肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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「将を射んと欲すれば先ず馬を射よ」にゃんにゃんぉぉおお~~
2014年05月31日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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いやっはぁぁあああ~~~


にゃん吉だ~~~



またまた、九州のレジェンドそーきさんからのお題だ~~~。

今回のお題。物件で内見者にあったらどうするか?って質問だけど。。




と、その前に、皆に聞きたいのだが、内見者が来ている丁度良いタイミングで物件に行ってることって頻繁にあるのか?


にゃん吉、物件を選ぶ重要なポイントの一つに、家から比較的近い距離(飛行機とかには乗らないよって意味な)ってのがあるけれど、

それでも車で30分かかかるからな。


いまから内見しますといわれて、急いで行っても内見は終わってるだろーな

たまに掃除に行ってる時もあるけれど、入居者の人に会うことはあっても、内見者はまだ一度も会ったことがないぞ!




にゃん吉の回答!


内見者に会ったことがない



これにて終了。


ではまた来週。ちゃお!!  


にゃん吉でした。





う~~~ん

さすがにこれでは、おめ~~~、手を抜き杉とか言われるから。

仕方ない。もう少し書いておくか。。


ここからは、にゃん吉の勝手な想像。にゃん吉ワールドな。

お題
もしも、本当に内見者に出会ってしまったら。。。


ただなぁ
よくよく考えてみたところ
大家からの強引な物件アピールってのも、自分が内見者だったら嫌かもなぁ

なんか、売り込まれるみたいで

となると
「こんにちは、ゆっくり内見してくださいね」程度の挨拶で済ませるのが良いかも


一般的に大家さんといえば、あまり良いイメージがないと思うんだ。


怖い人だとか、偏屈な人だとかな


さて
自分の物件の場合、だいたい内見のお客さんって、親御さんか友達と一緒に来るパターンが多いんだが、この一緒に来ていいる人の意見によって物件への申し込み確率が変わるものじゃないか?

なので、同行者にちょっと人のよさそうな大家さんだなって思われれば、それで良いかもしれないな。

「将を射んと欲すれば先ず馬を射よ」作戦だな!!


意味
将を射んと欲すれば先ず馬を射よとは、相手を屈服させる、または意に従わせるようにするためには、まずその人が頼みとしているものから攻め落としていくのが良いというたとえ。




ということで、


1.ハロウィン計画
 同行者にさり気ないウィンクを送る。
 物件は大家の気持ちの塊だ!
だから物件を見る前に大家である君を熱烈アピール!
ちょっと恥ずかしいかもしれないが、まずはウィンクで大家をアピール。
 これで意中の相手は、君に気が付いてくれるはずだ!
 命名は伝説のユニットのWinkから。

2.目は口ほどに。。。
 同行者に熱いまなざしを送る。
 目は口ほどにものをいうっていうだろ?
 意中の相手は君の視線にきっと気が付いてくれるはずだ。
 でもここで注しなければいけないのは、熱い視線の中にも男の優しさを醸し出さなければいけない!
 大人の魅力のある君たちなら大丈夫!出来るはずだ!
 

3.プレゼント
 物で人を釣るのはどうもプライドが許さない!という人もいるかもしれないが、ここは我慢してくれ!
 ここは金目の物を渡すのは良くないので、花やワインが良いかもしれないな。
 花の場合は、君はどの花よりも美しい!
 ワインの場合は、ルネッサ~~~んス と今流行のネタで行ってみよう!!
 決して君の瞳に乾杯と言ってはダメだぞ!歳がばれるぞ!!
 きっと意中の人は、ひきつった微笑みを返してくれるはずだ!
 

4.告白
 ここまで来たら、あと一押し!
 告白だ!
 入居申し込みは貰ったも同然!
 意中の人に 初めてお会いしましたが以前から好きでした!と勇気を出して言ってみよう。
 きっと、意中の人は恥ずかしさのあまり、走り去って行くだろうが、それはきっと入居申し込み書にサインをしにあわてている証拠だ!
 そう!君はこの戦いに勝ったのだ!





う~~~~~ん
誰かやってみて!!!!


↓書いてきて、アホらしくなってきた。

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エリア選定 買い方
2014年05月30日 (金) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています
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スクールZONRさんも以前ブログに書いていましたが不動産で生涯を通して儲けが出るのは半分程度でしょう・・・
って。確かに不動産でのキャピタルゲインは 時価 ですからその時にの需給関係や景気、金融機関の融資姿勢により価格は変動しますので 買いたい時売りたい時 の2度にわたり影響を受けることになります。
また、インカムゲインも所有期間において安定していとも限りません。

この道で事業を拡大し考えゆくゆくはサラリーマンリタイヤを目論んでる私としては考えてしまいますね。。
やはり収入の口は2つ以上あった方がいいということでしょうか。
とりあえず不動産は安定してかつ、リスクを減らして運用をすることにしています。



戸建て賃貸のエリアですが、賃料は高いに越したことはないですがそうなると物件価格が必然的にあがってしまうので利回りを考えると現実的ではありません。

私の場合は、年間賃料/(物件価格+リフォーム代)=15%以上を目指していますが、例えば月12万円取れるエリアであれば 物件はリフォーム込みで960万以下で収めないといけない計算になります。
賃料12万のエリアだと1000万以下の物件はほぼ出てこなし、あっても再建築不可や借地権など。

そこで、半分の賃料が6、7万程度のエリアを探すと・・・
これが、結構あります。
利回り15%を狙うなら、想定賃料7万で物件価格が560万以下くらい、賃料6万で480万以下で仕上げる。
(埼玉もありますが千葉の方が多く、神奈川だと遠隔地ならでてきます)

家の大きさにもよりますが賃料が5万を下回る戸建は退去時のリフォーム代の捻出が難しくなってくるのでその賃料のエリアは私は探しません。
また、賃料の安いエリアで床面積が大きいもので高い賃料を取ろうとすると、需給に合わず苦戦することも多いです。

物件を購入する際には現金で買うか、公庫が使えますが担保の評価が厳しいため融資額は販売価格の半分くらいになります。
調整区域や無指定の場合で評価が出ない場合は、金利は上がりますが公庫で無担保で融資可能なものもあり、これだと満額借りられる場合もありまが、公庫は融資の本数が3本、4本と増えてくると追加の借り入れが厳しくなってしまいますのでそこは抑えながらにしています。

カードローンも属性によっては1枚で500万~800万まで借り入れができるものありますが

①本業の収入が多い
②既に物件を持っていてキャッシュが年500万くらい残る

のどちらかで1年以内にガンガン繰り上げ返済しないと、カードローンの借り入れ期間中に1棟モノのでこれは欲しい!というものが出てきた時に銀行から融資を受けるのが難しくなります。
残債にもよりますが、借り入れが残っていると履歴照会で分かってしまいそのせいで銀行から融資が受けられないということもありますので。
(属性や額によりますがカードローン系の残債は金融機関は懸念します)

まあ、1棟モノなど狙わず500万以下の戸建一本槍で買っていくというのであれば、公庫とカードローンで増やしていゆくのも手ではありますが、かくいう私も1棟モノのアパートなど利回りや条件のいいものが最近出てこないのでこのパターンになっています。


【お題】
物件に行ったら内見中だったら?

物件を掃除してたら仲介会社がお客様を連れて内見に来た、ってことは時々ありますが
その時は遠くから見てる?かな。
ちなみに部屋をリフォーム中に内見に遭遇したことは今までありません。

客付けは仲介会社に任せます。
大家自身が熱心に売り込んでしまい、お客さんに引かれてしまうのも嫌なので。。

福岡のある大家さんは空き部屋で1人でリフォームしてる背中がゾクゾクすると言ってましたが私も1人で戸建のリフォームをしてると誰が後ろにいるような気がする時があります。

リフォーム中に物見遊山の近所のおばさん連中に押しかけられてあれこれ話しかけられて困ったこともありました。。

こういう経験ってみんなあるのかな??

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1億は(ハンドレッド)ミリオンだぬww
2014年05月29日 (木) | 編集 |
もうすぐワールドカップですね。

サッカー好きな方、待ち遠しいでつね♪

とは言いつつ、ほんとにこのままブラジルで開催して

だいじょーぶなのか????

な、肉欲フレンズのみなさん「ボァノイチ~」





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またしても、ジャンボマックスそーきさんからお題が出ていました。


ジャンボマックス今日の、お題攻撃だぁ~

お題については、編集後記でwww



肉欲ブログは好きな事を好きなだけ垂れ流すブログです。

有益な情報を発信しよーとか、素人囲ってなんか商売しよーとか

まったく思ってません。

そもそも『ブログ』なんて『Weblog』 でウェブ上の、ただの記録です。

そんな大層なモンじゃなかです。


これ読んだ人が、ひとりでも 「ぷっw」 って笑ってくれたら

満足です。

「なるほど♪」って思ってくれても、ステキだな。

それじゃあ今日も、くだらない記録いこーーかw





レッツどん!

肉欲団は集まっても不動産の話しをしないで

年中『鳥貴族』で群れて、エロ話しと人の悪口ばっかり言ってると

思われていますが


ほぼ 正解ですwww  
我ながらイタいおっさんですwww

ただ全く不動産の話しをしない訳ではありません。

たまにします。

そのたまにする話しが、けっこー為になる話しだったりします。

で、その『たまにする、けっこー為になる不動産の話し』ですが

聞かれたらペラペラしゃべるし、聞かれなくてもなんか自慢したい

事あったら得意げにしゃべりますww

相談にだってのっちゃいます。
アルシンド
友達なら、あたりまえ~  です。

ただ、友達じゃない人から、根堀り葉ほり聞かれると

刺したく イヤになります。

なんか懇親会とかでも、ガッついてる人います・・・

なんなんでしょーか??

元取ってやろー!!って感じですか?

(払ったお金は飲み代じゃねーーーの??)

名刺交換した次の日から変なメール送ってくるの

やめてください・・・

モテないですよw


何回か飲んだりして仲良くなったら、有益な情報のやり取りも

ありますよw あわてないあわてない(一休
一休さん



まして お金取ったりしないですよ!!


そこで我々考えました。

ブログを通じて

 『仲間』を集めて一緒にお金持ちになろーーー!! 

目標は10億です!! Billionaire です。カクイイですw



10億ベトナムドンを貯めるために仲間が、各方面にアンテナを

張り巡らし アヤシイ  投資話しや金融商品を紹介しあいます。

そして、そのバックマージンを業者様からいただき10億貯める会です。

実際に投資した人が儲かるか儲からないかは、知ったこっちゃないので

いかに仲間が喰いつきそーな話しを持ってこれるかが、成功に

向けての鍵になります。  情報戦です。

話しに乗って失敗した仲間も出るかと思いますが、ココは

投資は自己責任で!!

と言う、いにしえよりの言い伝えがあるので速やかに退場

してもらいます。

仲間は常に、ブログやなんかで集めるので無問題です。

そして最終的には、勧めた商品に自分では投資せずに

斡旋だけしていた人だけがお金が貯まっていくという

鬼畜な ステキな会です。




肉欲団スピンオフ『美裏尾根亜之会』

会員絶賛募集中!!



