肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
スポンサーサイト
--年--月--日 (--) | 編集 |
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。


ザ・賃貸募集(第五回目)
2014年04月30日 (水) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは個性豊かな肉欲団員が不動産の事ちょっとエッチな事を思いつくままに書いています。
不動産投資、エロに対する考え方、戦略、お好みのエリアは団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方、夜の歩き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




人気ブログランキングへ

おちんTIGERさんオタックスさん振っちゃいましたね~ オタマックスさん面識ないので会ってみたいっす


賃貸募集の時にこっそりやってること?!

いくつかやってることはあるのですが、本に書いてあるようなことばかりなので目新しさはありません。

ただ、戸建を買って新規に募集をかけるときは物件近くのいくつかの仲介業者さんに依頼をかけるのですが
“入居を決めた業者さんに管理をお願いする” と言うと、業者さんにしてみれば入居者を決めると管理契約も取れるというオプションもつくので2倍真剣に取り組んでもらえます。
また、自社で管理することになると面倒な入居者を入れたくないので変な人を案内するようなこともなくなりますので入居後にトラブルも滞納も今までありません。

1棟モノのアパートやマンションの場合はだいたい先に管理会社を決めるのでこの方法は使えません。


私は毎週物件の共有部と外回りの掃除に行くので、空き部屋が出た時には掃除機を持ってその空き部屋内の毎週掃除して、空気を入れ替えも行い、少しでも清潔に見えるようにします。
印象の悪くなりそうな古いコンセントやスイッチ、水栓やハンドルなどは新品に交換し、仲介さんが案内しやすくなるように心がけています。
アクセントクロスやワンポイントの照明などを入れる時もあります ポップはうっとうしいのでつけません
部屋の改良や交換が終わったら仲介に連絡して “外出したついでに見てくださいね~” とかいうだけでもこちらのやる気を感じてくれて対応が変わってきます。


あとは、募集期間中には仲介さんから頻繁に携帯に問い合わせが入りますがこれは最優先して出るようにし、仕事中などでその場で携帯に出れない場合は可能な限り速く折り返し電話するようにしています。

だいたい、このような連絡の内容は

入居希望者を目の前にした

空き部屋の確認
賃料交渉
設備面の交渉


なので、即時決断を求められることが多いからです。
こんな重要な相談の時に 連絡がつかない大家 と思われるとだんだん物件は紹介されなくなってしまいます。

私の物件は少し駅から離れているので、駅近希望だったが賃料条件の合わないお客さんに 少し離れるとこんな物件ありますよ って振ってもらったりしています。
 案内のしやすさ や 相談のしやすさ が結構効いているように感じます。


ワタクシ、ヤマトタケシは本業は営業職をしていて、時々お客さんにとって良いものが割安で買えるオイシイ話なんかが出たりしますが、その際にどのお客さんに連絡しようかなと迷います。そして


レスポンスのいい人 応援したくなる人 にまず最初に電話します。

電話しても出ない人 折り返し連絡がない人には絶対に連絡しません。

不動産の世界は他の業種に比べ人間的なアナログな部分が多く残っていて感情に動かされるところがあり、仲介さんに悪い印象を持たれたらいいことなど何もないので相手の立場に立って行動するようにしています。

あれ?こっそりやってることでも何でもなかったですね。。

ポチしてして

人気ブログランキングへ

スポンサーサイト

個人で買う/売るか、法人で買う/売るか
2014年04月29日 (火) | 編集 |
今日は、ちんTIGERの順番だけど めんどくさくって書きたくなかった 肉欲ブログに、ぜひ書きたい!!って方がいたのでw 書いてもらいました♪


おれは空気読まないよ!!!


それでは、どぞ


 「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、たまに肉欲団団員以外が不動産の事や、ヤラしい事を『ブログランキングの中の人』に怒られない限り、くだらない事を書いています。
 不動産投資ってなにソレ?おいしいの??って人や『ゴ○ルドオ○シャンビジネスww』な人まで色々な人がいますが、目指すものは皆同じ。
 「不動産投資をとおしてヨッシャwヨッシャwwになること」
 決して不動産投資を煽る人の養分になるつもりはないけれど、『ゴ○ルドオ○シャンビジネスw』はハゲしく気になってますwwwwww  何の役にも立たないブログだって面白いと思う今日この頃。

 あなたも『肉欲友の会』に入りませんか???



