肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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【緊急告知】祝!ブログ1周年♪~~そして伝説へ
2014年09月26日 (金) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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【緊急告知】祝!ブログ1周年!!!


「帰ってきた肉欲団@大家」の読者の皆様へ


肉欲団ブログ、読者のみなさまからの応援で、なんと!1年間ブログを続けることが出来ました。

応援してくださった皆様、本当にありがとうございました。


このブログは、個性豊かな肉欲団団員が、それぞれの切り口で不動産を語ってみようという趣旨で、1年続けてみようということでやってまいりました。


ということで

誠に勝手ながら、本日をもって「帰ってきた肉欲団@大家」ブログを終了することになりました。

長い間、応援してくださった皆様。ありがとうございました。



そして、様々な大家の勉強会やイベントで声をかけてくださった皆様、ほんとうにありがとうございます。


不動産投資は、人と人のつながり、人との縁が重要だと思っています。


皆様の温かい声援があったからこそ「肉欲団ブログ」が1年続けることが出来たと思います。


団員一同、とても感激し感謝しています。

1年間という短い間でしたが、今まで本当にありがとうございました。


「帰ってきた肉欲団@大家」ブログはここで、いったん終了とさせていただきますが、肉欲団のことを忘れないでくれると嬉しいです。

それでは、みなさん

さようなら

また、どこかでお会いしましょう。


チャオ!



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↑ブログはこれにて終了ですが、新たな伝説を誰かが作ってくれることでしょう。最後くらいみんな押してちょーだい!!1位になりたいぉwww

そうそう、とりきのまっちゃんも卒業?しちゃったのね>_<しょぼ~ん



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滞納の話
2014年09月25日 (木) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
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ごぶさたです、黒光り大家です。
今晩もよろしくね。

大家業をやっていて滞納はホントにイヤ。
もらった家賃を返済の原資にしてるから金銭的に困るのはもちろん、
入るべきものが入らないっていうのは金額の問題じゃなくてイヤです。
これは本業の方でも同じで滞納ってマジでヤだ。
空室を埋めようとする努力はやってて楽しいけど、
督促とかってやっててなんかトゲトゲするもん。
こう言ってきたらこう返そうとか自分で勝手にシミュレーションしているうちに
電話かけるまえから一人でハラ立てちゃったりしてね。

実は去年2件滞納で退去してもらいました。
古い契約なので保証会社はつけていなくて代表者の個人保証(法人契約)でした。
両者ともお金はないけど真面目な人で開き直る訳でなく、今でも分割で払ってくれています。
でも経営者の個人保証を取っていたところで財布は同じなので保証という意味は希薄になっちゃうよね。
個人で立て替えられるならもっと早く払ってるもんね、フツー。

こんななかで最近は保証会社というシステムもだいぶ整備されてきました。
うまく使うとかなり安心出来るよね。
このあいだの入居者さん、転職を機に申し込みが有りました。ということは社歴が0。
他にもちょっと問題があって、保証会社の審査をお願いしました。
ここで難しいのが変な人を入れちゃうとまずいけど、あんまりガチガチにガードを固めちゃうとなかなか空室が埋まらない。
特に初期費用は皆さん気にするので、保証人がいるのにそれじゃダメで保証会社つけろっているのは入居者のこころがよそに行く要因でもなるもんね。お金もかかるし。

そこでこの方は敷金を減らしてそのお金で保証会社に入ってもらいました。
こちらとしても滞納の心配は無くなるのでそれでかまいません。
部屋を荒らして逃げちゃっても保証会社は原状回復とかはみてくれない契約ですが(いまのうちの業者の場合)、空室が続くんならもし自費で修理することになっても同じことです。

でも仲間に話を聞いてみると保証会社もいろいろ有るみたい。
滞納発生してからもこちらには遅滞無く払ってくれる会社、一度ストップして決着したら精算の会社、そもそも入居者から引き落としで集金してこちらに送金してする会社(一時的に先方がお金を預かることになるけどね)、こちらが集金できなかったときに連絡して動いてもらう形式のところ、ほんと様々です。

うちは新規の入居者から保証会社付きの契約に切り替えてるけどみなさんはどうしてますか?
おすすめの会社あったら教えてね。



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※え?最終回ってなんですか?。。。聞いてないよぉぉ

リフォームをどこまでやる?
2014年09月24日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件のリフォーム状況

クロスの貼替えが終わりこんな感じになりました

部屋が明るくなりますね
ビフォア   →     途中  →   アフター
ヤ1 ヤ2 ヤ3


階段
ビフォア   →   アフター
ヤ4 ヤ5

外観
駐車場は砕石を均せば完成です
ビフォア    →     アフター

毎度、どこまで仕上げるか悩みます。
タダで出来るなら完璧に仕上げますが、戸建はこだわり出すと直す箇所が多く利回りが悪化するのでパッと見のキレイさを優先させて実質事項を決定します。
それでも想定より1~2割は当初の予算オーバーなのですが・・・

私も1棟目、2棟目の時は綺麗な方がいいだろうとトコトンこだわってリフォーム会社に頼んであれこれ新調していましたが、売買の仲介さんに こだわりすぎだ! と言われてしまいました。。 
確かに客付けの決定打にならない部分まで こだわりで新調・交換 していたので反省しました。

なのでそれ以降は 費用対効果 を考えながらリフォーム事項を決定しています。
まあ、普通に考えれば当たり前のことなんですがね。
自分の物件となるとどこかでこだわりがでてきてしまいます。

次に募集期間中は時々現地に行って掃除をすることは大事でしょう。
ルームクリーニング入れてもしばらく経つと埃が出て靴下が汚れますので。
掃除に行ってるとなぜか入居が決まるんです。物件って生き物?!


本物件は自宅より高速を使わずに約60kmです。
他にも遠いもので高速を使って約80kmの物件もあります。

リフォーム期間中&募集期間中は合わせて10回くらいは現地に行きますが一旦入居が決まるとまず現地に行かなくなります。これが戸建賃貸の特徴でしょう。
物件近所にたまたま用事があって通りかかった際に物件に寄って外観だけ見ることもありますが、それでも
2棟目、3棟目は2年は行ってません
5棟目も入居後一度も現地に行ってません


4棟目の1棟マンションは掃除をオーダーしていないので毎週行って共用部の掃除しないといけませんし、エントランスやゴミ捨て場の状況、違法駐車などにも目を光らせる必要があります。
また9戸あると時々入退去も時々発生しますので退去時・リフォーム完了時の確認や入居付けの営業など結構手がかかります。

首都圏に住んでる方は物件は近いに越したことはないのですが、物件価格が上がってしまい思うような利回りが出ません。戸建は一般的に入居期間が長く、遠くても体力を使うのは最初のリフォーム時だけなのでクルマで日帰りで行ける距離ならばあんまり気にしなくていいと思います。
一時しか行かないのでドライブや現地のランチなどを楽しみましょう。

↓ブログランキング(ヤマトタケシ今週が最後?!)

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出版記念
2014年09月23日 (火) | 編集 |
今日も元気にブログを書くよ!!