融資についてのコンサル受けたい人はこちらww




編集後記

内見者に会ったらか・・・
















おれ、物件行かねーーーしwwww

終了―――――っ

Billionaireになりたいヤツだけ押していけ!!
↓ ↓


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押したくない??

コレでもヤッテろ!
億万長者ゲーム



出る幕なし
2014年05月28日 (水) | 編集 |
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まりおでもないし、まだおでもない、まかおです。

マカオ旅行ではヴェネチアンホテルに泊まったよ!
全室スウィートでソゥスウィ~トゥ!!


ランキング投票してください。

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物件に行ったら内見中でした!どうする??って?

このケース過去1度だけあります。

空室見に行ったら、中国人2名(女性)+不動産屋で内覧で部屋に入ってきました。


まかおはそのとき、

「どぞどぞ~!ごゆっくりご覧くださいね~!」


と言って部屋を出て

外で掃除(するふり)してました。

だって、上様(肉欲団員)のような好青年(心はエロ)ならともかくまかおの怖顔で案内してもねぇ。。。


内覧が終わったときは、外で、

「見ていただいてありがとうございました!」

って挨拶だけしました。


結果、、、

一応決まりました。。。(まぁその物件の成約率は高いんですけどね。)

まかおが前面に出なかったことが勝因ってことでしょう、きっと。



ってことで、出る幕なしw




最後にクリックしてってね。

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多忙なので。。。。。。
2014年05月27日 (火) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、
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生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃、みなさんいかがお過ごしですか?

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今回はリノベの記事を書く予定が、
来週に先送りした「ブルーノ・サン○チノ」です。

(今週末には、とある合宿も控えてて忙しいんですのwwwwwwww)




↓押して下さいね!

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まずは、業務連絡!!!
前回の記事で書いた、第1回肉欲杯ですが、
多数の応募を頂き、ありがとうございます。
当初、7月に開催予定でしたが、6月28日(土)の午後から、
都内某所での開催となりました。
参加表明をされているは、この日でも大丈夫かコメント頂ければと思います。
管理人のみ閲覧できるコメで構わないので、
連絡先のメールアドレスもお知らせ下さい。
詳細についてメールしますので、よろしくお願いします。
また、空きがでたら参加したいという方も、コメントお願いします。





では、そーきさんからのお題に回答!!!


って事で

お題!

物件に行ったら内見中でした!

あなたならどうする??










内見があるときは連絡が来るので、
物件に行きません!!!!

以上!!!







これで終らせようかと思ったんだけど、さすがに怒られると思うので
もう少し、書いておくねwwww

内見中に物件にいた事は無いんだけど、契約後の現地説明にいた事はあります!
だって、仲介よりもオイラの方が物件について詳しかったんだもんwwwwwwww





 ※次回予告
  「肉欲団でリノベしたら、こんなに凄いんだぜwwwwwww」です。
 
    また、忙しくて先延ばしするかもしれないけど怒らないでねwwwwwwwwwww




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※手抜き丸出しなんじゃんwwwww



2014年05月26日 (月) | 編集 |
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こんばんは!

上様です!!


そーきさんよりムチャぶりお題がでていますのでいってみよーw

って事で

お題!

物件に行ったら内見中でした!

あなたならどうする??



え!!、、、、、、、、、、、


ワタクシお客様内見中居合わせる確率80%以上なんですけどwwwwwwwwwwwwww


この場合は営業さんを信じきれないのでと一緒に部屋のアピールポイントを説明して物件を気に入ってもらえるように努力してますwwwww


たった1○部屋のしょぼくれた大家なのでこんなことも可能姉妹なんでしょwwwwwって聞こえてきそうですwwwwwww


内見申込率80~90%はありますから家賃に対しての部屋の魅力(設備、広さ、印象の良さ)があるのだと思います。。。


家賃(対価)にたいして魅力(サービス)が上回っていれば空室はある程度で埋まっていくはずですw

どっちに比率を持っていくかは大家さんの運営方針によって違いはありますけど、根底はここだと思っているのでぶれずにいこうと思います。。。


あと、内見中に入居者の雰囲気(どんな方か?とか)なども確認できるし、設備のことや新品に交換したものなどもその場でお客様が確認できる点もいいとワタクシはいいと思っています!!(営業さんはやりずらいんでしょうけどwww)

とワタクシはこんな感じですw

皆さんはどうなんでしょうか??

以上、上様でした!!


↓ここを押してほしーのwwwww

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あのポーズが大好きなんじゃんw

アネゴと同室ww
2014年05月25日 (日) | 編集 |
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こんばんは、そーきです。

前回のお題…皆に書いてもらっててなんですが…どうでもいいお題でしたね( ;´Д`)すみません(笑)

と言いつつ、ワタクシと狼さんの出会いはこんな感じでした↓

ワタクシ、本名でFacebookしてますが、ある日狼さんのアカウントを発見しました。そこで…


『ファンです。友達申請させて頂きます。よろしくお願いします』とメッセージ付きで友達申請しました。

すぐに申請許可と『こちらこそよろしくお願いします』と返事がありました。

そーきと言う名は伏せたまま…



数ヶ月後(それまで一切絡み無し)



メッセージを1通送りました

そーき『今晩飲むけど一緒にどう?』


狼さん『すみませーん、、今日は接待があるので難しいです。。。またお誘いください。。無念です、、。』


見ず知らずの人に飲みに誘われてここまで社交辞令に断って頂ける狼さんは素敵ですwww


数ヶ月後

狼さんから1通のメッセージが来ました


そーきさんの今日のブログ、、、痛快でした!!


あっ、バレてる( ;´Д`)


また数ヶ月後、

またも当日に

そーき『今晩飲むけど一緒にどう?』

その日は少し遅れて来てくれました。
第一声目が『cocoyou!てめぇ何で居るんだよ!!』で二言目が『そーきさんはどちらですか?ワタクシ、プーさんが大好きなです!!』でした(笑)


テンポが早過ぎてついて行くのがやっとだった覚えがあります。



とまぁ、こんな感じで不動産も仲間を増やして行けば情報量も格段と増えて、より失敗しない投資にすることが出来ます。

好きなブログを書いてる人や近くの大家さんにコンタクトを取って仲良くなるのは良いことだと思います!


話は変わりますが、私の記事のカテゴリがなぜか『そーき部屋(アネゴと同室ww)』となっています(笑)

って事で今更(やっと?)ですが、TeamBOLOのブログを読み始めました。


ヤダ///メチャクチャ面白い!


来月購入するこの物件のリフォームに来てくれないかな~(笑)



さて、私の現在募集中の戸建ですが先週業者周りをしてから3組内見に入りました。

が、今現在申込を頂いたと言う連絡はありません( ;´Д`)


まぁ、内見が無いよりマシです。


って事で

お題!

物件に行ったら内見中でした!

あなたならどうする??



ネタ切れ感が出てきたら誰か次のお題出してもいいよw

↓いいか!全力で押せ!

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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

え?狼の話書くの?ww
2014年05月24日 (土) | 編集 |
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どうも、スクールZONEです。

ってか今回のお題は過去最高に難しいお題ですねw。

↓まずは軽い気持ちでポチポチと。。。

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さて、今回のお題、、「狼さんとの出会い」・・・ですか?(ってどの立ち位置で答えたらいいんだよww)

出会いもなにもいつも一緒だから気にしたことないんです。。

ま、気になることがないわけじゃないので書きますが、
こいつは年がら年中しゃべってますw。

もう、寝てる以外はずっとしゃべってるんじゃないかと。。。(寝てる時でさえなにやらしゃべっているって嫁の証言もあるから寝てる以外ってことないですね)

ガキの頃から通信簿には「落ち着きがない」とか「授業中うるさいから家でも注意しろ」だの書かれてその度に親から怒られていたみたいですが大人になっても全然変わってないとこをみると全然進歩がないってことでしょう。

さて、そんなことはどうでもいいとして(これ以上この話触れてもいいことありません)最近、ウチの家の周りで住宅地の売買が盛んに行われているのに気がつきました。

築古木造ならわかるんですが取り壊してる建物、。ほとんどRCレジなんです。
昨今の物件の高止まりを考えると一体どうやって解体費も吸収出来るくらいの単価で仕入れているんだろうと不思議になりますが取り壊し看板を見るとやっぱり不動産業者さんです。

気になったのでその土地の謄本をあげてみたんですが、、謄本をプロファイルすると、どうやら相続絡みでの売買の模様です。(大体1年以内に相続したようなのが売りに出されたみたいです)

こういう相続の売り物件って売却を依頼された仲介さんがうまく絵が描けるので最初から「こんな古い建物が載ってると高くは売れない」とか言って両手手数料狙いで仕入れ転売やってる業者さんに声を掛けたんでしょうね。。

相続系売買のケースで相続人がこの物件周辺に住んでないって場合、そのエリアの相場をあまり理解してないので仲介の言い値で売ってしまうことが多いんです。

こういう物件はあり得ない値段で買えちゃうことが多いので解体費が掛かっても収支の合う仕入れが出来てしまうのかと。。

で、さっき犬の散歩を兼ねてその謄本あげた物件を見て来たんですが収益マンションを建てて再販するっぽいお知らせ看板が建ってました。

この場所なら表面利回り5%でも楽勝で売れそうなのでこの転売業者は最初から負けない戦が出来てるわけです。

しかし、新築やるとなると昨今の建築費の高騰が問題になります。

実はプロの業者でもこの建築費を甘い見通しのまま建ててしまって赤字になることがあるんです。しかも彼らは一般の投資家と違い新築工事で手付金ー中間金-残金みたいな払い方はせずに完成時に90%近くの残金をまとめて払う方式のところが多いです。これだと建築費の圧縮がやりにくいので割高の建築費で建てるってパターンになります。

こういう仕組みがわかってると一般の投資家さんの方が支払い方法が綺麗なのでプロ業者より安くってのは無理にしてもそんなに価格差がない状態で建てることが可能になります。

ってことはあれです。
その土地が売りに出された際に横槍入れて掻っ攫うことも可能になるんじゃないかと。。(だって転売業者はそこから利益載せて売らないといけないってハンデがありますからw)

そんな訳で家の近所を歩いてる時にそんな雰囲気の物件があったら速攻で謄本をあげる習慣ってのを身につけていただくと思わぬ掘り出し物にありつける可能性がありますよ、、と書いて、これからあっちのブログも更新します。(あ、あっちもブログは今日のネタひどいネタですからあまり読まなくていいですよw)


最後になりますが
例の肉欲杯麻雀大会。。

6月最後の週末に予定してますので参加出来そうな人は早めにご連絡ください。


↓ってことで上で押してない人はこっちで押してください

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コカンガオオカミニナルトキ
2014年05月23日 (金) | 編集 |
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おひさしブリーフ♪

