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いぬたろう4
2014年07月21日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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テナント物件独自のリスクというものがある
都心のBクラス以下のビルが家賃を下げても入居が入らない現象ってのはちょい前に狼氏のブログでも軽く書かれていたが
リフォームしようがリノベしようが入居しない物件も数多く存在する

今回は詳しは書かないが
OA工事をすると天井高が低くなって圧迫感を感じる物件などはいくらリノベしようが入居はない
レジとテナント リスクプレミアムも違っていたり、面積増に対しての賃料増の見込みも多く違うので同じものと判断して投資を行うと痛い目にあう




前回の続きを書こう
最近の利回りが低い理由とはなぜだという話
最近の利回りが低いとはつまりキャップレートが減少していると読み替える事が出来る
ここで気をつけないといけないのはキャップレート=リスクプレミアムと判断してしまう事だ

「なんとか父さん」とかそんな感じの本を読んで不動産投資を開始された方はいまいち理解できないかも知れないが
キャップレートとはリスクプレミアム+リスクフリーレート-期待成長率で算出する

あの当時は期待成長率もリスクフリーレートも0換算できた為
キャップレート=リスクプレミアム と読み替える事も出来たであろうが
今は勝手が違う

さてでは期待成長率とリスクフリーレートを算出するにはどうすればいいか

リスクフリーレートは一般的に国債の金利を求める為、国債の金利を採用しよう
こちらについては大きな変化はない

期待成長率は様々な考えがあり、一概にこれといえるものがないのだが
今回はマクロ的なアプローチを行うので
GDP成長率を期待成長率としてみる事にする
つまり、市場が想定する成長率は名目GDPに近しいという考えだ
名目GDPは下記のサイトから確認できる

http://ecodb.net/country/JP/imf_gdp.html

IMFの2014年4月時点での推計ではあるものの2014年の上昇率は3%である
2000年以降のGDPの上昇率は概ね-1%~1%のレンジに治まっている
(2010年に2.4%の上昇はしているものの2009年の成長率94%の反動と考えるのが妥当であろう)

つまり、名目GDPベースで考えると、2%~3%以上上昇しており
上記を成長率とした場合、リスクフリーレートは変化なしと考えた場合
利回りベース2%~3%の減少していると考える事ができる
利回り15%の物件が12%前後で売られていてもバブルではなく
あくまで成長率上昇による利回り低下、リスクプレミアムの低下ではない
と“理論上”は考えられる


(ちなみにCPIという観点からアプローチしてもいい 賃料とCPIの寄与度が高い為、2%の物価上昇目標=収益率2%増=成長率2%と考えることもできる)

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コメント
この記事へのコメント
No title
わかんねーーーーーーよ!!!!!!!!
2014/07/21(月) 18:36:03 | URL | 週間マンゾク大家 (久しぶりだなwww) #-[ 編集]
No title
難しい言葉か解らないのは同様ですが、利回り15➡12とは物件価格では二割以上の上昇になるよねー
2014/07/21(月) 18:55:35 | URL | ぼーや #-[ 編集]
No title
よーは
利回りはリスクの裏返しで

同じリスクの物件でも(=利回りが15%になるべき物件でも)
12%になってるのは、インフレになったからだよってことで合ってる?

インフレ時には買いたくないんじゃんwww
2014/07/21(月) 20:25:37 | URL | とんがりくん!? #-[ 編集]
こんど
分かりやすく教えてください>_<
2014/07/21(月) 20:28:35 | URL | にゃん吉 #-[ 編集]
こんど
分かりやすく教えてください②
2014/07/21(月) 22:00:45 | URL | キタキタ大家 #KAms/y7Q[ 編集]
No title
こんど
分かりやすく教えてください③
2014/07/22(火) 14:18:38 | URL | ルィージ画伯w #-[ 編集]
No title
こんど
分かりやすく教えてください④
2014/07/22(火) 17:34:26 | URL | ブル-ノ・サン○チノ #-[ 編集]
こんどわかりやすくおしえてください⑤
2014/07/22(火) 18:49:40 | URL | あめ@カリ #-[ 編集]
今度(略)
2014/07/22(火) 20:32:11 | URL | ふなっすぃ #-[ 編集]
No title
今度(略) ⑦
2014/07/25(金) 17:49:04 | URL | ユート #-[ 編集]
No title
週間マンゾク大家さん
すいません

ぼーやさん
なので収益還元法って実際どうなのか疑問に思います

とんがりくん!?さん
利回り=リスクプレミアム+無リスク資産-成長率
になるので成長率が上がってるから利回り下がってますよという話です

ほか
こんど話します
2014/07/27(日) 19:18:20 | URL | いぬたろう #-[ 編集]
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