ブログランキングに参加してるYO


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『ブログランキング』と言えば、しばらくランキングの上位あたりでは

見かけなかったブロガーさんが急浮上してきた。

なんか、あんまり唐突だったから  インチキくせーなww  

ちょっと不思議だった。。。
星002
急に読者さんがポチしてくれるよーになるのかな??


記事の内容も、なんか引っ張る内容だったので

そんなに読まなかった。。。

まぁ別にどーでもいいや。と思っていたら

ランキングを上昇させたい理由が分かった。

不動産投資本を出版されたらしいw

宣伝したかったw  みたいだ。
星輝01
どうせなら

『ランキング一位の○○が書いた本!!』

とかで宣伝したかったのかも?だけど、

ぶっちぎりで一位の座にいる、ウ○チ ネタが好きな

ブロガーがいるから諦めたのかもしんないww

残念な事だw

さっそく買ってみよーww

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今日は、ヤマトタケシの物件を見学しに行く(と言う名目で)

おおちゃんパパに運転させて、肉欲幼稚園遠足(おやつは300

円まで! ビールはおやつに入りませんww)に行ったから

記事は、こんなんで終了ですw

teamBOLOリスペクトなので、車の中では歌って行きましたww


♪おかーをこーえゆこーよー♪くちーぶえぇふきつーつー♪らんらららんら・・・

♪ららら  やぎさんも

めぇえぇーーーーーーーーー

♪ららら やまぶしもw

ぶぉおーーーーおーーーぉおーーー

♪ららら いっぴきおおかみもw

ひゃくまんえーーーーん

♪きょおぉーはゆかーいだぁあーーー


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評判悪かったけど、また女子描いたおww

山田ペロリンくん、コメント禁止なwww



そー言えば、狼さんの奥さんに

「二頭身はヒドい。。。。  もうちょっとスマートなハズだ」

って指摘されたおwww

それもそーだな。と  反省してスマートに描いてみましたwwwwwww


出版3
って、   オカシイだろwwwwww










キャッシュフロー毎月100万?
2014年09月22日 (月) | 編集 |
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まりおでもないし、まだおでもない、まかおです。

マカオのホテルはいろんなアトラクションやイベント、または常設モールがあって、楽しいのですが、となりのホテルに歩いていこうとすると、普通に15分くらいかかります。ほんと巨大です。

マカオコタイ地区の移動は無料のシャトルがおすすめですよ。
歩いたらかなり疲れます。ホントでかい。

ランキング投票してください。

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『最高の収益物件は絶対に買えない。不動産投資家はみんなどこかで折り合いをつけている。まかを』





『焦ってはいけない。投資先は収益不動産だけじゃない。まかを』





『キャッシュフロー月100万?物件を売っても吹き飛ばないキャッシュフローを大切にしたい。まかを』


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ニーズとウォンツ。
2014年09月21日 (日) | 編集 |
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こんにちは、たけのこの里です。
(くそみそ団友の会所属でしたっけ、私?)


今日は最近空室がなかなか埋まらない(もう4部屋、さすがにやばい)ワンルームアパートに行ってきました。


排水溝のごみ詰まり取りとか、


壁、階段のこけ落としとか、


消化器プレートの剥がれ直しとか、


退去者の残置物処理とか、


駐輪場の車輪留め剥がれ直しとか、、


地味に仕事やってきましたよ。いやー、外回り。思いのほか抜けていました。
(夏外に出ないとこういうことになるんですね)


そういえば昔はプランターに花を植えていたので、これも復活しようかと思います。


そんな現状を話したところで、ここの読者さんのハートを掴むことなんかできないのは分かってますが、
大家の仕事なんてそんなもん。地味な仕事の積み重ねだと思うんですよ。


新築は大してやることないかもしれませんが、それでも排水溝にごみは溜まるし、定期的なチェックは必要です。

お金払って人に任せるのもいいですが、不動産は現物なので最後は自分の目が頼り。

そして暑いからって外に目が向かなくなっていた自分にハンセーです。



ところで「あなた、何を目的に不動産投資ってやってますか?」ってよくセミナーとかで聞かれますよね。


そして目的や目標が定まっていることが大事だとか、


目的と手段を混同してはいけないとか、


確かにそうだとは思うんですけど、


どうせ聞かれるなら、


何を実現したいのか、どんな価値を生み出したいのか、


の方がしっくりきます。
(あ、洗脳系は勘弁ですけど)


せっかく事業を営んでいるのだから(副業でサラリーマン大家であってもです)、目的がはっきりしているか悩むんだったら


何をしたいのか、何を人々に与えたいかを考えてみましょーよ。


もちろん利益ないとだめですけど。



かくいう自分はどうかって?


それはですね、、




もう1個のブログに来てくださいww



さよおなら。
















ねぇ、そーきさん、、先行っちゃったの?



↓おしてね

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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

とちころりんおおや
2014年09月20日 (土) | 編集 |
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こんにちは、

くそみそ団 土地ころりん セリフォ大家のそーきです!



利回り20%だから5年で返済できる!
と思って買った1棟目アパート。(ウソですけど)


当初の空室は10部屋中3部屋。

リフォームしてる間に2部屋退去した( ;´Д`)


入居率50%

手残り2万!!


同じ金額のアパートで全5部屋の利回り10%の満室状態を体験した

その後3部屋決まって

残り2部屋と言うタイミングで2部屋が退去した…


2部屋決まって


1部屋決まって


最後に1部屋決まった。

↑この間たったの10ヶ月です。


物件購入して10ヶ月で退去が4回、入居が7回

凄い体験だと思う。


若いうちは
苦労は買ってでもしろってやつか!?


その後9ヶ月は満室で
また退去←今ココ

来年学生が退去予定なので3月に3部屋空く予定です( ;´Д`)←まぁ手は打ってあるけどw


利回り10%ってよっぽど安定運営出来る物件じゃ無いと買っちゃダメなんじゃん!!


入退去ばかりで全然儲からないんじゃん!!


って事で皆さんさようなら。

↓いいか!全力で押せ!

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ふどうさんとうしか
2014年09月19日 (金) | 編集 |
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旅団長閣下ふなっすぃトリビア■
畏れ多くもふなっすぃがニコニコ動画で上げた動画、30万人くらいに視聴されているんですのw


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ふなっすぃなっしー



今回も適当に全方向に喧嘩をうるなっしー






ふなっしーが最近もやもやするのは



不動産投資家 という言葉





特にたいした事してないのにカッコよく聞こえてしまうなっしー




「オレ、不動産投資家 年収1000万」(手残りは100万)
「キャー ダイテー」

みたいな




もっと不動産のどろどろしたドブ板営業的な要素を入れた方がいいなっしー



不動産投資家とかいうかっちょいい言葉で虚勢を張る必要なんか全くないなっしー
(ちなみにこういうかっこいい言葉を使いたがる人たちを“カッコツケマン”と幼稚園の頃呼んで馬鹿にしてたなっしー)


不動産じゃなくて土地転がし・・・もっとカッコ悪い方がいいなっしー


土地ころりん とか





そういった情けない名前の方がいいなっしー


土地ころりん ○○大家

みたいな名刺の方が自身への戒めとなっていいなっしー




かの有名な徳川家康は


武田信玄に大敗して恐怖のあまり脱糞した時


自分に対する戒めと、この後 熱くなった自分を抑えるために




その時の肖像画を書かせたなっしー
(家康と飲みに行く時、酔いが回るといつもその話をしていたなっしー)