今回もお題にからみながら、おちなしでいくブリー


狼さんとの出会い

5年3組魔法組 お久 ブリーフ

あれは、太陽がまぶしくて、ミニスカートのおんにゃのこが闊歩しだしたある暑い日のことだったわ。
某駅で待ち合わせをした二人。

きっかけは『ひろ*(仮名)』という出会い系サイトだったの(にゃは)。

そのあとは、二人でデート。
お城を見たり(彼って、白マニアなの。白いお○ンティが好きって言ってたわ。)、
ソフトクリームを食べたり。
初めてあったのに、お肉もたべちゃったわ。

そう、焼肉を食べるカップルは、あれだっていうじゃない。
きっとこのあとのことを考えた私は、あそこが
じゅんってなっちゃってたはず。

彼もきっとあそこがああなっていたはずよね。
はずかしくて、まだ書けないわ。
といいつつタイトルにはかいちゃったけど・・・。

彼ったら、○欲団に所属しているだけあって、
もうモリモリ。
ホテルから出てきた配達帰りのおんにゃの子をみて、
またもや股間がオオカミになっていたわ。
もう、私がいるっていうのに(ぷんぷん)。

でも、そのあと優しくしてくれたから
許しちゃう。

彼と過ごしたその後の記憶はうっすらとしかないの。

なぜかって。
天国に何回もいっちゃったからかしら。

もっと書きたいけど、誰が見ているか分からないから自主規制しちゃいます。

ちゃお。


お断り
本ブログに登場する人物・団体は架空のものであり、
実在するものとはあまり関係ないかもしれません。
また、内容もほとんど妄想でありますが、
一部、事実もあるかもしれません。
みなさんのご想像にお任せいたします。



↓ポチしてくれるとコカンガオオカミニナルブー!

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にくよくだん 孤高のグルメ
2014年05月22日 (木) | 編集 |
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ふなっすぃなっしー

今回もお題を消化しながら炎上オチに持っていくなっしー

てかどうするなっしー
おおかみさんの印象からどう話を展開すれば炎上オチになるなっしー
きちくすぎるなっしー











そもそも私が狼なっしー




初印象というと「よう生まれてきたな 我ながら大変だったわ」 とかそんな感じなっしー







という訳で今回は「狼旅団 孤独のグルメ」の出張版を書くなっしー





ここでのキャラはふなっすぃーなので



船橋の超有名老舗洋食屋を紹介するなっしー


テレビにも何回も登場している


船橋市民の二人に一人は食べた事がある


といううわさがある洋食屋


それがこちら























ハンバーガーという肉をパンで挟んだ料理がメインの洋食屋なっしー



店内に入るとまずは清掃の行き届いている所に驚かされるなっしー


老舗の店によくありがちな 汚いながらもうまいではない所が好印象なっしー


常連がたむろして、一見さんお断りな雰囲気もないなっしー


それどころか積極的に新規顧客を開拓しようとしているようで


おもちゃがついているハッピーセットという商品で家族連れも積極的に取り込もうとしている点が好印象なっしー


そんな中、ふなっすぃが注文した商品がこちら
















ヨッタマックという商品なっしー



パンにこれほどかというが挟まれているなっしー

文字で表現すると
パン








パン








パン


ジャンクフードファイターも泣いて喜ぶなっしー


ふなっしー


おいしうございました





みなさまも船橋に遊びに行くときは
老舗洋食屋マクドナルドをよろしくなっしー
















さて、今回の記事
レインズの出涸らし物件を特選物件ですって表現する業者って
我々からして見ると こんなにお馬鹿っぽく見えるんですよ
ってのがやりたかっただけなのです







今回の記事 嘘だらけなんじゃん

にゃん吉 みーと おおかみ にゃんにゃんおお~
2014年05月21日 (水) | 編集 |
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肉欲団ブログは不動産投資の情報をいち早く、皆様にお届けします




いやっはぁぁあああ~~~


にゃん吉だよ


みんな、不動産投資、がんがってる?

にゃん吉、不動産投資やって思うことは



不動産投資のやり方、アプローチは人それぞれ。

自由。それが正解と思っている

ただそんな中

不動産投資で勝つ奴ってどんな人だろう?と勝手に想像してるんだけど。。


みんなはどう思う?



情報収集に長けてる奴なのか?

いやいや、やっぱり金持ってる地主だろうか?


まぁ、いろいろ意見が出そうだけど、にゃん吉は しっかりと投資のビジョンを持った奴が勝つと思うんだよな

そういうやつは、周りのノイズに流されず、しっかりと目標に向かって近づいていけるからな
それに、投資のビジョンを持った奴って、仮に失敗してもキチッと損切りできる勇気があるんじゃないか?



今は、不動産投資で勝っているかもしれないけど、時代によっては金を稼ぐと思っていた投資が、予想どおりにならないとも限らない。


これからのこと、先のことは誰にも分からない

わからないけど、少しでも予想できるように勉強していこうぜ^_^

さて
お題

おおかみさんに はじめて出会ったのは、建築のセミナーだったかな。

そうそう、コメントにあった かつみんさんと同じ。土地活用セミナーな。あれ。

まぁ、その時は おおかみさんは 建て主さんで講師って立場。

にゃん吉は、セミナーの参加者。

いろいろ面白い話していて、気さくな人だなって  まぁ、みんなと同じ感想なんだけど、よくしゃべる人だなぁwwwwwって印象だったよ。

ただその時は、「不動産屋さん」って紹介されていたから、「投資家さん」ではなく、初めは「業者の人」にお会いしたって感じだったかなあ

例えて言うなら おおかみさんが芸能界のアイドルなら、にゃん吉はコンサートを見に来た人。





あの時は、まさか今のように遊んだりするって想像してなかったかな。。


まぁ、何だかんだで 今は飲み会でよく会って話してるけど、

今は不動産屋さんと思って接してないな。。。おれ


あはは

ちょっと失礼な話かもしれないけどな(悪気はないからな)


にゃん吉の中では、おもしろい遊びのアイデアを出す鶏肉好きな人だな

肉欲のみんなは友達。

たしかに共通カテゴリは不動産投資だけど、不動産の話ってあんまししないしなあ

そんなことより
せっかく一緒にいれる仲間だから、みんなで面白いことが出来たらいいかなってことに集中している にゃん吉だ


そんな訳で

肉欲団のみんなよ

これからも、楽しい事しようぜ

人生は楽しんだほうが得だからさ



そんじゃ、またね


ん?
これ、ただの日記じゃねーか



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肉欲団ブログは好きな事を好きなだけ垂れ流すブログです







海外投資をする前に
2014年05月20日 (火) | 編集 |
「帰ってきたお肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています
不動産投資に対する考え方、戦略は団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ
「不動産投資をとおして幸せになること」
不動産投資を煽るつもりはないけれどさまざまな考え方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃
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日本人は労働を自己実現の場として考え、それに多くの時間を費やし自由な時間、人間関係、家族、など色々なものを犠牲にする。
お国は変わり、ヨーロッパでは「労働は罪への償い」と考え、人生を楽しむことに重きを置く。

歴史が違うので労働に対する考え方が根本的に違いますが、ヨーロッパは貴族と奴隷の存在が根底にあったのでこのように考えるのでしょう。
イタリア?だっかた忘れましたが初対面の人に職業を訪ねてはならないと聞きました。
相続税がないため、先祖の土地・建物を代々引き継いでいる貴族の末裔が存在し、旅行先で優雅にしている人と話をするとこのような人に度々遭遇します。広い意味では賃貸業なのかもしれませんが、職業を聞かれても答えられないからだそうです。

日本だといい歳して働かないで昼間家にいると、大丈夫? なんて思われてしまいますよね。
私も年休消化で平日の昼間からビール飲みながらガレージで車をいじってたら 
会社に行かないの? なんてご近所さんに聞かれてしまいましたよ。。


さて 海外の不動産投資 について書いてみたいと思います。
ワタクシは海外に行っている方だと思います。ある国には1年以上の居住経験もあり、1年に10回くらい別の某国にも行ったこともありますがそれでも海外投資についてやらないとは言い切れませんが、積極的には考えていません。
理由は、

①為替のレートの影響が大きい
②日本水準のモラルがある国が少ない
③そもそも現地事情が詳しくわからない
④物件に自身で手を入れることが物理的に難しい


①為替のレート
その国で稼ぎその国でお金を使うなら問題ないのですが、対円相場の影響を受けますのでサブプライム直後の超円高の時に海外不動産を買ってれば現地の不動産価格が暴落しない限り儲けが出るかもしれませんが今は円安、円高どちらに向かうかわかりませんので仮に不動産価格が上がっても為替差益でマイナスになる可能性も否定できません。

②日本水準のモラルがない
日本でも不動産で騙されたなんて話があるのに、海外で信用するなんて・・・
海外に行った時に目の前でありえない投資話しをしているのを聞いたことがあります。
特にアジア地域は現地人、日本人問わず詐欺はそこらじゅうに存在します。

国によもりますが、アジア地域に住む日本人は大きく分けて2通り
・企業から派遣された駐在員
 →会社で選抜されてきているので優秀でプライドが高い
・自分の意思できた人
 →留学生、日本語教師や職業的な目的を持ってきた人 又は 日本から逃げてきた人

駐在員は家族連れが多く、それなりに給与もらっているので高級なお店で食事をし買い物をするので自分の意思で来た人と行動エリアが違い、基本的に交わることはありません。
また、駐在員は優遇された生活しているのでお金にも困りません。
自分の意思できている人は日本で得た蓄えと現地でのわずかな稼ぎのみなので基本的にお金がないです。この方々はお金より夢ややりがいを求めて来ているので悪事に手を染めることはありません。

問題なのは、日本から逃げるように来た人
途上国に流れてくる人は、ルールが守れず信用を無くした人や、借金で逃げてる人、追われている人もいるようです。これらのタイプが詐欺話を担ぐので、現地事情を知らない日本の投資家などはいいカモなのです。
海外で出会う日本人はついつい信用してしまいがちです現地での日本人同士のトラブルは、あたり前の事ですが日本の慣習や常識、法律などは一切適用されません。
現地の警察も買収されるほど腐敗していますので役に立たず騙される方が悪くなってしまうのです。

③よくわからない
土地の値段、建物の建設工法、工賃などがあり、あらゆることがよくわかりません。
インフレがどのように進むか、外貨が毎年どれくらい入ってきていて数年後にどれくらい国が成長するかなどもよくわかわりません。
また、国よっては外国人が不動産を所有できないところも多々あります。
インドネシアやベトナム、フィリピン(一部の区分は可能)、また所有権ではなく利用権の場合もありはっきりってよくわかりません。中国では借地権の取引で所有権は政府にあります。

国により抜け道もあるようですが、それもよくわかりませんし時々法律も変わるのでやはり手を出すにはリスクを伴います。
兄弟や親戚などが現地に住んでいて精通しているとかならばやりようもあるのですが、それでも何かあった際には自己責任なのでやはり手をこまねいてしまいます。
バリで成功されている方もそうですが、海外で成功している人は奥さんが外国人である場合も多いのでそれくらいでないと難しいのかもしれません。