人気ブログランキングへ



はじめまして、節税大好き「おたっくす」と申します。私、肉欲団のメンバーではありませんが、今日は代打で書いています。皆さんがこのブログを読んでいるということは、原稿が肉欲団の厳正なる審査を通ったということなので、とても嬉しいです。とはいえ、エロい話も面白い話もないです。何分、ブログを書くのが初めてなもので、ごめんなさい、と先に謝っておきます。




大御所大家さんの中には
「キャピタルを狙うのは邪道!!インカムこそ王道だ!!」
という方もいれば、 
「キャピタルこそ不動産投資の醍醐味だよね!!」
なんて反対のことをいう方もいます。半人前以下大家の私としては、どちらの意見にも「ごもっともでございます」と八方美人的な受け答えしかできませんが、どのようなやり方でも、
 最終的な手残りが多いなら、それでいいのだと思います。

その手残りに影響するのが税金でして、成功系大家の皆さんは、節税に大いなる関心を持っているようです。中でも「法人化」は節税の有力な手段ですが、その是非の判断材料の1つとして、「将来、売却の可能性がある人は法人で買う方が良いかもね」という話をします。

その1)売却益が出る場合
「キャピタルゲインにかかる税率は、個人の場合短期(5年以下)なら39%、長期(5年超)なら20%、法人の場合は期間を問わず約36%。だから、長期保有なら個人、短期保有なら法人で買った方がよい。」との意見があります。前半部分は確かにその通りですが、後半の「だから、」以下のコメントはちょっと言い過ぎかなあと思います。

なぜなら、第一に、売却のタイミングなんて、物件を買う時には全く予想できませんよね。2-3年前に長期保有のつもりで買った個人投資家さんの中には、「市況が過熱している今、売りたいんだけど税金で4割も持ってかれちゃうから売りたくないなあ。あと3-4年はアベノミクス相場が続いてくれないと困っちゃう」なんて方が結構いると思います。法人だったらいつ売却しても税率は同じですし、中小法人なら所得800万円までの税率は20%台です。

第二に、仮に長期保有であっても、節税手段が多岐にわたる法人の方が経費を多く計上できる分、個人よりも有利な場合があります(ピュアホワイトなものから、限りなくクロに近いダークグレーなものまで色々あります)。個人の譲渡所得にはほとんど節税の余地がありません。


その2)売却損が出る場合
でも実は、売却損が出たときこそ、法人が有利なのです。キーワードは「損益通算」と「繰越欠損金」です。
次の計算例で説明します。

(例):年初に利回り10%で1億円の不動産を買って、年末に9000万円で売却する。経費はゼロ、税率は一律40%とする。
個人で買った場合:
不動産所得(1000万円)×40%=400万円。譲渡所得については、売却損(1000万円)なので税金ゼロ。合計400万円の税金。

法人で買った場合:
不動産所得(1000万円)+譲渡所得(-1000万円)=所得ゼロ。税金もゼロ。

同じ取引でも、法人の方が400万円税金が少ないです。個人の所得税の場合は、インカムゲイン(不動産所得)とキャピタルゲイン(譲渡所得)を別々に税金計算するので(損益通算できない)、譲渡損は不動産所得と相殺できません。法人税の場合は、どんな損益でも合算して所得を計算するので、譲渡損は他の所得と相殺できます。

ではもし仮に、売却額が7000万円だったらどうでしょう。売却損は3000万円になりますが、個人の場合、今年の税金は400万円で変わらず、来年以降の税金の計算には何も影響しないです。一方法人の場合、今年の所得は合計-2000万円となり、今年の税金はゼロで変わりませんが、来年以降の税金を計算するときは、その-2000万円(繰越欠損金)を所得から控除できます。来年の所得が5000万円とすると、税金は(5000万円-2000万円)×40%=1200万円となり、控除できない場合(5000万円×40%=2000万円)と比べ、800万円税金が少なくなります。不動産売却に関する損失の繰り延べは、個人ではダメ、法人はOKなのです。