脱糞した肖像画がなかったら 300年の平和が続く江戸時代へと時代は繋がらなかったなっしー






その時、ふなっすぃは気付いたなっしー



300年間ブログランキング一位の狼たびだんと
300年間の平和が続く江戸幕府を作った徳川家康


共通点はウン○なっしー





つまり くそみそ大家









肉欲団もくそみそ団と名乗ればブログランキング一位間違いないなっしー





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「ランキング一位の原動力はオイラなんじゃん」



不動産投資で一番大切だなと思うことを書いてみる。にゃんにゃんおおぉぉ~~
2014年09月18日 (木) | 編集 |
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最近はバイクが楽しくて仕方がない にゃん吉。

バイクで江の島に行ったけど、泳ぎもせず、しらすも食わず。ただ海を眺めて帰ってきちまったよ。

ま、にゃん吉はバイクの運転が楽しいから、行き先はどこでも良いんだけどね

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いやっはぁぁ~~

にゃん吉だよ

さて、少しずつ暑さも和らいできて、夏ももうすぐ終わりかな?

今年の夏は雨が多くて、あまり夏らしくなかったよなぁ。

夏を満喫したい人にとっては、少し不満だったんじゃないか?



不満といえば、不動産投資のお買い得なものがほとんど見当たらないので、最近は物件の管理とか運営とか。。。どちらかというと日常業務っていうの?そっちに興味がシフトしちゃってる にゃん吉だ。

そんなこんなで

どこかのブログで拝見した高圧洗浄機を購入してみたところ、物件清掃が楽しくて仕方がない!

いや~、まじでこれは良いわ。

みるみる汚れが落ちていくからな。

普段は掃き掃除で十分だけど、たまに高圧してみようかな。


あ、そうそう
ちなみに冬にやると、跳ね返る水で自分も水浸しの悲惨な目に合うから、気を付けようぜ!

高圧洗浄は暖かい時期に!これ鉄則な!






え~~~では

不動産投資について、今日も好き勝手に書いておくぜ

例のごとく 読みたい人だけ読んでくれよ


「投資スタイル」とか「不動産投資の最終目標」とか色々あるけど、

この人すごいなぁって人ほど、独自の「投資スタイル」、「不動産投資の最終目標」を持っているもんだね。


何ていうのかね。 「ぶれない心」 っていうの?


不動産投資は、その人の資産背景とか、住んでいる場所、家族構成とかで、不動産に対する考え方やアプローチが変わるのは至極当然。

そういった訳で、ひとそれぞれ、投資理論が異なるのは当たり前と言えば当たり前なんだけどね。

ただ結果を出し続けている人は、そんな様々な投資理論がある中で、自分のスタイルを崩さず、外野のノイズはシャットアウトしながらも、自分にとっては重要で有益な情報は逃さない!って感じなんだよね。


「ぶれない心」 + 「良質な助言を素直に聞く心」


こう書くと簡単だけど、実践するのは結構難しいんだけどね。




え~~と
今日はそんな中

にゃん吉が常日頃、不動産投資で思っている一番重要なことも書いておくな


それは、「不動産投資で死なないこと」だと思っている。


この手の話を書くと


不動産投資でぽしゃる奴っているの?

おれ、見たことないよ!

っていう人がいるかもしれないけど、バブルがはじけた頃は、不動産で痛い目にあった人は結構いるんだぜ?

今は昔と違うというけど、歴史は繰り返すっていうしな。
世間の景気によらなくても、思いもしない理由で、不動産投資が上手くいかないことがあるかもしれないぜ?



あまり悪いことを書いても仕方がないし

あくまでも想像の話なんだけど


それでも


せめてここのブログを読んでいるみんなには、心のどこかに「不動産投資で死なないこと」を常に意識して、二重三重の安全策をいつも考えておいて欲しい。

そして
最後の最後に「不動産投資、結構大変だったけど、勉強になったし楽しかったな」と思えるようにして欲しい。


にゃん吉、甘っちょろい考えかもしれないけどな。。。



不動産投資だけが、人生を豊かにする投資でもないしさ。

人生を豊かにするのは、人生を楽しむ方法をいくつも持ってること。だと思うんだ。。。。

さて、紅葉シーズン到来^_^
次はどこにツーリングしに行こうかな?


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退去のお知らせが来ても、ネタだと思われるが全空になっても、生き残れ!


リフォーム
2014年09月17日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件のリフォーム状況です。

今週はクロス屋さんの作業が入りました。
戸建でクロスを貼る部分ですが、DK、脱衣所、玄関、トイレ、廊下、階段、洋室2部屋で
天井も含めると200㎡以上あるのですが2人で来て2日で作業の予定です。さすがプロ、仕事が早い。

キッチン
P1000146.jpg


和室作業風景
P1000153.jpg


階段
P1000142.jpg


2階の和室(畳、襖はまだ)
P1000136.jpg

2階洋室
P1000138.jpg P1000143.jpg


そして外観
駐車場化は来週なのでまだ完成していませんのでこんな感じで車を停めています。



この業者さんが作業中に私も軽作業をしていてあれこれ話しをしてたのですが、クロス貼りは別に大変じゃないからオーナーさんでもできるよ~ って言われました。
オーダーしてる身としては微妙。。

私がセルフでクロス貼りをしない理由があります。
それはゴミが大量にでること。 ホントは筋肉痛になるのがイヤだということはナイショです
産廃扱いなので費用がかかりますし土日しか動けない私にはハッキリ言って持ち込みが面倒です。
埼玉は産廃扱いのゴミは市のクリーンセンターは受け入れてくれないようです。

プロに頼むと段取りよくキレイに仕上がり、なにしろ仕事が早い。
セルフでやろうとすると天井貼り用の脚立等大きい道具が必要になりますのでこの手の作業は私はしたくないのです。
マンション住まいで道具の置き場がないからなんですけどね

クロス業者さんは大工さんの入った後の物件を見て、床はフローリングを貼替え、クロスも貼替え、畳・襖も張替え、廻り縁もペンキ塗りしたら全部新品と同じでしょ!?
とコメントしていました。

確かにそうです。フルリフォームなので。
築30年でも生まれ変わります。これが戸建リフォームの醍醐味ですかね。

さあ、募集しなきゃ。


空き室対策  魔法の方法
2014年09月16日 (火) | 編集 |
そろそろ『素人大家さん業界』から抹殺されそーな (こないだも、ふくちゃんがせっかく新築物件の超絶ノウハウ説明してくれてるのに、フローリングに打ち込まれたネジをグリグリしてたらA井親分に「新築ノウハウ、まったく興味ないでしょ??」とか言われちゃったしwwww)
ルィージ画伯wです。。。  もぅ、絵描くのもめんどくさいから 物件売るし、  ま、いっかww  



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大家さん的には戦慄を覚える『退去連絡』ですが、

中々入居が決まらないトコにきて、さらに退去連絡が来たりすると

「やーーめーーてぇぇーーーーーーーーー」  な感じです。

尾嶋003


で、仲介さんにヨックモック食わせて懇願したりするわけですw

それでも中々入居が決まらないと不安で不安でたまらないんです。
   
そんなに金かけてリノベなんか出来ないし

かと言って空いたままだと家賃入ってこないし

涙目です。。。。

なんでもいーから埋める方法はないか?と考えます。


尾嶋005


そんな心の隙間に  喪黒福造が、どーーーーん  ステキな情報商材が染み入りますww

『空き室専門 コンサルタント』
『空き室対策のプロの技!』
『すべての物件に通じる魔法の方法』

「ぉお!!コレだ!!!!」

「早速、申し込もう!」
「ちょっと高いけど、魔法の方法だもんなw」

どんな方法だろー??