④物件管理
賃貸物件の管理は現地の会社に任せるしかなくなりますのでその会社が健全かどうかによります。ハワイなどのアメリカ圏であればまだいいかもしれませんが、それでも英語の規約を読み込む能力が必要です。
知る限りアジア圏はかなり怪しいです。例えば、お店でプライスがついてないものは外国人と現地人とで値段を変えるなんてのは当たり前のようにあり、企業でも平気でそんなことをしているので割高な費用を支払うことになります。

風習として日本人の取引は、村ぐるみでやりながらうまく話あって進めましょうや、的な発想が根底にありますが欧米では銃を突きつけ合いながらの合意です。(あくまでもイメージです)
特に日本人は 性善説 が強くあり、疑うことは相手に対して失礼で信用しようという気持ちが強い ので後になって問題が起き、契約書を読み返して こんは話は聞いていない 最初に説明を受けていない なんて大声で文句をいう人が意外に多いのです。
業務で契約を多くしますが、大企業同士の取引でもそんなことは多くありますし、継続的な取引では受注側が折れないと以後にお金をもらえないなんてこともあります。これはアメリカでは考えられません。

海外では一旦サインしてしまったらそれで 合意 なので日本人の常識なんて通用しません。
日本人が海外で弱いのはそんな通用しない常識が根底に存在するからかもしれません。



勤勉で努力家で世界でも優秀で・・・なんて自画自賛していて確かにそうかもしれませんが、他国はそうは思ってせん。
ヨーロッパに行き世界地図を開けばわかるのですが日本は地図の一番左(東)の端っこに存在する小島で 
“極東の島国” としか認知されておらず壊れにくい工業製品の社名でしか認知されていませんので。

海外での不動産投資についてですが国内とは比較にならないほど注意点が多いのでやる場合はくれぐれも慎重に。
行ったこともないような国の不動産投資なんてしないでください 



さて、お題です

狼さんにあった時の印象・・・
(狼旅団の方です。お間違えないように)

肉欲団の会合で私にとっては確か4回目に狼さんが始めて登場したのですが、3回目まではおとなしくしていた私を弾けさせて(カミングアウトさせて)しまうような影響力のある方でした。
歌舞伎町で某クラブの有名オーナーを見かけた時に思わず握手を求めた話していたら、対角線上の一番離れた場所にいた狼氏がピクリと反応し、のってきましたね。
年代が同じだからかもしれませんが、笑いのツボが同じところにあり細かいネタもキッチリ拾ってくれました。。
有名な大家さんからも相談を受けることもあるらしく先生の先生のようですね
不動産抜きにしても多方面でかなりの経験や知識がありはっきり言って大物です


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boy meets ookami
2014年05月19日 (月) | 編集 |
シャブ&飛鳥 かよ!!!Σ( ̄□ ̄;)

シャレに、なんねーな!?

名曲との甘い 思ひ出まで台無しぢゃねーかよ!!

な、肉欲フレンズのみなさん、こんばんはー

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本日もお題が出ていますた。

お題!『狼さんに始めて会った時の感想』

あれは、いつかなぁ。。

7~8年前になるかしら。。

上野で『加藤ひろゆきさん』と『NSX松田さん』の

豪華ジョイントセミナーがありました。

そのセミナーにおれ、行ったですよ。

加藤ひろゆきさんも出版する前で、まだそんなメジャーでは

無かったと思います。

むしろ、NSX松田さんのほーが『大家のサイフの中身・

暴露しまつ』(こんな名前だったっけ???)とか執筆してて

ブイブイ言わせてた気がします。。

NSX松田さんは『ホームセンターを活用したセルフ・リフォーム』

を紹介されてたり、イマイチ使い勝手の悪いポータルサイト

『不動産ジャパン』の裏ワザな検索方法とかな内容で、ビンボー人が不動産始めるには

ステキな講義でした。

加藤ひろゆきさんも『フツーに出回っている物件を、鬼の

指値で購入!!』という売主さんが熱出して寝込んじゃうよーな

手法を開陳されてました。

今ではポピュラーなこれらの方法論ですが、当時としては

画期的!! でしたwww

講師と仲良くしたいと思い、セミナー終了後も京浜東北線の

ガード下の変な居酒屋の2階にまで、くっついていきました。。

セミナー代金も、確か3000円くらいだったと思います。

こないだの健美家さんの加藤先生のセミナー(25000円だっ

け?)からしたら、申し訳ないよーな爆安ぐあいです。

しかもカリスマ大家2名の二部構成です!!

ステキです!!


あ、お題は狼さんについてでしたねww

で、そんなスゴイセミナーを企画した方とも、お近づきになりたいと

思い、セミナー会場で勇気を振り絞って声かけました。

ガンバリました!!

第一印象は、大き目のシャツが好きなんだなぁwwですたww


名刺交換してもらい、名刺には

『投資家  ○ーちゃん』・・・・  ん??

○ちゃん・・・・・・????

これ!   投資家 ○ーちゃんと初めて会った時のエピソードだぁぁ――――――!!!!


しまったーーーーー



間違えたーーーーーー!!!


えーーーと

えーーーーーーと

狼さんか。。

狼さんと初めて会ったのは・・

えーと



セミナーか。

セミナーで初めて会ったぞ。

思い出してきたぞ。    印象は、

「ぉお、カリスマブロガーだぁw」

「思ってたより デブ  じゃないなww」


こんなだと思ってましたww

でぶ
もしくは、こんなwww
でぶ2

あと、思ったのは

「よくしゃべるな」

「恐いのかな?」


とか、そんな感じでした。

懇親会で少し話しましたが、他の受講者からも

モテモテで、あまり話せなく新たに違った印象は

持ちませんでした。。

まぁ大勢の方と一緒で、少し話しただけで人となりなど

分かる訳ありませんけどw

その後、ブログにコメント入れたり出したりしていました。


狼さんの 『本来の姿』 を

知る事になるのは、さらに後日でしたwww







『本来の姿』は、 



とても言えません!!!
墓場まで持っていく。ってヤツです。  守秘義務ですwww

なんにしても、狼さんのおかげで楽しく過ごせているのは

肉欲一同(肉欲友の会・おにぎり空挺団含むw)、同じ思い

だと思いますw



ありがとーーーーー











ビバンダムくん!!!!!!

野菜食べろよ!!

でぶ3





ポチって行きなよ、太らないから


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ある日、おおかみさんに出逢った・・・
2014年05月18日 (日) | 編集 |
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おおかみさんの印象ですか。。。

おおかみさんとの初対面はもう数年前の仕事帰り、私鉄の小さな駅(小ぶりな商店街が開けていました)のファミレスに呼び出されたんだよなぁ。
(あれっ呼び出したのか?)

第一印象:
意外とデブじゃなかった!
(ある意味痩せてる?または勘違い??)

話した印象:
しかし、よーしゃべるわなぁ。

好印象ポイント:
意外と人の話を聞いていた。
(もしかしてうまく話に割り込めなかった?)

「悪」印象ポイント:
よくしゃべる姿を見ていて、話を煙に巻いて自分のペースに持っていこうとたくらんでいるんじゃないかと怪しんでしまった。

総評:
総じて好印象(不動産屋にしては)です!

これからもこの好印象な雰囲気で不動産でガンガン稼いでください。
(まかおにもおこぼれください・・・)






そういえば最近、不動産投資なんにもやってません。

家賃入金や経費を入力したり、、、

他にはないや。。。

もう売りたいなぁ。

あと5年10年のうちにどれだけ儲かるかなんて見えてるし。

どうせ想定以下の結果見えてるし。

がんばろうっていっても頑張りどころないし。
※セリフォはやらないし。

でもね、

株なら

今年は

もう

50万くらい儲けてるかな!
※配当込、含み損は勘案してません。えっ、しょぼい?

不動産投資なんかやってるより、地道に紙資産に突っ込んだ方が手堅いじゃないかと思う今日この頃でした。
※抜けたくても抜けられないのが不動産投資!


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大家さんと麻雀の関係???
2014年05月17日 (土) | 編集 |
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(今さら何言ってんだとか言わないでねwwww)




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今週も、そーきさんからお題が出てますよ!

お題!『狼さんに始めて会った時の感想』

このお題については、編集後記で!!!!
(毎回毎回スイマセン。。。)



話は変わって、この前の肉欲会議で何かイベントやりたいねって話で盛り上がったんですよ。


そこで、オイラ達の世代(いわゆるアラフォー以上ねwww)は、
昔はみんな麻雀やってたよねって
話になりまして、ずっとその話で盛り上がったんです。


例えば、
「サイコロの1の目二つ出して天和だ」とか(これは出目徳のおっさんね)
「哭けば哭くほど強くなる」とか(これは哭きの竜ねww)
「持杉ドラ夫って覚えてる?」など(これは、ぎゅわんぶらあ自己中心派だよ)
昔の麻雀の小説、映画、漫画のネタで、話がヒートアップwwwww
(この話題を全部分かった人は、確実に同世代ですwww)


そうゆうオイラも、「麻雀放浪記」が愛読書で麻雀好きなんですwww
(年に1回しかやってないってのは内緒だぞwwwww)


それで「以外とギャンブルが強い人がカリスマ大家さんだよね
なんて話も出まして、共通点なんかを考えてみると・・・

1.良い物件に出会える(運を持っているwww)
2.管理会社や仲介会社との交渉も上手(かけひきが上手い)
3.不動産に対する将来予測が凄い(先見性があるwwwwww)



ちょっとこじつけ感もありますが、不動産に強い人は、
やはり麻雀も上手いのではないかとwwww


そこで、このブログで参加者募集して麻雀大会を開いてしまおうかという事になりましたwwww


やはり、大家さんで麻雀最強の称号が欲しいじゃないですかwwww
(もちろん誰も公認しませんがwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww)


そんな訳で(どんな訳だwww)、大家さん麻雀最強を決める
第1回肉欲杯を開催したいと思います・・・


もちろん、大家さん最強を決めるので、ご自分でお持ちの
一番高額の物件の権利書持参でお願いします。

(司法書士の先生も呼んでおきますので、大会が終った段階で所有権移転ですwww)


7月の週末に都内の雀荘で開催できればなんて考えていますので、
「我こそは麻雀最強」なんて思ってる方で、参加希望の方は是非コメント下さい。




勝手ながら、先着8名様とさせて頂きますので、
早めにコメントお待ちしております(はーと)wwwww


※「あンた、背中が煤(すす)けてるぜ」(by哭きの竜)
 なんて言われない大家にならなきゃね。

140517_01.jpg



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※今回もお遊びネタなんじゃんwwwww





■編集後記

狼さんに始めてあったのは、狼さんの単独セミナーの時です。

そして、その後の懇親会で少しお話をさせて頂きました。

それから、ブログにコメントしたり、返信を頂いたりしてたのですが、
オイラが不動産で困った旨をコメントしたら、速攻で会社に電話をくれました。
(交換した名刺に携帯を載せてませんでしたwww)

一度しかあった事の無いオイラに、素早い対応してもらい
非常に感謝したのを覚えています。

その後は、色々親しくさせて頂いていますが、本当に男気のある良い人ですよ。

ただ、普段はろくな話はしていませんがwwwwwww






これだけ褒め殺しすれば、オイラも安泰だぞっとwwwwwwwwwww



埋まっちゃったw
2014年05月16日 (金) | 編集 |
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こんばんは!上様です!!

