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リフォームをどこまでやる?
2014年09月24日 (水) | 編集 |
「帰ってきたお肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略は団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ
「不動産投資をとおして幸せになること」
不動産投資を煽るつもりはないけれどさまざまな考え方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃

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購入した350万物件のリフォーム状況

クロスの貼替えが終わりこんな感じになりました

部屋が明るくなりますね
ビフォア   →     途中  →   アフター
ヤ1 ヤ2 ヤ3


階段
ビフォア   →   アフター
ヤ4 ヤ5

外観
駐車場は砕石を均せば完成です
ビフォア    →     アフター

毎度、どこまで仕上げるか悩みます。
タダで出来るなら完璧に仕上げますが、戸建はこだわり出すと直す箇所が多く利回りが悪化するのでパッと見のキレイさを優先させて実質事項を決定します。
それでも想定より1~2割は当初の予算オーバーなのですが・・・

私も1棟目、2棟目の時は綺麗な方がいいだろうとトコトンこだわってリフォーム会社に頼んであれこれ新調していましたが、売買の仲介さんに こだわりすぎだ! と言われてしまいました。。 
確かに客付けの決定打にならない部分まで こだわりで新調・交換 していたので反省しました。

なのでそれ以降は 費用対効果 を考えながらリフォーム事項を決定しています。
まあ、普通に考えれば当たり前のことなんですがね。
自分の物件となるとどこかでこだわりがでてきてしまいます。

次に募集期間中は時々現地に行って掃除をすることは大事でしょう。
ルームクリーニング入れてもしばらく経つと埃が出て靴下が汚れますので。
掃除に行ってるとなぜか入居が決まるんです。物件って生き物?!


本物件は自宅より高速を使わずに約60kmです。
他にも遠いもので高速を使って約80kmの物件もあります。

リフォーム期間中&募集期間中は合わせて10回くらいは現地に行きますが一旦入居が決まるとまず現地に行かなくなります。これが戸建賃貸の特徴でしょう。
物件近所にたまたま用事があって通りかかった際に物件に寄って外観だけ見ることもありますが、それでも
2棟目、3棟目は2年は行ってません
5棟目も入居後一度も現地に行ってません


4棟目の1棟マンションは掃除をオーダーしていないので毎週行って共用部の掃除しないといけませんし、エントランスやゴミ捨て場の状況、違法駐車などにも目を光らせる必要があります。
また9戸あると時々入退去も時々発生しますので退去時・リフォーム完了時の確認や入居付けの営業など結構手がかかります。

首都圏に住んでる方は物件は近いに越したことはないのですが、物件価格が上がってしまい思うような利回りが出ません。戸建は一般的に入居期間が長く、遠くても体力を使うのは最初のリフォーム時だけなのでクルマで日帰りで行ける距離ならばあんまり気にしなくていいと思います。
一時しか行かないのでドライブや現地のランチなどを楽しみましょう。

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コメント
この記事へのコメント
えっ!
ヤマト先輩も引退でつか?
2014/09/24(水) 22:53:06 | URL | ハゲ男爵 #-[ 編集]
No title
どうなんですかね?!
みんないなくなっちゃうかもね(笑)
2014/09/25(木) 07:09:12 | URL | ヤマトタケシ #-[ 編集]
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