ワクワク♪

で、コンサルってもらったら

家賃を下げれば、いーんです!!(キリっ)

尾嶋004
 


まぁ、どんな物件でも効き目あるかもしんないwwwwww

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そー言えば、ゴールドオーシャンダイエットはブロッコリー喰わなくても痩せるのかな??







=いい感じ
2014年09月15日 (月) | 編集 |
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まりおでもないし、まだおでもない、まかおです。

マカオの繁華街はたいてい英語が通じますが、中国語しかできない方も結構います。

客引きに引っ張られて入った裏路地の中華のお店で、メニューは中国語、店員もたくさんいつけど、英語で伝えてもちんぷんかんぷん。

店員もまかおと話が通じないのですがなんとか指差しとゼスチャーで注文しました。
なんか店員も店長らしき女性もすごい剣幕で中国語でしゃべってきてちょっと怖かった。。。

それで出てきた料理が、生春巻きを蒸したような料理、お粥、小龍包、餃子などいろいろ。

食べてみると、、、


「う、うまい!!!」

びっくりするくらい美味かったです。
しかも3人でたらふく食べて合計2000円!?

マカオ裏路地恐るべし!


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まかおが初めて物件買ったときって、自宅マンションを買ってまだ3年、そのローンが3000万残っていた頃、8000万円のアパートローンを組んだのが最初でした。

それから月日は流れ、、、

その間に買ったり、売ったり、繰り上げ返済したりでやっと、

「すべての残債ー金融資産(モチ不動産除くヨ)=いい感じ」になってきました。
※いい感じ=0(ゼロ)ではありません。

[いい感じ≒0(ゼロ)]は自体は目標ではありませんが、不動産投資の通過指標として常に目指していたところです。

だって、貯金や債権で借金返したら不動産だけ残る【計算】ですから、ステキです。

ただ、[いい感じ≒0(ゼロ)]に近づいても、また買えばゼロから遠ざかるし、逆に売れば残債より金融資産が上回るってことですから、まだまだ先は長いです。

とはいえ、ここに近づくたびになんとなく一区切りつけそうな気がします。


ああ、いつまで続けるんだろうな、不動産投資。

もうめんどくさいからやめたい、って思ったり、もっと儲けたいから増やしたいなんて常に想い続けてます。
※方向としては減らしたいけど。



『いやになったらやめればいい。やりたくなったらはじめればいい。だからいつでもやめられるようにしておこう。いつでもはじめられるようにしておこう。まかを』

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レジェンド様。。
2014年09月14日 (日) | 編集 |
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こんにちは、たけのこの里です。


いやー、1週間て早いですね。こないだ汗って執筆したのがつい最近のようです。


さて、先日は肉欲団伝説の男様に保険屋さんを紹介してもらいました。場所は有名おにぎり屋近くの居酒屋だったのですが、居酒屋で打合せってなかなか大変ですね。


だって、、、


横で「〇〇ちゃんのおっ〇いがさー」、って大声でしゃべられればそりゃ集中できませんよ、、、。


でも保険屋さんの話もそれはそれはすごーく参考になる話だったので、エ〇い話もそのうち聞こえなくなりましたけどね。


しかし、打合せもそこそこ終わればそこは肉欲渦巻くトークが炸裂です。


エピソードの宝庫というか、事例が多すぎてついていくのが大変でした。(レジェンドだけぶっ飛んでる)


そして良い店を聞いた時の某団員のフットワークの軽さ。。これは良い物件を見つけた時のフットワークに通ずるものがあるのでしょう。


レジェンド様は早めに上がってしまったのですがもしかしてそのフットワークで、、、?


でも保険屋さん曰く、「この方エ〇いだけじゃないんです!」ってしきりに言っていたのでもっといろいろ引き出しがあるんだと思います。






話変わって、これから北関東方面に行ってきます。物件探しではなくて、超格安でリフォームした部屋を見せてもらう為です。


何でも3点ユニットバスの分離を自力(うん万円)でやってしまったそうなのですが、本当にできるのかと未だ半信半疑でいます。


でも地方や郊外で格安で戸建て買ってセルフリノベで仕上げるって手法は日々進化しているようなので、その最先端が見れるのかと思うとわくわくしますね。


単に安く仕上げるのではなくて、全体の構想、デザインや配色、小物のチョイスまでセンスが求められるのがリノベーションだとすれば、それをセルフでやるには日々の積み重ねも必要です。


ホームセンターやニ〇リ、イ〇アに通うだけではなく、映画や雑誌(エ〇いのじゃないよ)やヒカリエ、ショールームとかで感度を高めておくことも非常に大事ですね。


だからあんまり都心から離れた場所で物件を持つのは自分はやらないかなと、、、


ってそれじゃあ安い物件買えないか、、(もともと探す気ないじゃんwwww)



たけのこの里でした。


ランキング下がったらごみんね。



↓ソフトタッチで。

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本当に不動産投資やりたいの??
2014年09月13日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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こんにちは、そーきです。


今から物件買って大家になりたい!って言う初心者の方にお会いした時の第一声目は『不動産は儲からないから辞めた方が良い』です。


特に今は良い物件が無いので変な物件を買ってしまうと1棟目でチーンです( ;´Д`)


ワタクシの1棟目が成功してるかどうかはなんとも言えませんが

築ほぼ30年の10戸アパートの利回り22%です。

買ってすぐに5戸空きになりました( ;´Д`)

それでも返済・各種支払をしても手残り金はありました。ほんの少しですが…

10戸中5戸空き
つまりは現況利回りで言うと約11%です…


ふと思った。今の状態って利回り11%、全5戸の物件の満室状態なんじゃん!

もう一戸空いたら赤字なんじゃん( ;´Д`)

そんな事考えたら利回り10%の物件なんて恐ろしくて買えない…(物件によっては10%でも全然ありなものはあるとおもいますが)


今は満室でかなりのCFを出してくれてますが、やっぱり築古なのでちょこちょこ修繕費がかかります。

儲かるけど思ったより儲からない。

ある程度の規模まで拡大してやっと安定した儲けになるのかなと思います。

不動産は本当に甘くない。甘い考えで手を出すと取り返しのつかないことになるかも…

初心者の方はよく考えて!!