○田 新之助さんは諸事情で当分の間ワタクシが担当していきますのでひとつよしなにw


さくっと今日のお題行ってみよー


お題!『狼さんに始めて会った時の感想』

えーと、、、

第一印象は、、、、

そんなにデブじゃないんじゃんwwwwwww

話をしてみての感想は、、、、、

うわー、、、、○ロいなーーですwwwwwwww

これ書いちゃってよかったんですよね?w

以上!!




ここからがタイトルの本題!

ええ、、、

埋まっちゃいましたよ。。。

だいぶ前に書いた(書いたっけ?w)アパートがリフォーム前に満室になりましたよ。。。

リフォームの終わって募集していた部屋は早々に申込みいただいて入居開始している部屋もありましたが、なんとリフォームも終わっていないリフォームのゴミが満載の部屋に申込みが入りましたw(カーテンレールの山から共用廊下の目隠しの残骸までいろいろ押し込んでいましたwww)

ゴミはためて最後に捨てに行く予定だったので全部部屋に入れてしまっていたんです。

客付けの業者さんにも内見しても印象は最悪だから完成してから見てくださいってお願いしたんですが、それでもどうしても見たいって言うんですw

しぶしぶ暗証番号を教えて内見してもらいました。。。

約1時間後、、、、

仲介さん『例のお部屋の案内をしまして申込みしたいので、、、以下略』

まだ図面も無いし、はっきりと家賃も決めていなかったんですけど決まっちゃいましたw

こんなもんかな?って家賃は考えていたので内見入る時の電話でそれでって伝えてはいましたけどリフォーム前に決まってしまうとはw

入居の決まっていた部屋のモデルルームを見て、それが決め手になったようでした。


でもあの状態の部屋に申込み入れてきたのでちょっと仕上がり悪くてもいいかなー?w

まあ上様くおりてぃでやらしていただきますけどw

後から聞いた話だと入居の決まった部屋(間取り違い)の写真を店内の一番目立つおススメの物件のスペースに飾ってくれていたみたいです。。。

無い部屋の写真を飾っておくのはどうかとは思いますが、同じような間取り(広さ)、築年数の物件はたくさんある中、さらには駅からの距離は遠い微妙な物件なので賃貸仲介さんにおすすめって褒められると素直にうれしいですねw

何が言いたいかといふと

賃貸仲介さんにきっちり認知してもらい決めてもらえる物件に仕上げることが重要ってことです!!

具体的には物件の長所を正確におさえて、入るであろう入居者に合わせてお部屋を仕上げていくことが必要ですね。

やみくもにリフォームするのではなくターゲットを絞ってその入居者層が好みそうな内装に仕上げていけばいいのです。(しっかりとターゲットをヒヤリングしましょう)

あとはまめにお願いしている業者さんにヒアリング(営業も含めて)をして物件を決めてもらいやすい環境を自ら作ることも重要ではないかと思います。

立地が良くて格安なら別ですけど、やっぱり丸投げしてたらなかなか決まらんですよ

空室がなかなか埋まらないんだよねーって方で心当たりはないですか?w

以上!!

上様でした。


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次は駐輪場の整備しなきゃなんじゃんw




また買っちゃった…
2014年05月15日 (木) | 編集 |
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おはようございます。そーきです。


なんか順番回ってくるの早くないですか( ;´Д`)


しかもね、忘れてると


当日18時過ぎると



電話がなります




『をい、わかってんだろうなぁ!!』




こわい。




非通知で



出たら一言



『をい、わかってんだろうなぁ!!ガチャ、ツーツー』ですよ。



スミマセン、忘れてました…スミマセンスミマセンと言いながら今書いてますwww


お題が一周しましたね。

皆さん、築年数よりも中身だろ!!って感じでしたね。

不動産投資始める前と後で変わったこと、色々ありましたね。


一昨日のおひさしぶりーふさんが書いてた内容、そう言えばワタクシも思ってました。


知合いいっぱいできて、本出して、セミナー講師なんかしちゃって、コンサルして儲ける!!

とか思ってました。


でもね、いざこの世界に飛び込んでみると、コンサルと名乗ってる殆どの人はクソみたいな知識で自分に都合のいい事ばかり言ってたり固定概念ばかりで柔軟じゃなかったり…(中にはまともな人もいますよ!)

まだまだわからないことだらけのワタクシから見てもヒドイ。


大家中間とのんびり飲み屋で話する方がよっぽど知識つきます。

まぁ、そんな風に言われたくないのでコンサルなんてワタクシにはできませんwww


所で、ワタクシ、自分のブログサボりまくってますが、6月にまた戸建を買うことになりました( ;´Д`)

ハイ、表面利回り32%です。

表面ですけどw


ブログ久しぶりに書こうかな~


おわり。


えっ?お題?

いる?


じゃぁ、





どうしようかな






お題!『狼さんに始めて会った時の感想』


たまにはこんなんどうですか??





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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

築古について大いに語る。。。
2014年05月14日 (水) | 編集 |
先週の記事当番バックれたワタクシですが、とあるファンの方から「スクールZONEさんの記事楽しみにしてたのにいきなり休んじゃうから寂しかったんです」って言われたぞwww(以後気を付けます)

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ご無沙汰してます。スクールZONEです。
こう見えても昔、ジャニーズのスカウト受けたことだってあるんですよ。(いやマジで)


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えーっと、、
今週のお題は「築古物件について」ですか。。。(すげー苦手なジャンルですw)


Q:物件を買うとき築何年までなら許容範囲???

A:仕事として考えるなら新耐震以降の物件がいいけどそんなこと言ってると何も買えないから築40年までなら許容します。(なーんてストライクゾーン広いんでしょ、、ワタクシ)

しかし築40年とかだと許容するのは木造だけです。(RCの築40年とかは何が起こるか予測も出来ないので欲しくないです)実はワタクシの住んでる家は推定築年数40年オーバーですが自分なりに断熱とか塗装とかのリフォームしたら前住んでた家(平成築のS造)とあまり変わりませんw。(ってか地震の時とか考えると築40年木造の方が揺れないと言う悲しいオチでしたw)

昔の木造って3階建てじゃなく2階建てが多いんです。
従って重心が3階建てより低いので(瓦が鉄板みたいなやつだとさらに軽いんです)地震で揺れない・・・これだけでワタクシ築古木造の方がいいんじゃないかとさえ思います。(この前の首都直下の時も全然気になりませんでしたしw)

しかも木造ってRCとかと違って切った貼ったが出来ます。
この前も大家学さんが言ってた「減築リノベ」なんかも木造の方がやりやすいので賃貸の築古は断然木造です。


え?
築古木造なんかに手を出すのはいいけどシロアリとか雨漏りはどうすんのかって?

賃貸で使うんだからそんなの考えたことありません。
(そんなものはハナっから存在しないと腹を括っているので気にしませんw)

ただこれらの物件は買うなら保有する覚悟じゃないと最後に土地値で売る羽目にもなります。(ひどい時は建物の解体費分の指値を受けたりとかしますので築古物件は出来るだけ賃料で回収できるだけ回収して売りましょう)

そういや昨日もうちの嫁が「築古物件を買って思い切り好きなようにリノベしたいー」って言ってましたが賃料と収支のバランスを考えないでやりたいようにリノベすると投資金の回収に手間が掛かりその間の保有リスクも増えるのでこういう変態系リノベラーにとっては諸刃の剣になる可能性が高いですw。

気を付けたいですね。。。


はい、では次のお題。

Q:不動産を始める前と考え方が変わったこと!

A:ワタクシ、物心が付いた頃には親が不動産投資やってましたが、ワタクシが自ら物件を買ったことはなく今保有している物件も親から貰ったものです。(ってかあと1個しかないけどw)なのでいつから始めたとかの定義があいまいです。

そんなワタクシが子供心に覚えているのは親が「不動産って全然儲からねーな」とテレビで野球を見ながらぼやいていたことなんですけど実際にこの不動産業界に入って思ったのは不動産ってヤフオクでチマチマ儲けるのとあまり変わらねーじゃんってことです。儲かっても税金巻き上げられるし(我が家は今でも元本割れ状態での運用なのでほとんど税金が掛かってませんけど、、なにか?)余程の金持ちじゃないと面白くもなんともないって(税金取られても微動だにしない属性)思います。

たぶん、今持ってる物件もいつかは売っちゃうと思いますがワタクシ個人ではおそらく未来永劫不動産投資はやらないと思います。(でも嫁の「リノベ熱」は最近相当悪化しているのでいつかは無理やり買わされる気もしますけど。。。)

ま、不動産屋がこんなこと言っちゃ申し訳ないですけど不動産投資で一生通じて儲かる人って全体の半分もいませんから。






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※そんな夢も希望も無いこというんじゃねーよw

ちくふるちん
2014年05月13日 (火) | 編集 |
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おひさしブリーフ♪

今回もお題にからみながら、おちなしでいくブリー


不動産を始める前と考え方が変わったこと

不動産投資を始める前は、

不動産投資をする

ブログを書く

飲み会に出る

友達増える

人気者になる

本を出す

講演会を開く

ウハウハ

なんて思っておりました。

でも、実際は飲み会で友達できるまではいきましたが、本を出したり、セミナーを開いたりして、新規参入者からお金を巻き上げるグループには入れませんでした。

巻き上げーる系の方が、不動産投資より儲かるはず。


物件を買うとき築何年までなら許容範囲

若い方がいいに決まっているブリー。
別に築18年未満でも、捕まらないよ。

ちゃんと直せるものなら、築古でもOK牧場。
もちろん修繕費と価格の兼ね合いは、大事だよ。

いつかは、処女もとい、新築をやりたいな。
これぞ、男の夢だ。


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ちくふるるん
2014年05月12日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています
不動産投資に対する考え方、戦略は団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ

「不動産投資をとおして幸せになること」

不動産投資を煽るつもりはないけれどさまざまな考え方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃

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ふなっすぃなっしー

今回もお題を消化しながら炎上オチに持っていくなっしー


不動産を始める前と考え方が変わったこと


真面目に書くかふざけるか非常に悩んだなっしー

真面目に書くなっしー




始める前:不動産は儲からない

始めた後:不動産は儲かるかも知れない



ふなっすぃは

「不動産は儲からないと思うけど
 頭ごなしに否定するのもなんだしいっちょやってみるなっしー」

から始めたなっしー




関東の物件特有の某Dリスクとか(誰も書いてないのでいずか記事を書くなっしー)