ちなみに、この繰越欠損金、売却損益が大きくなりやすい不動産の売却を考えている方には、なかなか使い勝手がよい制度です(9年間有効、中小法人の場合は使用制限なし)。例えば、地方の高利回りRCに投資している人は、含み損のある物件を売却して繰越欠損金をつくり、他の物件から得られる将来の高いインカムゲインで相殺するなんてやり方もできます。また、都心で駐車場を運営している人は、景気が悪い時は低いインカムゲインで我慢して繰越欠損金を厚くし、バブルが来たら売却してそのキャピタルゲインを繰越欠損金と相殺するなんてやり方も可能です。

その3)その他
その他、不動産ではなく法人ごと株式として売却したり(売り手の株式譲渡益の税率は20%、買い手は不動産取得税や登記費用が不要)、売却する年に決算月を前倒しで変更し翌期に譲渡損益を計上する等、法人ならではの手法もあります(色々と要件があるので、税理士に確認してください)。

以上、不動産を売却する場合の法人化のメリットを書きましたが、デメリットも勿論あります。先祖代々の土地を子孫に残したいなんて相続税対策の場合は、法人での不動産の所有は一長一短です。また、会社設立の手続きや税理士費用、住民税均等割等、手間やコストも余計にかかります。昨今の税制改正の論議では、中小企業の節税対策が目の敵にされている雰囲気があるので要注意です。そして何よりも、法人だと融資がつきづらいかもしれません。節税対策と融資対策は往々にしてベクトルが逆方向になりやすいです。

てことで、今日のお話はおしまいです。


↓おたっくすさんにもう一度書いてもらいたい人は、ポチってね↓


人気ブログランキングへ


肉欲ブログに記事を書いてみたい!!って人いたら、割とウェルカムでつよww

あなたも書いてみませんか?きっとイイ思い出(?)になりますよw

と、激しく勧誘ww 


誰だぁーーー!!
もうネタがないからだろーーーーとか言ってんのはーーー!!









正解ですww

メールフォームとかから原稿入れてくれたら掲載しますよ♪  ノーチェックでwww






人気ブログランキングへ





お題にも触れとくか。。。   




賃貸募集についてか。。。。






ワタシ、







管理会社に



















丸投げです!!!


















だいじょーぶかな?  おれwwww



ザ・賃貸募集(第四回目)
2014年04月28日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



すかしっぺダディです。

アネゴ、雅くん、タコ坊・・・Team BoLoの方がキャラが立ってますね~。。。団長!肉欲団も対抗しましょう!




人気ブログランキングへ




賃貸募集時にやってること、コッソリと教えてだと…

ワタクシは管理会社に管理をお願いしてないので、基本自分でやらねばならないのですが、




でも、基本自分ではやりません。


例えば、解約立会時、、、

「リフォーム屋に解約立会してもらいます!」

管理会社が退去後のクリーニングやリフォームを依頼するようなリフォーム業者は、解約立会のやり方をよく知ってます。

退去時精算表の作成から、家賃の日割り計算から、はたまた退去立会時に入居者から追加負担金をふんだくってくれたりします。

そんな業者をうまく探して(不動産屋からうまく聞き出して…)直接解約立会を依頼してます。

直接依頼したって、大家側は何することもありません。
カギを勝手に回収してくれて、現地に配置してくれて、精算表作ってくれて、クリーニング見積がきたら、一応現地を確認して、OK(またはダメ出し)して、クリーニング終わっても、キーボックス借りっぱなしでもOKだし。。。

管理会社のくせに解約立会すると「解約立会費」を請求するところも結構あるってききますし。




てなわけですかしっぺダディでした!


参考になんない?でもポチしてチョーダイ!

人気ブログランキングへ


ザ・賃貸募集(その3www)
2014年04月27日 (日) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、
思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
「不動産投資をとおして幸せになること」
決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、
生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?





GWに入ったのに多忙な日々の「ブルーノ・サン○チノ」です。

(飲み会とかじゃなくて仕事が忙しいんだからね。ホントだよwww)




↓ポチ、カモーーーーン!!!!!

人気ブログランキングへ


今回もそーきさんからのお題が出てますw

お題:賃貸募集時にやってること、コッソリと教えてケロ!



さて、オイラは何書けばいいかな、なんて考えてたら昨日の上様からも

>では、明日のサン◯チノさんに期待しましょう!