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不動産購入を振り返る
2014年09月12日 (金) | 編集 |
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ふなっすぃなっしー

金曜日に書くのは辛いなっしー


誰かの記事で初めて不動産投資で物件買った頃を思い出したなっしー








初めて買ったのはこんな物件なっしー







よくある戸建なっしー



ただこの物件大都会吉野ヶ里から徒歩5日だったので入居付けには相当苦労したなっしー



入居者プレゼント 米とかでなんとか入居者さん入ったのはいいけど

28歳の人だったのですぐ寿命で亡くなったなっしー

買って数年で告知事項有りの物件になってしまったなっしー


ただ現金買い(当時は貝だったけど)だったので首の皮はつながったなっしー








さて次に買ったのはこんな物件、前回の物件の失敗から反省して最新鋭の設備にしたなっしー





今流行のTAKAYUKASHIKI住居!


ってマイソクに書けるのは素晴らしかったなっしー



内見の時なんざ「オー タカユカ!」で一発入居なっしー





こんな感じで着々と買い進めていたら


徳政令で借金が0になって泣いて喜んだなっしー





ただその後に応仁の乱で消失したなっしー






応仁の乱以後は


IKUSAに耐えられる強度を持った建物   






を中心に買い進めていったなっしー (まあ それも明治時代の廃城令で滅失したなっしー)


ただ規模が大きくなってしまった為



何かあるとすぐに大島てるに晒されるなっしー



鳥取県鳥取市東町2丁目121
黒田官兵衛の兵糧攻めによる死亡
とか



火攻めとか









水攻めとか





はっはっは 積年の恨みを晴らす時が来たなっしー


そのまま水に沈むなっしー




























ちがうなっしー! やめるなっしー! 沈むなっしー!





今回は落城落ちじゃないなっしー
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ただいま冒険中。にゃんにゃんおおぉぉ~~
2014年09月11日 (木) | 編集 |
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にゃん吉です。


あれあれ


今週はブログ当番回ってくるの早くない?


きょうは、お休みな にゃん吉は ちょっぴり冒険中です。


深夜です。


眠いです

そんな、にゃん吉

地元の出会いの広場、るいーだ酒場でたまたま不動産屋さん仲間と出会いました。


せっかくなので、昨今の不動産情報とか裏話とかないのか聞いてみることに。。。。



最近の不動産って売れてるらしい、

噂通り価格も上昇と言うか、見方を変えれば、地域によっては適正な価格帯に戻ったともいえる。場所によっては高騰ともいえるけど。。

ちなみに、値が上がる前に都内で借地をかりて、戸建賃貸経営を始めたらしいが、結果は悪くはないみたい。

戸建は、長く住んでくれるし、管理も楽だからよい

でも、賃貸経営は長期で考えると、一生涯ずっと同じように儲かるもんじゃないし、あまり賃貸業を過信しないほうが良いよって言ってたな。

そういえば
以前も他の不動産屋さんに同じようなことを言われた記憶があるな。

自分らがやるのは、何かあった時のための保険みたいな感じ?で、世間でいう、収入の蛇口を、もう一つ作るためにやったってことみたいだわ。

そんなことを聞いているうちに、自分もアパート経営を始めたのは、本業のほかに副収入があればなって思ってやってみたっけ?

彼らにとっては賃貸業やるより、不動産屋は不動産屋さんなりの儲け方があるってことだろう。

将来を考えれば、本気で稼ごうと思うなら、本業を疎かにしないほうが良いよってのも言われたな。


ここからは、本音かどうかは読者の判断に任せよう



ずっと、本業で頑張ってきたのなら、本来は専門で頑張ってきた本業に集中したほうが、安全に儲けることが出来るんじゃないか?
不動産を本職でもない人が、猛者がひしめく、この不動産業界で、しかも最も利益の出にくい賃貸業オンリーで人生の勝負をかけるのは、どう思う?と。。。

不動産投資がブームとか聞くけど、アパートを買えば、誰もが楽に、永遠に収入を得られると思うのは間違い。

良い投資物件を買っても、結局は、その人の運営によるものだから、やるならとにかく勉強して頑張ってほしい

だけど、あまりのめり込まないでほしい。だって今は買いの時期じゃないから。。



だそうだよ。

ちなみに

酒の入った、しかも出会いの広場での話だからね。。。

そんな訳で、もう眠いから。にゃん吉、寝るわ。


じゃまたね。



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にゃんきちは長期休暇中と言う名の冒険タイムに突入



それでも収益物件に投資しますか
2014年09月10日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件のリフォーム状況をリポートするはずでしたが
朝9時からクロス屋さんがきて作業内容の打ち合わせをしその後夕方まで作業をしていたら写真を撮るのをすっかり忘れてしまった・・・

昼くらいにハゲ男爵さんが物件を見に来てくれました。 ~お疲れさまです~

まだリフォーム途中ですが作業手順やビフォアの汚れた内装の状態がどれくらい綺麗になるか見ていただき、こんなんにキレイになるんだ的な感覚を身につけていただけると幸いです。
この感覚が身につくと多少汚くてて築古でも割安な家が買えるようになりますので。


今月は毎週土曜と祝日は作業をしていますので見たい方は是非見に来てください。


リフォームをする際の順番ですが内容を考えて進めていかないと先にやった作業が無駄になることがあります。
頭の中でシミュレーションをすればなんとなくわかるのですがやはり1度は経験をしないとこの辺の発注は難しいかもしれませんね。
まあ、手順が分からければ最初からリフォーム屋さんに全部お願いすれば仕事が早いしラクでいいのですが中間マージンを取られるので安価に仕上げたいなら分離発注ですね。

①水道(配管の引き直しなどがある場合)
②ガス(配管の引き直しがある場合)
③電気(コンセントの増設やTVジャック増設、インターフォン配線の引き直しがある場合)
④大工
⑤まわり縁などの塗装
⑥クロス貼り
⑦畳、襖
⑧エアコン設置
⑧ルームクリーニング

コンセント増設などの電気工事はクロスを貼ったあとでも可能な場合もありますが、壁の中に配線を引き回すのは結構面倒な作業なので、壁に穴を開けた方が作業が早く大工さんが入った時に穴は埋めてもらえばいいので配線や配管などは先に済ませておきたいところです。



そうそう、まかおさんの書いた記事を読んでいて思い出しました。

私が最初に買った物件(戸建)ですが、平成築で条件もさほど悪くはなかったのですが今思うと少し高かったかなと思います。
(それでも15%以上回っていますが)
今なら同じ金額を出すなら郊外で2棟分を狙うとか他の方法を考えるかもしれません。

最初から良い物件を買える人もいますが、投資家の人によく聞く話しで
今だったらあの物件は買ってないな・・・ ってのを聞くことがあります
決して失敗してる訳ではないのですが、今考えるともっと利益がでる買い方があっただろうと気付くパターンですね。

戸建は相続絡みで時々割安な築古住宅が現時点でも時々出てきますが(現在私はこれに絞っています) ここ1年くらいでしょうかアパートやマンションなどの収益物件の価格は上昇を続け首都圏の郊外でも15%超なんてものは見なくなりました。
あったとしても融資が引けない調整区域だったり、某地銀のエリア外だったり

融資が出るものは利回りだけ見れば新築と変わらない程低いものが多く、はっきり言ってそんなのばっかりです。

こんなものをフルローンで買ってしまったら返済の負担は重く、思った程収益はでず、更に売る時には価格が下落している可能性が高いので、融資残の方が多いかもしれません。

つまり 追い金を出さないと売却できない状態 です。

それでもあなたは収益物件に投資しますか?