その他もろもろのリスクを考えると

それに見合うリターンがあるかどうか不明なっしー




今は儲かるかどうか解らないけどうまくやれば儲からんでもないと思っている感じなっしー




物件を買うとき築何年までなら許容範囲


真面目に書くかふざけるか非常に悩んだなっしー

真面目に書くなっしー

築年数の許容範囲と価格って相関関係あると思うなっしー

築40年の200万の木造の物件と築40年の5億のRC物件じゃ扱いって違うなっしー


購入後の維持コストやリノベのコストを考えるとちくふるかつ規模の大きい物件は中々食指が動かないなっしー






ちなみにふなっすぃーがもっている物件は天正~文禄の時に持っている物件が多いので大規模修繕が大変だったなっしー






この物件を




ここまでリノベするのに数億のお金かかったなっしー(植栽も大変だったなっしー)




他にも古い物件は建物の維持にお金がかかるので保険をうまく活用すればいいと思うなっしー

約款とかちゃんと読むと出るケース出ないケースちゃんと書かれているのでちゃんと読むなっしー



例えば
貰い火の場合は出るけど火攻めの場合は出ない


とか細かい違いを把握する事が大事なっしー























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築古も手入れをすれば黒光り
2014年05月11日 (日) | 編集 |
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みなさん、こんにちは。黒光り大家です。今日一日おつきあい下さい。
最近無料wi-fiが多くなってきて快適ですね。先日から都バスの中でもつながるようになりました。
今後もどんどん増えていくといいな。

さて、このところ所有物件に退去が有りました。
退去は通常の引っ越しではなくて滞納した人の明け渡しだったんですが、
管理会社がついていてありがたかったですね〜。
やっぱりそこのうちにいって直接交渉するのはちょっとビビるよ。
会社休んでいくこともなかなか出来ないし。
お金がないだけで素直な人でちゃんとゴミも全く残さずに出て行ってくれました。今後は回収ですね。
そんなことをしていたら昨日1年以上空いていた部屋に申し込みが入りました!うれしいな〜。
この部屋はもう、どんな手を打って良いか判んなくて困っていたんです。
流れないように入居まで慎重に行かないとね。



お題に答えるのは初めてです。
楽しいな。皆さんもご自身に当てはめて考えてみてね。

1.物件を買うとき築何年までなら許容範囲???

昨年に区分と一棟物両方買いましたが、いずれも昭和の終わりから平成の頭にかけての物件でした。
もちろん建物の種類や構造によって違いますがだいたいこの辺を狙って探しています。
そのなかで昨日のヤマトさんの記事のコメントにも書きましたが、
買ったときに前所有者がまるで手入れをしていない物件があり
メンテにムチャクチャお金がかかりました。
すこしずつですが目に見えて物件が改良されてきて商品として整ってきて入居が決まるとなんとも嬉しいですね!
管理、募集をお願いしている業者さんも物件の変わりぶりに驚いています。

2.不動産を始める前と考え方が変わったこと!

部屋って商品だし、入居者はお客さん!
これを強く感じています。
ライバルがたくさんいるなかでどうやって自分の部屋を選んでもらうか。
そのためには同程度の部屋に値段で勝つか、同額の部屋に質で勝つかのどっちかですよね。
値下げをやりだすと目先の金額だけではない損失も出てきますので家賃はなるべく維持したいところです。
不動産投資をやりだして気になるようになったのは行く先々の修繕や手入れの度合い。
本業の取引先が入居しているビルは薄暗くて昔の香港映画に出てくる裏通りのビルみたいなところがあります。
共用部が汚いんだよね〜。CFとかベロベロはがれてるの。あそこの大家は全く手入れしてないね。
「築古も手入れをすれば黒光り」っすよ。
うちのも含めて昔の物件は総じて共用部が暗いですねよ。
今はLEDとか人感センサーとかあるからもっと明るくしようかな。
こんなことはよその物件に行かないと気づかないからどこに行っても勉強ですね。
気になるとiphoneでバチャバチャ写真撮っています。

そして気をつけるようにしているのは同じ金額を使うのでも有益かどうか。
なんでもかんでも節約するのではなく、
入居者満足や建物の維持管理に役立つお金は生きたお金として積極的に使うようになりました。
そこを惜しんで空室になっていればもっと大きな損失ですもんね。

またね〜。



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ザ・築古は立地?!絶望から復活
2014年05月10日 (土) | 編集 |
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5月8日の埼玉asallowさんブログのを読んでたら、私が購入した最初の1棟モノのことを思い出したのでそのことを書きたいと思います
(目黒のトリキでお会いしたことがある)

仲介業者さんから某ターミナル駅から少し離れた場所にある重量鉄骨の1棟モノを紹介され、こんなのが買えたらいいな位の気持ちで買い付けを入れましたが、話がとんとん拍子で進みフルローンで買えることになりました。

物件の引渡しを終え、前オーナーの使っていた管理会社にご挨拶に行き、空き部屋の募集について相談に行ったのですがその時にかなりショッキングなことを言われたのです。
この時点でテナントは全空、住居の半分は空室で引渡しを受け、このままではローンの支払いは持ち出し確定の状態でした。

管理会社の話しでは
テナントなんて今は(当時は)店舗の借り手なんて以前に比べて1/10程度の需要しかなくてしかもあの場所で店やりたいなんて人はそうそういないよ。
貸したいならお金かけて改装して綺麗にしないと内見すらないね
それでも時間がかかるし借り手がつくかわかんない。改装するにも100万円単位でかかるから
1戸づつやるしかないんじゃない、大変なの買っちゃったね・・・


このひと言で今までに味わったことのない
あ~ やっちまった  
と人生最大の大失敗をフルローンまで組んでやってしまったという絶望的な思いを味わいました。

1戸は残置物満載で 尋常でない匂いのする状態。他のテナントもホコリが数年も堆積し蛍光灯はまばらで壁も薄汚れホコリ臭くて気持ち悪く印象は最悪。
戸建は数棟再生して賃貸した経験はあったので住居はどうにか出来ると思っていたのですが、店舗は始めての経験でどうしたら安価で効果的に客付けできるかなどの知識もなく残置物廃棄や修復にいくらかかるかも全く見えない状態でした。

住居も、時代遅れの渦巻き電気コンロで床に誇りが堆積し退去してそのままの状態で清掃すらされておらず前オーナーも管理会社もやる気ゼロ。

数日間生きた心地もせずに不動産を甘く見た報いだと自分を戒める日々が続きました。

しかし落ち込んでばかりもいられません。
とにかく少しでも物件をきれいに見せるためにできる限りの清掃と客付け営業をして前に進まないとないといけないと、毎週末に物件に通い詰めて敷地内の雑草や樹木の伐採や1部屋づつ順番に清掃をして破れていた網戸や障子の張替えも自分でやりました。

そして、賃貸募集も大手ポータルサイトに載せておらず見にくい自社のHP掲載だけの管理会社の姿勢に疑問を感じ、思い切って管理契約を駅前の大手仲介に変更しました。

繁忙期も過ぎ5月からのスタートでしたので厳しい状況ではありましたがアクセントクロスを貼ったり、中古のIHコンロを磨いて設置したりして賃貸会社の案内しやすい部屋を心がけ、1戸、1戸と申し込みが入り梅雨が明ける頃には住居部分は満室となりました。

絶望的だったテナントはある検索条件で1番上にくるように賃料を下げ募集し、店舗・事務所に強いやる気のある賃貸会社に営業をかけていくうちに1戸スケルトンの状態で入居が決まりました。
この時の感動は今も忘れません。

1階の通りに面した目立つ場所のシャッターが開くと明るくなり物件の雰囲気がかなり良くなります。

残置物のあった別のテナントは使える備品は店舗設備買取屋さんに引き取ってもらい、荒れ放題な店内は産廃会社数社に合い見積もりを取って交渉し安価で内装をフルスケルトンにしてもらいました。

この頃ちょうど安倍政権が発足し、アベノミクスの始まりでなぜか事務所利用の問い合わせが増えてきて店舗よりも事務所の方が引き合いが多いことがわかったので落ち着た色のタイルカーペットを敷き、蛍光灯を設置して無難な壁紙を貼れば事務所っぽくなるかと思い、リフォーム会社にオーダーしたらイメージが全然良くなり反響抜群。その分賃料を上げたのですがすぐにある業界の大手企業の事務所利用で決まりました。

最後に残った一番広いテナントにも毎週通いその都度全部シャッターを開け、ガラスやサッシ、壁などをせっせと掃除していたら程なくしてやる気のある若手の新業種の方へ現状渡しの事務所利用で決まりめでたく満室になりました。

結局のところ、前オーナーが空き部屋を放置し全く手をかけなかったことと、管理会社が募集も管理もダメダメであの状態で入居があることが奇跡に近かっただけで“大変な物件”だったのは当事者のせいだったのです。
そのおかげで物件を安く買えたし、私自身もいい勉強と経験になったので結果オーライですが。

悲観せずにとにかく何でもやってみることの大事さを学びました。
特に店舗や事務所の場合は住居と少し違い特殊な部分もあるのですが、やり方が分からなければ経験者た仲間に聞くのでもいいし、いろんな仲介業者さんに聞くもいいし、とにかく行動することです。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

さてお題ですが、

築何年まで許容範囲

1棟モノを 融資を使って 購入する場合は銀行の融資基準に合致しないと買えません。
S銀行などの場合は重量鉄鋼だと築25年くらいまででないと融資期間を短くされキャッシュフローが少なくなりますので、やはり許容範囲はこれくらいの築年数まででしょうか。

戸建の場合は、キャッシュで買うか公庫を利用して買うことになるので築年数はあまり見ていませんが、建物が数年間もってもらっ賃料を稼いでもらわないといけないので築40年超だとちょっと手が出せないですかね。
平成築でも痛みの酷いものありますので結局のところメンテ次第なのですが

ただ、築古あっても立地に大きな魅力があるなら1回だけ賃貸に出してその期間中に適度に稼いでもらい、退去があったら立て替えを検討するのはアリだと思います。
今のところそのような物件を購入したことはありませんが土地値で買えるような価格であれば検討に値します。

また、物件を所有し続けるか、一定期間経過したら売るかという不毛の論争はよくありますが、持ち続けるならその土地が建て替えても賃貸で通用する立地か、残債はあるか、資金はあるか、建替えて狙った利回りがでるか、退去に応じず居座る入居者がいるか、など複合的な要素が絡み合ってくるのではないでしょうか。


不動産を始める前と考え方が変わったこと

物件の管理や清掃などで週末が忙しくなり時間を有効に使わないといけないと思うようになったことでしょうかね。
あとは物件が増えてくるにつれて収入が増え具体的にサラリーマンリタイヤを意識するようになったこと。今でも手取り収入にしたら同じ水準になってきたのですが、それだけでは生業とするにはまだ足りないのでサラリーマンは辞められません。あと1、2棟増えたら本気で考えようと思っています。
会社では1週間が長く感じることがありますが、不動産関係の仕事はいくら時間があっても足りませんし楽しくて仕方がないの休みなんていらないと思うくらいです。

そのほかには濃密な関係の不動産を通じた仲間が増えたこと にくよくだんとか
そしてブログまで書く機会が与えられたことでしょうかね
不動産のおかげで結構充実してます


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ゴールド築古ダイエットww
2014年05月09日 (金) | 編集 |
逃げるかどーかの判断も、自己責任かよ!!

