIという観点からアプローチしてもいい 賃料とCPIの寄与度が高い為、2%の物価上昇目標=収益率2%増=成長率2%と考えることもできる)
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2014年07月11日 (金) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
「不動産投資をとおして幸せになること」
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犬太郎が書く
ふなっすぃーのふざけた記事との落差が酷いと思うが真面目に書いてみよう
今回はバブルについて書く
今はバブルなのか
感覚的にバブルだバブルだといっている人が結構見受けられるので
出来るだけ論理的に考察してみようという話
あくまでひとつのアプローチとして書いているだけで
私の本心ではない事を事前に書いておく
まずは統計的アプローチで検証してみる
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?lid=000001118891
不動産登記(年次表)の13-00-4 あたりを見ると色々見えてくるものがある
例えば土地の抵当権の設定の伸び率を見てみると
平成23年:96.4% 平成24年:103.4% 平成25年:106.2%
一方根抵当権の設定の伸び率は
平成23年:100.3% 平成24年: 97.8% 平成25年:102.8%
抵当権の設定数を十把一絡げに住宅ローンと断定するのは早計ではあるもののひとつの検証材料となるのではないか
ちなみにミニバブルの時を平成17年~平成19年と仮定して同じように伸び率を検証してみると
抵当権 平成17年:99.4% 平成18年:91.8% 平成19年:88.0%
根抵当権 平成17年:96.7% 平成18年:103.1% 平成19年:88.9%
また売買による所有権移転の推移は以下のようになる
平成23年:98.4% 平成24年:106.0% 平成25年:106.4%
平成17年:98.7% 平成18年:97.9% 平成19年:93.1%
以外に思われるかも知れないがミニバブルと呼ばれた時期は所有権移転はそこまで起こっていない
さらに地価公示の価格を見てみると大変興味深い結果が出る
http://www.chika-data.com/
地価公示の伸び率を掲載してみよう
平成23年:97.4% 平成24年:97.8% 平成25年:99.5%
平成17年:97.1% 平成18年:101.9% 平成19年:109.7%
平成19年、所有権移転は下がっているにも関わらず地価は大幅に上がっている
一方平成23年から25年にかけて地価の伸び率はゆるやかだ
この数字の違いをどう捉えるかは人それぞれではあるものの
単純にバブってる訳ではないと思うんですがどうなんでしょうか?
この数字から
平成23年以降における抵当権の増と所有権移転の増は実需な部分がかなり占めているのではないかと考えられる
(消費税増税の駆け込み需要も相まっている可能性が高い)
また平成17年前後の
地価が上昇しているにも関わらず
取引量はそこまで増加しておらず、さらに抵当権の設定も動いていない点は
実需よりも一部の土地に対して投機的な金が動いているのではないかと考えられる
以上平成17年前後は投機主導 平成23年前後は実需主導 で相場を押し上げていると考えられる
じゃあ なんで 最近の物件は利回りひくいんじゃ
って話については次回にする
ほんとは今日にまとめて書く予定だったが
統計資料を見れば見るほど色々書きたくなってしまった
こんなに違っているとは思わなかったぜ
ちなみに平成20年のそれぞれの伸びは
地価公示108.5% 所有権移転89.8% 抵当権設定84.7% 根抵当権設定98.2%
さらに顕著だ
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犬太郎が書く
ふなっすぃーのふざけた記事との落差が酷いと思うが真面目に書いてみよう
今回はバブルについて書く
今はバブルなのか
感覚的にバブルだバブルだといっている人が結構見受けられるので
出来るだけ論理的に考察してみようという話
あくまでひとつのアプローチとして書いているだけで
私の本心ではない事を事前に書いておく
まずは統計的アプローチで検証してみる
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?lid=000001118891
不動産登記(年次表)の13-00-4 あたりを見ると色々見えてくるものがある
例えば土地の抵当権の設定の伸び率を見てみると
平成23年:96.4% 平成24年:103.4% 平成25年:106.2%
一方根抵当権の設定の伸び率は
平成23年:100.3% 平成24年: 97.8% 平成25年:102.8%
抵当権の設定数を十把一絡げに住宅ローンと断定するのは早計ではあるもののひとつの検証材料となるのではないか
ちなみにミニバブルの時を平成17年~平成19年と仮定して同じように伸び率を検証してみると
抵当権 平成17年:99.4% 平成18年:91.8% 平成19年:88.0%
根抵当権 平成17年:96.7% 平成18年:103.1% 平成19年:88.9%
また売買による所有権移転の推移は以下のようになる
平成23年:98.4% 平成24年:106.0% 平成25年:106.4%
平成17年:98.7% 平成18年:97.9% 平成19年:93.1%
以外に思われるかも知れないがミニバブルと呼ばれた時期は所有権移転はそこまで起こっていない
さらに地価公示の価格を見てみると大変興味深い結果が出る
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地価公示の伸び率を掲載してみよう
平成23年:97.4% 平成24年:97.8% 平成25年:99.5%
平成17年:97.1% 平成18年:101.9% 平成19年:109.7%
平成19年、所有権移転は下がっているにも関わらず地価は大幅に上がっている
一方平成23年から25年にかけて地価の伸び率はゆるやかだ
この数字の違いをどう捉えるかは人それぞれではあるものの
単純にバブってる訳ではないと思うんですがどうなんでしょうか?