融資が出るからと言って属性に頼って低利回りの大型収益物件を購入すると・・・ 考えただけでも怖いですね。

投資をしない ということが 損しない=生き残る という時期になってるのかもしれませんね。


マジメなこと書いてるとイマイチウケないな・・・

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内覧会って楽しいな♪
2014年09月09日 (火) | 編集 |
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どうもw   cocoyouです。

なんかA井親分disったら、怖くなっちゃったらしくて

ルィージ画伯w逃亡中ですwww

A井親分、心が広いから大丈夫だよw(上から目線だけどwwwwwww)って言ったんですけど

信じてくれなくて・・・

ガクブルしながら、代々木公園に潜伏するとか言ってましたww

閉鎖中だから見つからないとか、なんとかww

蚊に刺されて、天狗になって帰ってくるかもしれませんww
鞍馬天狗
イヤかも・・・・・・・・


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まぁブロッコリーばっかり喰うのはイヤだとか言って(FB情報)痩せる努力を放棄した○ブは放っといてww
本文イキますww


こないだの土曜日、Tさん物件の内覧会しました。(おれんちから徒歩5分w)
201409071915222bd.jpg
なんと!!再建築可!!!!!     当たり前????
狼さんの助言通り、エントランスに『石、積んだよwwww』
201409071915242df.jpg
ゆうしょうくん大活躍ww   自作溶接の蝶番起こしとかwwwww
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すぐ飽きる肉欲団www
20140907191527c1c.jpg
で、すぐに飲みに行きましたwwwwwwww

飲んでる間に内覧会してた部屋に、仲介さんが内見者連れてきてくれて、入居決めてくれましたw

満室大家さんですw   ステキです。

飲んでる間に、どんどん人が増えてきて大家さん同士の懇親会って感じの不動産の話しで

盛り上がりました。 (一部、ふなっしーなっしー!!梨汁ぶしゃーー!!とかいましたがww)

今回あまりエロい話しにならなかったので、いつもエロい話しになってしまうのは

今日、いないヤツのせいだ!ってことで落ち着きましたw
おれが原因じゃなくてヨカッタですww



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こないだの狼セミナーの時から「肉欲Tシャツが欲しい」って人が、何人かいたんですけど欲しい人います??

何人かいたら、また作って実費で売りますけど。。(枚数によるけど2500円くらいかな?)
めんどくさかったら、やんないかもだけどwww

2014090720340922e.jpg





Do your homework !
2014年09月08日 (月) | 編集 |
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まりおでもないし、まだおでもない、まかおです。

マカオのエッグタルトの有名店には歴代の職人シェフ(?)の写真が店内に飾られています。

なぜかみなさん、昭和っぽい下着Tシャツ(グンゼ?福助?)を着て、佐野実(合掌)ばりに腕組んで写っています。

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初めて不動産投資で物件買った頃を思い出しました。

いやいや適当だったなぁって思います。



収益計算なんてサクッとやりましたが、なんだかよくわかってませんでした。

全部ローンで買えるならいいや!って感じです。



次の物件買ったときに初めて
「あれっ、最初に買った物件ってダメじゃん!」
ってのを理解し、

その次の物件買ったときには
「あれれ、前と前の前に買った物件ってダメダメじゃん!」
ってのがわかりました。

なのにその次には「別のダメ物件」を買っちゃいましたけど。



昨今の不動産投資環境だと価格が上がりすぎてる感じもありますので、「不動産に投資しない」っていう選択も必要じゃないかと思ったりします。



結局、ダメ物件買って失敗するのも自分。

そこからリカバリするのも自分。

不動産投資しない場合に別の投資先を考えるのも自分。

とにかくカネを継続的に稼ぐのは自分です。



他人の意見なんて《どんなに的確であったとしても》しょせん助言にすぎません。

買おうとしている物件に自らのお金を委ねるのは自分でしかありません。

多少失敗したってリカバリは可能です。(リカバリできないケースは自分で勉強してね)

しょっぱい系不動産屋の水●大家さん(ミート大家さんじゃないよ)でさえ、日々不動産投資の勉強をしているってメルマガに書いてありました。




ぜひみなさま、日々の勉強をお互いがんばりましょう。



ちなみにまかおはこれ以上不動産投資は増やさないけどね、たぶん。
(まかおは売却の勉強!)



『Do your homework!って、「投資の前には予習しろ!」ってことなんだよ。まかを』

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崩壊したシェアハウス。
2014年09月07日 (日) | 編集 |
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こんにちは、たけのこの里です。 大遅刻やらかしました。。。汗汗汗汗。



この前某シェアハウス物件で、入居者さんから「冷蔵庫が大変なことになってるからなんとかして!」と連絡があったので、対応してきました。


すると冷蔵庫の中は、賞味期限切れの食べ物で一杯でした。


半年前のたまごとか、

光がなくても育つたまねぎとか

中見てゲ⚪️吐きそうになったヨーグルトとか、


退去する毎にちゃんとチェックしないと、こういうことになっちゃうんですね〜。
(ぇ、、ワタシノ怠慢?)


こういう時はついでに「自分の食い物は自分で守れ」と注意書きしておき、少し期間を置いても誰のか分からない食べ物は容赦無く捨ててしまいます。
(それ捨てないで食費に回してるスタッフもいたような、、)



でもたまにやらかしちゃうこともあって、


オレの肉が無くなった
と、騒ぎ出す入居者がいるとそれ大変です。


こういう人は毎日自炊をするので在庫管理はバッチリ。


でも証拠がないから誰も責められません。


一番疑われるのは我々スタッフなんですが、大抵はしらばっくれます。
(ていうかホント心当たり無いんです)



ただやっぱり、食に対する恨みって結構根が深くなるんですね。。



物件が日に日に荒れていくんです。


「アレがなくなった」

「コレがなくなった」

「アイツの仕業じゃねーのか?」

「報復だー!」

てな感じで始まり、


タバコのポイ捨て、夜中に携帯でおしゃべり、玄関を開けっ放し、無断でパーティー、オ〇ナ連れ込み、とかに発展していきます。


いい人が悪い人になり、


悪い人がいい人を悪い人にする。。



という悪循環。



「人のものを勝手に取ってはいけない」こと位、小学生でも分かることですが、


ほんのちょっとしたことで信頼関係って崩れていくんです。


オトナって意外と脆いですね。


シェアハウスではこうなることがあるから「定期借家契約プラス禁止事項特約てんこ盛り」にするんですが、


話し合って解決できればそれが最高です。


でもさ、、理想と現実の間ってせまいよね。


そんなせまい世界でみんな生きてるんだから、せめて食い物位は分かち合いたいです。。



たけのこの里でした。



かなりやっつけなんじゃんwwwwwwwwwwwwwwwwww


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そろそろアネゴ書く?
2014年09月06日 (土) | 編集 |
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一回くらいはアネゴにブログ書いて欲しいケロ( ;´Д`)

ニャン吉さんが不動産を始めてからを振り返ってたのでワタクシも…。


ワタクシ、物件を所有して1年半の新米弱小大家です。

不動産投資をやりたいと思ったのは2004年頃の事でした。

この当時からサラリーマン辞めたいと思ってたそーきなのですが、不動産投資と言うのは大きな借金をしないといけないし、何より自己資金もいる( ;´Д`)