こえーな、おい。。。

な、肉欲フレンズのみなさん。 アニョハセヨーー。

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お題は・・

何歳まで、おK?  か。。

そりゃ若いほーが   ん??

築何年までかwww

そりゃ新しいほーがいいに決まってんじゃん。

畳と女房は新しいほうが  物件のタイプによっても

違うから一概には言えないかな。

まぁ敢えて言うなら『新耐震基準』以降がステキかなw

火災保険もチョビット違うしね♪

ステキな立地で安かったら、築50年でも無問題だけどねww



よし! 次っ!!

不動産始める前と違うこと・・か。

違うことっつーか、最近思うのは。。

『不動産投資』は、ビンボー人のやることじゃなかった。(間違っちゃったなおれ、てへっwww)ってことかな。

なんか、手金無しでフルローンで購入して毎月賃料収入ウマァーー

な訳ないよねww

ビンボー人が、生意気にも不動産でガリガリやってやろーとすると


資産価値は無いけど利回りの高い物件を高い金利で借金して購入!

して、得たキャッシュを次に再投資していく。みたいなスキームしか

ないんじゃないかと。。。。

高い金利や修繕リスクを、上手にコントロールできる人以外は

キャッシュフローうまーーー

不労所得マンセーwww


って言ってても何年か後には悲しい思いをしてるんじゃないかと

勝手に想像しる。

借り換えとか繰り上げ返済とか、ガンガッてくれることを星に願う。

あと、ビンボー人的にはセルフリフォームでの運用ってのもあるな。

ただコレは(どこで線引くかだけど)限りなく業者になっていったりして

投資だか事業だか、なんだか分かんなくなったりする。。

北の大地のカトちゃん師匠も、『素人大家さん』のくくりだから、

やることなすこと 「ぉお~ すげぇ~」 ってなるけど。

小規模な不動産屋さんと思ってみると、とりたててスゴイ事

してるわけじゃない。。(あ、おれカトちゃん師匠大好きだかんね。

誤解しないでねww 本だって3冊買ったし。。

あれ?  4冊出してんだっけ??  ま、いっかww)


で、うまくコントロールできる訳でもなく、セルフリフォーマーな

訳でもないおれは、滞納ヤローとの戦いにも疲れ保有ストレスを

体いっぱい、おなか満腹になってきたので、昨今の

『今、売らないでいつ売るのよ???』

な風潮に乗ってみちゃおうかな?? なんて思ってるw

(ひらたく言うと、素人大家さんからただのオッサンになろーかとww)

ケンビられる前に、水面下でサクっと売れるのを星に願う(2回目)


物件が売れたあとは、どーするか?

もちろん

20140508213604b21.jpgゴールドオーシャンビジネス
で、よっしゃよっしゃです!!

だてに今まで、セミナーだの懇親会だの鳥貴族だの

行ってたわけじゃありません。

そんな懇親会で、ために溜め込んだ名刺を頼りに、

絨毯爆撃営業します!!

エンドの投資家さんGET!!ですww

もう左うちわです。右手は扇子でダブルよっしゃよっしゃな感じですw

さらに! ビバンダムくんな、
ビバンダム
デブ相手にゴールドオーシャンダイエットw も投入ですw

この勢いは誰にも止められません! 飛ぶ鳥も喰う勢いです。

鳥貴族とか世界の山ちゃんとか、鳥ばっかりじゃねーーかよ!!

って事で、素人大家さんを卒業してゴールドオーシャンな実業家になるのが 

不動産を始めたころは思いもしなかったけれど、2014年の目標ですwww



よーーーーし、ガンバルぞぉ!!



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プラチナアフェリエイトのお願い
「らしんばんスっケルトン」アフェリエイトのお願い

ゴールドオーシャンダイエットを凌駕する紹介料0円のプラチナアフェリエイトのお願いです。0円なのでノーリスク。少しの手間でプラチナアフェリエーターを目指しましょう!あなたにも簡単に出来るアフェリエイトです。

紹介する時は下記を引用し、http://blog.ooyagaku.com/?eid=1032230にリンクを貼って下さい。

これでどうた!待望の新商品の投入!「らしんばんスっケルトン」です。
「らしんばんスっケルトン」はたった一枚のエクセルシート上に構築された、ダイエットツール。全ての関数類のパーツがスっケルトン状態で放置され、どんな構造になっているかも追うことが出来るスーパーツール。それらの作り方も、コメント付きで捕捉されてているので、御自身のダイエットシミュレーターにも応用、転用可能ですよ!さらに、最小の入力数で、シミュレーションの精度を限界まで向上させています。見識の深い方であればその精度に震え上がることでしょう!
そして、今回は 黒、青、緑、ピンク、オレンジ、そして紫という豊富なラインナップ。これをじっくり眺め、研究すると痩せることができます。(保証はしませんが、、、)
エクセルと不動産投資とダイエットツールに詳しければ簡単に作れるツールなんですが、そんなことができるのは多分私だけでしょう。エクセルの関数類を使いこなすのって、結構難しいんです。
また、同時に  「「らしんばんスっケルトン」ダイエット、これが分かれば完璧ね」というPDFテキストも公開しています。あなたのダイエットの友に、是非使ってやってください。


ザ・築古の陰部
2014年05月08日 (木) | 編集 |
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はじめまして、「まかお」です。
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オレは「まりお」じゃないし、「まだお」でもないよ。

オレ、「まかお」です!


どうしてそんな名前なのかと言うと、それはGWにマカオ旅行に行ったから!
※楽しかったぜ!!



さあ、オレも不動産投資をやってるし、古いのばっかり買ってます。

7年くらい前には購入時点で築40数年の収益物件も買いました。


この物件、リノベしてたので見た目はいいんですが、何かと異常現象が起きます。
(異常現象の内容は言えません)

そして購入してから3年経った頃(このときすでに築48年)空き室ができたので、シロアリ駆除業者にシロアリ確認してもらいました。
(検査は無料だって言われたので)

業者には押入れの床をカッターで切り込んでそこから進入してもらいました。

そして待つこと30分・・・






原発作業員のような格好の業者さんがホコリまみれで床下写真を取ってきてくれました。


写真、、、すごいです。

ホントにすごい。

床下がものすごいことになってました。



四隅の柱がすごいし、キッチンの下あたりはかなりすごいし。
(どうすごかったのかは言えませんけどシロアリじゃないよ)



業者さんは
「倒壊はしないだろうけど、危険な建物ですね」だとさ。

倒壊しないならまぁいいか!

だいたい床下(陰部)なんか見たオレが悪いんだ。
※もう売っちゃったけど。

結論:床下さえ見なければ築60年でも許容範囲かもね。





それと、

不動産投資始めた頃は、老人になったとき年金変わりになることを目指してたけど、今はとにかくキャピタルゲイン狙い!

だって、老人になったときの賃貸収入なんてどれだけになるの?
地域によるだろうけど、賃貸物件なんて、空き室だらけ、家賃減少、今より設備つけないと入居者に選んでももらえない、
なんて時代はもうすぐでしょ!



最後にクリックしてね。


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新築したぞ!!!(2棟目だよwww)
2014年05月07日 (水) | 編集 |
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GWに新築してた「ブルーノ・サン○チノ」です。
(旅行なんか行かずに、不動産活動ですwwww)





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※今回も、そーきさんからお題が出ているようですが、
 それについては編集後記でwwwwwwwwwww
(某メルマガ風にしてみましたwww)





GWなんて、どこに行っても人がいっぱいだし道路は混んでるし・・・

こんな時こそ不動産活動(労働力投入ですw)です。

そこでオイラは、またしても新築物件にチャレンジ!!!!

前回は、春の訪れと共に水へと変わってしまったんだけど、
今回はオシャレなデザイナーズ物件をを作ってみたよ!!



土地に関しては借地なんだけど、広さは結構あるのと周りの環境が良いので、
収益物件としては、かなりの高利回りが見込める予定。

また、付帯設備が充実してたりするので、もし居住を希望する方がいたら
コメントよろしくです。


では、物件概要をお知らせするよ。

場所:山梨県 某所

敷地面積:約80㎡

規模:平屋建

賃貸期間:相談(1日単位でOK!ホテルライクに使えますwwww)

そして、物件写真はこちら。











140506_03.jpg
※オシャレなアウトドアライフが楽しめますwwww


物件概要の続きだよwwww

物件名:ドーム型テント1号(有名ブランドものですwwwww)

構造:膜造

建物面積:約35㎡(屋外キッチン含むwwwww)

居住人数:6名までOKwwww(親子4名でも、広々室内ですww)

賃料:相談wwwwwwwww

その他:バス、トイレ、流しは近くにありますwwww
    車で5分のところに天然掛け流しの温泉あり
    道の駅も直ぐ近くにあり(新鮮な野菜とかが買えるぞ!)
    焚火台兼バーベキューグリル付。
    夜は満天の星空を眺められます。
    リバーサイド物件です。(川遊びや渓流釣りが可能ですwww)
    夏はカブトムシとクワガタが取り放題wwwwwww



なんといっても、空気が美味い自然の中で過ごすのは楽しいですよ。
トリキとかで飲んでばっかりいないで、たまには自然と触れ合わないとね。
自然の中でも朝からビール飲みまくってるのは内緒ですwwwww


ちなみに、環境はこんな感じ。
140506_04.jpg


そばには、こんな渓流も。
140506_05.jpg


車で買い物に行く時には、日本一の山も。

140506_01.jpg


ここから少し真面目に書くけど、キャンプ遊びも不動産に通じる所があると思う。
テントサイトを選ぶ事は不動産の土地探しと共通だし、テントやテーブルの位置を
決めることは建物の配置を決める事と同じと考える事で、物件を新築する時の
ヒントがいっぱい得られるのではなかろうか。
テント位なら、何も考えずに設置して気に入らなければ張り直せば良いのだが、
不動産の場合は、工事が始まってから配置が気に入らないので建替えるなんて事は
まず不可能なので、建物を新築する前にキャンプに行って新築時のイメージをし、
また、仕事ばかりの疲れた体と心をリフレッシュするなんてのも良いのでは。


こんな、焚火を見ながら美味しい酒を飲んで
140506_07.jpg
※イメージ画像


気心知れた仲間と語らって楽しい時間を過ごす。
140506_06.jpg
※イメージ画像



この夏は、皆さんも海や山にキャンプに
出かけてみてはいかがでしょうか!!!