この数字から
平成23年以降における抵当権の増と所有権移転の増は実需な部分がかなり占めているのではないかと考えられる
(消費税増税の駆け込み需要も相まっている可能性が高い)
また平成17年前後の
地価が上昇しているにも関わらず
取引量はそこまで増加しておらず、さらに抵当権の設定も動いていない点は
実需よりも一部の土地に対して投機的な金が動いているのではないかと考えられる
以上平成17年前後は投機主導 平成23年前後は実需主導 で相場を押し上げていると考えられる
じゃあ なんで 最近の物件は利回りひくいんじゃ
って話については次回にする
ほんとは今日にまとめて書く予定だったが
統計資料を見れば見るほど色々書きたくなってしまった
こんなに違っているとは思わなかったぜ
ちなみに平成20年のそれぞれの伸びは
地価公示108.5% 所有権移転89.8% 抵当権設定84.7% 根抵当権設定98.2%
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2014年07月01日 (火) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
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犬太郎だ
前回のブログで勝手がわかった
さっそく書いてみる
本当はにゃんきち氏のタイの海外移住について書こうと思ったがメモが見当たらない
一部メモがあったので抜粋してみると
インドネシアでは、土地は神のものであり、外国人は永久所有が出来ない(=借地権の土地に自己所有の建物を建てる形式で別荘を保有し、リース期間が過ぎると土地を手放さないといけない)
バリ島には外国人向けのヴィラやコンドミニアムが流通しており、米ドル建てでだいたい500万円から2000万くらいが相場(調査当時(サブプライム前)の価格)
ビザはマックス30日
一ヶ月超を望むのならば、180日有効のソシアルビザ(文化交流ビザ)か5年間有効のビザ・ランシア(リタイアメントビザ)
ソシアルビザは身元保証人が必要で、学校側がスポンサードするのが通例
ビザ・ランシア取得の条件は55歳以上で3万5千米ドル以上の不動産購入もしくは月額500米ドル以上の賃貸物件に住居、月額1500米ドル以上の年金需給か相当する預貯金がある事、インドネシア人を1人以上雇用する等条件あり
とか海外移住って相当ハードルたかいっすよって話でした
インドネシアに限らず東南アジアでは土地は神のものって考えがまかり通っていて
外国人が容易に土地を購入できないようになっているので注意が必要です
あのあたりに投資している方々はそのあたりちゃんと理解しているんでしょうかね
クライアントの依頼でまとめたレポートが出てきたらまた紹介します
(あのときは経費で海外旅行いけて楽しかった。サンクスKさん)
追記
タイのメモが出てきたので適当に羅列
ビザ
ロングステイビザ:50歳以上 タイ国内の銀行に80万バーツ以上の預金もしくは所得証明(年額80万バーツ以上)の提示
もしくは観光ビザを申請、更新する事でマックス90日まで滞在可
金
現地銀行口座の開設には居住先の記載必須(ホテル等不可)
バンコク銀行の場合、非居住者でも定期預金の開設は可(現地での引き出し不可)
生活費をプールするには、現地での普通預金口座の開設がマスト=居住者でなければならない
ただし外国人は不動産の登記ができない。トラブル多し
文化
タイは交渉の社会
バンコク近辺のタクシー以外はメーターなし、交渉を行う
もちろんドライバーは英語はほとんど喋れない
飯
町の至るところに屋台があり
一般的に一日三食共外食
地域
バンコクは交通渋滞がひどいので、スカイトレインBTSの最寄駅を選ぶのが普通
スクンビット地区は日本人が多いエリアで治安良
チェンマイも人気が高く、12月~3月は春のような気候で物価もプーケット等の観光地に比べると安い
月あたりかかる費用(タイバーツ:3円換算)
2ベッドのコンドミニアム:7万~8万(場所により相違)
食費2万
タクシー代:2万
通信費:5千
遊行費:3万