そのお金が欲しいから良い投資先を探してるのに( ;´Д`)


結局始めたのは『株式投資』

とにかく儲かったり儲からなかったり…そして、自己資金が無いワタクシ、中々思ったように増やすことが出来ず…


『FX』に手を出す。


10万で始めて一月で50万稼ぐ。



その次の月に30万損する。



恐ろしいと思った。



また不動産投資が気になり出した。



ブログを読みあさって



レッド親分がブログを始めた頃でした


こんな面白い人がいるんだ!と思った。



ブログをチェックしながらも読む本はFXの本ばかりだった。



何度も5万円をドブに捨てた。


結婚した、子供も生まれた


嫌だった仕事は辞めた


新しい仕事に就いた


新しい仕事はそんなに嫌じゃ無かった


2人目の子供が生まれた


お金がどんどん減って行く事を感じた


収入よりも支出の方が多かった。


ボーナスが出たことが救いだ。


ボーナスを崩して生活した。


このままじゃ子供も育てられない…


レッド親分の事を思い出した。


色んなブログを読み漁り


色んなブログにコメントした


レッド親分のブログにもコメントしまくった


そんなある日レッド親分が講師として出るセミナーの情報を知った。


新幹線に乗ってセミナーの為だけに東京に行った


もう2度とレッド親分とは関わらないようにしようと思った


懇親会にも出ずに泣きながら帰った


2011年11月の出来事だった。



なげーーーよ!!

物件を購入するまで行ってないけどとりあえず、今日はここまでw



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いっすぃのすーぱーでぐちじつ
2014年09月05日 (金) | 編集 |
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積算重視のすーぱー投資術で一世を風靡したいっすぃいっしー


みんなに飛ぶ飛ぶ言われていてヒドイいっしー


普通に考えれば解ると思うけど

地銀信金をメインに大口で取引しているいっすぃが飛んだ場合相当影響力が大きいので

簡単にほいっと潰せない所まで来ているいっしー
(ようするに飛ぼうとしたら支援が入るいっしー)




最近はどこかのブログを見ているからか

みんな「出口出口」とオ○ニーを覚えたサルのように言われるのが腹立たしいいっしー





いっすぃくらいに事業の規模が大きくなると色々できるいっしー


積算重視というクリエイトな投資術を業者から教えてもらったあみ出した私からすれば不動産を売却するというのは出口の手段のひとつでしかないいっしー




例えばM&A 個別性が強いがゆえに売却時に損をするならまとめて売ればいいいっしー

取引相場のない株式の評価を見て頂ければわかるいっしーが

原則的評価方式にしろ純資産価額方式にしろ積算重視の投資法と相性がいいいっしー




あとはファンド 簡単な話 もっと馬鹿に売れば良いいっしー

第二種金融商品取引業とっていしわたファンドとして匿名組合もしくは任意組合として運営すれば良いいっしー


例えばもう半分破綻している“みんなで大家さん”のアイディアを参考に自分の不動産をバルクのごとく何個かまとめてファンドにして売ればよっしゃよっしゃいっしー

商品組成の際に行動ファイナンスの「双曲割引」やら「メンタル・アカウンティング」を悪用し消費者が好むように作れば買ってくれる人が多いいっしー

(そもそも不動産投資でCF重視の人って「双曲割引」のインカムゲインの過大評価にまんまと騙されている気がひしひしと感じるいっしー)




他にも様々な出口の方法はあるのだけど いっすぃがやろうとしている出口は秘密にするいっしー


誰かにまねされたらたまらないいっしー





でも意地悪ではないので








ひとつ最強の出口を教えるいっしー









それは







だまくらかして飛ぶいっしー





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不動産投資は儲かるの?にゃんにゃんぉぉおお~~~
2014年09月04日 (木) | 編集 |
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ここらで、今までの不動産投資の決算をしてみたいんだけどwww怖い結果だったら嫌だなwwww


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不動産投資、みんな儲かってる?



にゃん吉、不動産投資をはじめて10年余り。

やたらとマネーが入ってくる時期もあれば

修繕や退去が重なって、たいして貯金も増えない時期があったりと、不動産投資っていろいろだね。


さて、今日はそんな10年をさらっと振り返ってみるぜ!



読みたい人だけ、読んでくれ




不動産投資をはじめたばかりの頃は、イケイケドンドン!

借金を恐れず!どんどん投資すれば、結果が出てくるみたいな感じだったかな?

本当のところ、当時は数千万の借金に、心底ビクついていたんだけどな。。。

そんな恐怖を打ち消すために、良い借金をすれば勝ち組!悪い借金は負け組!

サラリーマンやるより不動産投資!

借金抱えてガチで世間に勝負している大家に、サラリーマンが勝てると思ってるの?

みたいな、今聞けば生意気な事を考えていたわ。


というのも
ビクビクで始めた不動産投資、
蓋を開けてみれば、借金も普通に返済できるし、貯金もドンドン増えていくし。。。。


あれあれ?俺って天才かも?って思ってたからね。マジで



とは言っても

やっぱり、良いときもあれば悪い時期もあって


修繕や退去が重なっちゃうと、たいして貯金が増えなかったりする。
日々の運営費を少しでも減らそうと、いろいろと試行錯誤をするのが面白い時期もあったな

その他にも、増える所得税、のしかかる固定資産税なんてのもあるしwww




なんだかんだ
がむしゃらにやって、気が付けば10年

いままでの収入から初期費用を考慮して、投資年数でならしたとしたら、果たして当初予定していた儲けは出ているのだろうか?とふっと思ってしまった

それでも
この数年で借金は地味に減ったし、あとはうまく売却できればOKとか、投資の結果は売却して初めて確定すると聞きかじるのだが。。。。。






さてこれから
はたしてうまく売却できるのだろうか?



そして、それはいつがベストなのか?

不動産投資
奥が深いと思う

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にゃん吉は、あと何度自分自身を卒業すれば 本当の自分にたどり着けるのだろうか?



業者選定
2014年09月03日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件ですが今週末は仕事だったため現地へ行けてません。。
なので写真なしです(次回掲載予定)
大工さんから作業は概ね終わったとの連絡がありました。
あとは壁紙の貼替え、畳の表替え、襖の張替え、庭の砕石敷きetc
お楽しみに

中古戸建再生の楽しみは、少しずつ綺麗に変化し買った状態とは別の建物の様に生まれ変わってゆく姿を見られることでしょうかね。
仕上がった状態を賃貸仲介さんが見て これはキレイ! と驚かれることも多いです。
リフォーム屋さんに一括してオーダーすると楽で納期が早い反面、それなりのお金を払わないといけなくなってしまいますが、自分が監督になり作業手順を考えながらそれぞれの業者にオーダーして作業をしてもらうのも勉強になりなかなか面白いものです。

今回の物件は既に何回か仕事をお願いしている業者さん達に依頼をしています。
大工さん  事務所2戸、戸建1棟
クロス   戸建1棟
畳、襖   戸建1棟、マンション1戸
アンテナ  戸建2棟、マンション
エアコン  戸建1棟、マンション1戸
ルームクリーニング  戸建1棟

既に何度か仕事をお願いしているのでスキルや請負価格は把握済み
また、私がどの程度まで仕上りや納期などを許容するかも先方は知っていますので受ける方も気が楽だとおっしゃってくれています。
久しぶりに電話をして 戸建買ったんですけどまたお願いできますか?? と聞くと喜んで仕事を受けてくれました。
そして何度も頼むことで価格を下げてもらったり、材料をサービスしてもらったりも。

じゃあ、どうしたらそんな業者さんを見つけられるかって?