おまけ

キャンプと言えばBBQ。
肉欲団の一員としては、こんな肉を食べて来たよwwwwww










140506_02.jpg
※リアル画像wwwwwwwwww




↓ポチ懇願ですwww

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※自分がGWに遊んでた事の報告だけなんじゃんwwwww




■編集後記

今回のお題についてですが、

Q:物件を買うとき築何年までなら許容範囲???

A:築年数は、関係ねぇwwwwww

Q:不動産を始める前と考え方が変わったこと!

A:何も変わってねぇwwwwwwwww

いい加減な答えでゴメンナサイwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

ザ・築フル②
2014年05月06日 (火) | 編集 |
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またまた登場です!上様です!


そーきさんからお題が出てました

↓こちら
って事で、次のお題行っていいですか!?



お題!

物件を買うとき築何年までなら許容範囲???

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ワタクシなりに考えてみました



①物件を買うとき築何年までなら許容範囲???


何年でもオッケーですw(女の子は新耐震までwwwwww)
建物の状態って築年数では測れないことが多いと思います。(戸建とかは特に)
ワタクシ40年オーバーの物件も所有していますが、特に問題は起こっていませんw
水回りに高額な費用が掛かることが多いのでお風呂、トイレ、キッチンなどのチェックはしっかりと行っています。(この物件は40年オーバーには見えないお風呂、トイレになっていましたw)
戸建とかの場合は築年がいっていても途中でリフォームされていることもあるので築年数よりも今の状態がどのようになっているかがポイントだと思っています。

アパート等の共同住宅の場合は戸建の場合と違いお風呂を入れ替えるような大規模な修繕を行っているケースが少ないと思います。
また将来的にかかってくるガス管、給排水管などの交換も考えると表面10%なんてとてもじゃないけど買えません!!

ワタクシ的には大まかに築30年以内くらいで実質利回り1○%以上回る物件になるものを検討しています。(場所はもちろん超ど田舎ではなくw)




②不動産を始める前と考え方が変わったこと!


うーん

大きくは変わっていないかとw

考え方とゆうか時間の使い方は大きく変わったと思います。

・ひまだなーって時間がほとんどなくなった(リフォーム、勉強会、懇親会等)
・時間があると将来のシュミレーション(妄想w)をするようになった
・ゲームが結構好きだったんですが、全くやらなく(やれなく)なりましたw
まだまだありますがこんなところです。

あとはこれが一番大きな変化ですが、仕事に対するモチベーションが著しく低下したwwwwwwwwwwwwwwwwww

だってサラリーマンって本当に必要なことのみを残して必要ないことそぎ落としていったらほとんどのこらないでしょ???w
どんだけ無駄なことにパワー使ってんだってなっちゃいますよ!

仕事自体嫌いではないですよw

だったら賃貸業できないでしょ?w

要は指図されんのが大っ嫌いで、頑張った分帰ってこなきゃヤダってことですw(わがままなんじゃんw)

そんで不動産に結びついちゃいましたwwwww

もちろんストレス(空室とか)はありますし不労所得ではありませんが、サラリーマンとは比べ物にならない充実感がありますよ

まだ空室がちょっとあるのでリフォーム頑張らねばw

ではまた10日後に会いましょう!!

↓いいか!全力で押せ!

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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!


ザ・築古
2014年05月05日 (月) | 編集 |
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こんにちは、そーきです。

うわああああ、ゴールデンウィークが終わっちゃうよ~( ;´Д`)

また一巡しました。

いつの間にかカテゴリ『そーき部屋』を作って頂いておりましたw

何故かアネゴと同室ですがwww

さて、賃貸募集について書いてきましたが、如何でしたか??参考になる記事はありましたでしょうか??

スクールZONEさんがサボったので締まりの無いお題になっちゃったんじゃんwww


所で、先日築40年の物件を見に行ってきました。
とにかくボロボロだったのですが、完全に感覚がオカシイのか案内してくれた不動産屋さんに『なかなかいい物件ですね~築年数の割りに綺麗です!』って言ったら苦笑いされました。

iPhoneに標準で入ってる『コンパス』アプリでレベル測定して『あー若干傾いてますね!』と言うと目を点にしてビックリしてました。



不動産を始めるまでは築40年なんて絶対に対象外でしたが、今となっては全然ありですねw

下手すると築20年よりも40年の方がリフォーム後が綺麗なんてこともあります…

リフォーム後の姿の想像(妄想)とお金の使い方をしっかり考えないといけませんが…。

で、↑の不動産屋との会話を見て『えっ?』と思われた方もいるかもしれません。ボロボロの物件を見て物件を褒めたりしたら指値出来ないんじゃん!!!悪い所どんどん指摘して◯◯万なら買うんじゃん!!と言うのがいいんじゃん!!と思われるかもしれません。

でもね、一回使って見て下さい。

帰り際に必ず言われることがあります



『金額は…◯◯万までなら交渉できますよ』

あっ、言っときますが、小綺麗な築浅では多分使えないですw


って事で、次のお題行っていいですか!?



お題!

物件を買うとき築何年までなら許容範囲???

不動産を始める前と考え方が変わったこと!



の二本立てです!


それではまた一巡したら会いましょうwww

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その街のこと知ってますか?
2014年05月04日 (日) | 編集 |
本日のスクールZONEの記事を楽しみにしていた皆さん


彼は今日、ゴールドオーシャンビジネスのニコ生出演の為お休みでつ(* ̄∇ ̄)ノ



ゴミンなさい♪







「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

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「築古も 手入れをすれば 黒光り」

みなさんこんにちは、たまに出てくる黒光り大家のパールちゃんです。
今日一日お付き合い下さい。

不動産投資を始めるといろいろな物件を紹介してもらえます。
特に区分をやっているとネタの数が多いのでそれこそ大変な量。でもほとんどが知らない街ばっかり。
いや、その駅がどっちの方角かくらいかは判りますよ。
「あ〜、行ったこと無いけど確か池袋から西武線に乗るんだよね。」みたく。
でも知らないところだとちょっと気後れしちゃいますよね。
そん時に初めて行くんじゃなくて、一度でも行ったことが有る土地だとなんとなく親しみを感じて前向きになれます。
だから僕はいろいろな街をぶらつくようにしています。

仕事がルートセールスなので自分から意識しないとごく限られた狭い地域の中での行動になってしまうんです。
だから普段行かないお客さんの事務所に行ったときとか、
なんかの用事で足を踏み入れた街は時間が許すかぎりぶらぶらとします。

これは景況ウォッチにもなるんですよ。
先日は月末で週末の銀座を探検。
ん〜、明らかに景気が回復してますね。
歩いている人の量が前より多いし表情も明るい。
ちょっと裏通りに入ったソシアルビルが有るあたりもなんとなく活気を感じます。
まぁこの辺の物件には手が出ないけど歩いて感じたってことで。

こないだ僕は途中下車して二駅歩いて帰宅しました。
もちろん知らない街じゃないんだけどけっこうな変化。
前あったお店が無くなって売り物件になっていました。
駅からすぐだし貸店舗も面白そう。問い合わせてみましょう。
あら、昔よく行ったラーメン屋が有った一帯が更地だよ。まぁマンションが建つんでしょうね。
こんな感じで知っているような場所でも新しい発見がたくさん有ります。
行ったことがない土地で無意識になんとなく避けちゃっている場所もあるでしょうね。なんかもったいない。
いろいろと見て回ると外装が参考になる建物があったり、名前しか知らなかった学校の場所が判ったりしてね。

これからの季節は陽気も良くなるから、ただ歩いているだけで楽しいし、その上にネタが見つかれば最高ですね。
今度の週末は散歩がてら歩いてみてはいかがでしょう。



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ザ・ちん○募集
2014年05月03日 (土) | 編集 |
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ゴールデンボールウィークだブー。
みんなWCもといGWまんけつしてますか?
下ネタでいくぜ。


今週のお題 
賃貸募集時にやってること、コッソリと教えて 



特になにもやってないのよん。
退去になったら管理会社に立ち会ってもらって、状況を聞いて、リフォームとハウスクリーニングの手配をするだけ。
リフォームとハウスクリーニングだけは、管理会社任せでなくて、自分で『手配だけ』してます。
確認も何もしていません。
写真を送ってもらえる場合は、それを見て終わり。
これぞ不労所得じゃ。
(といって見たい。)

そいで、募集の際も原則管理会社にお・ま・か・せ(はあと)。
生活保護OKのアパートに空室が出た場合のみ、知り合いのNPOに声をかけております。
生活保護の方や生活保護から自立したばっかりの方は、部屋を借りにくいんですよね。
保証会社通ればOK。
最悪、通らなくてもOKしちゃいます。
意外と、滞納率は低いですよ。

昔は、モデルルームを作っておりました。
木製ブラインドをせっせと取り付けて、照明はリモコン付きのシーリングライトに変更。
床にはおしゃれなラグを敷き、ソファーとテーブルをセット。
小物で飾り付ければ、いっちょあがり。
入居者には、そのままプレゼントしておりました。

最近は、退去もあまりないですし、そこまでしなくても入居してもらえるので、なにもしていません。
いろいろと工夫していた時が懐かしいです。

空室が増えてきたら、またがんばらなきゃ。





てぃんこ先生、またこのオチなっしーブー

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ざ・ちんたいぼしう
2014年05月02日 (金) | 編集 |
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土日に書きたいなっしー


ふなっすぃーなっしー



今週のお題 
賃貸募集時にやってること、コッソリと教えて 



一般媒介とか専任媒介とかよく解らないなっしー

一般とか専任とか知らんけどとりあえず内件させるなっしー

内件すれば誰か入ってくれるなっしー(数うちゃあたるなっしー)


内件させるには写真写りを綺麗にする必要があるなっしー


性格がどんなに最悪でも美人であればモテる
この法則を使えば行う作戦はひとつしかないなっしー



とりあえず空室になったら写真を撮るなっしー

写真を撮った後はフォトショップで加工するなっしー

フォトショップとはフォトレタッチソフトのことで写真をいろいろ加工できるなっしー


こういうちょっと冴えない感じの写真を






こんな感じでほんわかさせる事が出来るなっしー
(適当に加工したら微妙になったなっしー)





客になんか言われても光の屈折で誤魔化せるなっしー

写真で見たら美人だったけど実物みたらげんなりするケース、男の子ならわかると思うなっしー

世の中騙しあいなっしー すにーくあたっくなっしー








例えばこんな間取りでも















光の屈折を使えばこうなるなっしー





光の力で増畳したなっしー

凄いなっしー












今度はちーむぼろでも買わないようなこんなボロ屋が劇的に変身するなっしー


























光の屈折
外壁工事なんかしなくても
げきてきびほーあふたーなっしー
























先生、またこのオチなっしー

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ドラッグアンドドロップで画像を自動で加工するツール

不動産業者(大家含む)向けにつくれば結構ニーズがあるんじゃないかと思い、
一儲けしようと知り合いのプログラマー(任天堂社員)に打診してみた所

「金取るとアフターフォローがめんどい」との事だったのでおじゃんになったなっしー

あいであのちょさくけんを放棄したので誰か真似してもいいなっしー

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