予備費:2万5千
合計:17万~18万
CF50万くらいあれば十分暮らせそうな気がした
移住するには預金口座の開設がネックなので
流浪するのもいいかも知れない
夏は北海道 冬は沖縄or東南アジアでゆるりと暮らすのも面白いかもしれない
子供が独立したら考えてみる
また、東南アジアでは特に顕著であるが
日本人であるとばれるとボラれるので
アイアムアチャイニーズとかコリアンとかいう事が必須であると思う
周りに自分は中国人と偽り続けて暮らすのはなかなか大変かもしれん
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犬太郎だ
前回のブログで勝手がわかった
さっそく書いてみる
本当はにゃんきち氏のタイの海外移住について書こうと思ったがメモが見当たらない
一部メモがあったので抜粋してみると
インドネシアでは、土地は神のものであり、外国人は永久所有が出来ない(=借地権の土地に自己所有の建物を建てる形式で別荘を保有し、リース期間が過ぎると土地を手放さないといけない)
バリ島には外国人向けのヴィラやコンドミニアムが流通しており、米ドル建てでだいたい500万円から2000万くらいが相場(調査当時(サブプライム前)の価格)
ビザはマックス30日
一ヶ月超を望むのならば、180日有効のソシアルビザ(文化交流ビザ)か5年間有効のビザ・ランシア(リタイアメントビザ)
ソシアルビザは身元保証人が必要で、学校側がスポンサードするのが通例
ビザ・ランシア取得の条件は55歳以上で3万5千米ドル以上の不動産購入もしくは月額500米ドル以上の賃貸物件に住居、月額1500米ドル以上の年金需給か相当する預貯金がある事、インドネシア人を1人以上雇用する等条件あり
とか海外移住って相当ハードルたかいっすよって話でした
インドネシアに限らず東南アジアでは土地は神のものって考えがまかり通っていて
外国人が容易に土地を購入できないようになっているので注意が必要です
あのあたりに投資している方々はそのあたりちゃんと理解しているんでしょうかね
クライアントの依頼でまとめたレポートが出てきたらまた紹介します
(あのときは経費で海外旅行いけて楽しかった。サンクスKさん)
追記
タイのメモが出てきたので適当に羅列
ビザ
ロングステイビザ:50歳以上 タイ国内の銀行に80万バーツ以上の預金もしくは所得証明(年額80万バーツ以上)の提示
もしくは観光ビザを申請、更新する事でマックス90日まで滞在可
金
現地銀行口座の開設には居住先の記載必須(ホテル等不可)
バンコク銀行の場合、非居住者でも定期預金の開設は可(現地での引き出し不可)
生活費をプールするには、現地での普通預金口座の開設がマスト=居住者でなければならない
ただし外国人は不動産の登記ができない。トラブル多し
文化
タイは交渉の社会
バンコク近辺のタクシー以外はメーターなし、交渉を行う
もちろんドライバーは英語はほとんど喋れない
飯
町の至るところに屋台があり
一般的に一日三食共外食
地域
バンコクは交通渋滞がひどいので、スカイトレインBTSの最寄駅を選ぶのが普通
スクンビット地区は日本人が多いエリアで治安良
チェンマイも人気が高く、12月~3月は春のような気候で物価もプーケット等の観光地に比べると安い
月あたりかかる費用(タイバーツ:3円換算)
2ベッドのコンドミニアム:7万~8万(場所により相違)
食費2万
タクシー代:2万
通信費:5千
遊行費:3万
予備費:2万5千
合計:17万~18万
CF50万くらいあれば十分暮らせそうな気がした
移住するには預金口座の開設がネックなので
流浪するのもいいかも知れない
夏は北海道 冬は沖縄or東南アジアでゆるりと暮らすのも面白いかもしれない
子供が独立したら考えてみる
また、東南アジアでは特に顕著であるが
日本人であるとばれるとボラれるので
アイアムアチャイニーズとかコリアンとかいう事が必須であると思う
周りに自分は中国人と偽り続けて暮らすのはなかなか大変かもしれん
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