それは会った人だけに教えますよ。。


ただ、この稼業は不労所得などではなく家を作る時にはハッキリ言って面倒なことも多くあるので基本的に家が好きでないと長く続けられないかもしれません。。 
賃貸に出した後も手間がかかることは同じ。


さて、誰しも1回は自宅を買おうかどうしようかと悩んだ時期はあるかと思います。
人によりますが一般的には自宅を買う年代は、結婚し頭金も貯まってきた30歳くらいからではないでしょうか。
かくいう私も32歳の時に都内の戸建を買っております。
当時、不動産投資には多少なりとも興味もあったものの今のような投資本など皆無で収益物件に融資をしてくれる銀行もほとんどなく何をどうしていいのか全く分からずにいました。
それで一般的な行動でしたが自宅を買った訳です。
しかし、自宅を買ってしまうと・・・
ローンの返済が重くしばらくお金が貯まりません(その人や奥さんの稼ぎにもよりますが)
そんな私はしばらくして自宅を賃貸に出し大家デビューを果たしその収益を元に物件を増やしました。

現在の仕事や会社に満足して一生サラリーマンを謳歌するんだ、と決めている方は自宅を買っても問題ありません。
もし、本気で賃貸の世界で収益を上げて サラリーマンをやめたい と思っている方
特に若い人は融資の枠が減り可能性が狭まり時間を浪費してしまうので自宅を買うのは後にしましょう。

収益物件を先に買って充分キャッシュが上がる体制を作ってからでも遅くありません。
そして5年後か10年後かわかりませんがリタイヤする前に自宅を買いましょう。


賃貸物件を買ってはリフォーム、を繰り返していると家を綺麗にする技術が身につき、磨けば光る格安中古物件を自宅に変身させる術を身につけるかもしれませんよ。

セルフでする自信のない方は安価で綺麗に仕事をする人を見つければいいのです。


※土曜日にお会いする方楽しみにしていまーす。
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なぁ、みんな。。。A井親分を知ってるかい??  ひーはーーw (’85代々木ライブより引用ww)
2014年09月02日 (火) | 編集 |
俺は最近こんな風に思っている・・・
若さって言うのは、ルールに・・・・




こんにちは

ルィージ画伯wでしw

楽だから ずっと、不動産用語シリーズで、いこーかと思ってたけど

前回描いた女子(みかんちゃん?)が、すこぶる評判悪かったよww

特に、路上観察ブログ一位の人からは

「三流エロ漫画家ww   エロトピアで描いてろよwwwww」

「才能無いから、二頭身だけ描いてろよwwwwwwwwww」

とまで言われて、枕を涙で濡らしたよ・・・・

もう二度と女子は描かねーー!!って思ったよ。 (二頭身の不動産屋だけ描いてれば良いんですよねw)



と、言うことで本文スタートw

あ、その前にポチってねw

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ワタシ、横浜に縁もゆかりも無いのですが、

ヒゲのヤツに 脅され  誘ってもらい『仮称・横浜大家の会』

に入会しております。
赤井001

横浜と言ったら、  崎陽軒  素人大家さん業界の巨匠

『A井親分』のホームですw
赤井002

当然A井親分も『仮称・横浜大家の会』のメンバーです。

A井親分は、どっかのしょっぱいコンサルもどきなんかより

不動産知識が、てんこ盛りですw

で、金取って相談受けたりしませんが、

セミナーや内覧会なんかで顔合わせた時に、困ってる事を

相談すると快く相談に乗ってくれます。








が、軽く上から目線ですwwwwwwww

正座して聞かないとなりませんww
赤井003


正座が出来ない人は、相談しないほーが良いかもしれませんww

正座しながら聞いた相談内容について、

もっと深く深く聞きたい場合は

ビールを飲ませると良いですw

酔うほどに強くなるのは『酔拳』

A井親分の場合は『酔言』ですww

もうスゴイ勢いで話してくれます。

六本木の無料面談なんか目じゃないですw


でも、










上から目線ですwwww

ここでも正座ですw

そしてA井親分のジョッキが空になってはイケナイので、

そこは気を使います。

わんこビールですww
赤井004


A井親分、酔うほどに饒舌になってきますので、ブログや書籍に

書けないよーな裏話を聞くならこのタイミングです!!

このタイミングを逃すと















寝ますwwwwwwwww

赤井005


A井親分、愛妻家なので飲んだ後にヤラしい所に行こーよ♪って

しつこく誘っても絶対行きません。  

肉欲団がヤラしい店でフィーバぁぁぁーしてる時に

京浜東北線を2往復したりしてますwwwwwww


さすがですww

KING of 大家さんですw

これからも素人大家さん業界を引っ張っていってもらいたいですw




こんなん書いて大丈夫かな?おれwww

A井親分disるは、狼旅団バカにするわ、けーちゃんLOVEだわ、

素人大家さん業界にいられなくなっちゃうかなww



あ、そー言えば

おれ、もうアパート売ってフツーのおっさんになるんだったww





素人大家さん業界なんか

関係ねーーーやwww


それに、なんか最近『虎りぴ』って呪文を教えてもらったから

メタなんとかシステムでEAを、かじったら

BBSのメッシュは鍛造だよw


って、なに言ってんのかわかんなかったけど

利回り100%ってのだけ理解したよwww


昔、痛い目見たFXで儲けちゃうよwwww


アパート売った金、種にして400倍レバレッジ掛けて200億円のトレードするよwwww

ハイパーFXおじさんだよww

FX編スタートだから、次回からは  『ZAI』に掲載になるよwww






『虎りぴ』の呪文が気になる方は

こちらをクリックーーーー


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おれは、不動産屋の次に嘘つきだよwwwwwwwwwwwwww



投資したっていいじゃないか にんげんだもの まかを
2014年09月01日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



まりおでもないし、まだおでもない、まかおです。

マカオで旅行者がミネラルウォーターをゲットしようと思ったら、どこでゲット?
コンビニ?自動販売機?(そんなのないけどね)

いえいえ、カジノでミネラルウォーターを配ってます。
ギャンブルしなくても黙ってもらってオケーです。(たぶんオケーね)

しかしミネラルウォーターで200mlのペットボトルって小さくね?
※8本まとめてゲトー


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『滞納ってイヤだね。そんなこと思っても無駄。気を引き締めて早めに督促しよう。まかを』





『管理会社との信頼関係は大切。担当が5回変わっても信頼が続くならその関係は本物。6回目の変更がないことを祈る。まかを』





『欲しいなら予習。続けて予習。買えたら自習。売れたら自習。それ以外にコツはない。まかを』





『儲かったのか、損したのか。答えは物件を全て手放したあと。まかを』





『誰のためのお金儲けなのか。すべて自分のための投資なら、ひとりでやるしかないんだよ。まかを』


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