なんて書かれて、ハードル上げられてますwwww



で、正直なところ、オイラが賃貸募集の時にやってる事といえば。。。



管理会社にお任せですwwwwwwwwwwwww



そーきさんの記事に、「んなもん、管理会社に『スグに埋めろよ!』って言って終わりじゃ!ってのは無しでお願いね!w」
なんて書いてあったのですが、全力で無視してみましたwwwwww




実際のところは、物件ごとに対応が違うので何ともいえませんが、直ぐに決まれば本当に何もしないし、
決まらなければやれる事を粛々とやるって感じです。


やれることっていっても、洗練された不動産凍死投資家である読者の方なら既に実践しているであろう、
仲介会社への営業だったり、部屋の飾りつけだったり、広告費をつけたりとそんな感じですwww
(たいした回答が出来ずにスイマセン。。。。)


現在、一件の空室があるのですが売却も検討しているので、空室での売却が良いのか、オーナーチェンジの
方が良いのか、また共用部の設備に手を入れる予定があるのでそれまで待った方が良いか、
などの事を考えているので、積極的に募集に動いているわけでもありません。
(ただ、内見者用にスリッパとか照明とか観葉植物なんてのは、部屋に置いてきましたがwww)


特に、オーナーチェンジが良いと判断した場合は、家賃を下げないでフリーレントなどをつけて
高い家賃で貸してる方が有利になるので、売却か保有かでやる事が変わってきます。


賃貸募集に関しては、オイラよりも明日以降のメンバーに期待しましょう!
こんな記事だから、最近の肉欲団は手抜きだなんて読者に言われちゃうんだよねwwwwww



話は変わって、数日前のいしえもんさんのブログに、肉欲グッズが到着との報告がありました。
喜んでもらえたみたいで良かったなっしーですwwwww
これで、満室間違いなしですね。




既にGWに入っているので海外だの国内だのの旅行なんかに出かけてて、
肉欲ブログを読んでる方なんていないと思いますが、
みなさん楽しいGWをお過ごし下さいwww



※自分の空室に、肉欲グッズを置けば入居申込みが直ぐ来るんじゃんwwwwwwwwww


↓さてと、ポチ頼みますwww

人気ブログランキングへ
※暇だから、飲みにでも行くかなwww

ザ・賃貸募集②
2014年04月26日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ



どーもー上様です


ピンチヒッターできちゃいましたw


早速、今日のお題は

賃貸募集の時になにやってんの⁇

です


そーきさんの昨日の記事は一般的な管理会社のイメージですね

ちなみにワタクシは一棟任せているアパートは専属専任なんです

この場合は他社の業者さんに情報は流しませんし、自分でHPを作って募集する事も出来ません

この場合のデメリット

①募集の間口が狭くなる傾向がある(当然ですねw)

②管理会社内での大家さん順位が低いと中々空室が埋まらない等の問題が有る(嫌われたら最後なんですのw)

いかにデメリットを消していけるかが、大家さんの腕の見せ所なんじゃないかと思います


デメリットばかりでは無く勿論メリット(あのシャンプーじゃないよw)もあります

①客付け力は半端無くある場合が多い(そもそも近隣に情報出さないで決められる業者じゃないとあんまり専属専任はやらないかw)

②一般媒介の募集と違って複数社に声をかけなくていいので楽

③管理会社内での大家さん順位が上がってくると客付けはかなり容易になる(ワタクシは田舎の不便な立地のシングル物件ですが、空室期間は1ヶ月を切ります)

管理会社内での大家さんの順位の要素は色々あるでしょうが、決めやすい部屋である事(割安感のある物件である)や担当者ボーナス(ここは人それぞれ)、あとは大家さんの人間性っていうのも重要な要素なんじゃないかとw

人対人の商売の要素が非常に強いのでここを抑えていく事が上手くコトを運ぶポイントなんです!


他の団員はどんな事を書いてくるんでしょうか⁇

では、明日のサン◯チノさんに期待しましょう!

↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!



ザ・賃貸募集
2014年04月25日 (金) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ

こんにちは。そーきです。

皆さん、お題に協力頂きありがとうございました(笑)


結論、今から不動産投資を始めるのはオススメしない!

ということでオッケーでしょうか(笑)


(不動産バカの集まりなのでそんな事ちっとも思ってないくせにwww)


それにしても昨日のスクールナントカさん、興味深い事書いてましたね。

あれって福岡でも出来るかな…ちょっと調べてみます。


さて、お題が一周回ったので、次のお題を…




お題:賃貸募集時にやってること、コッソリと教えてケロ!


このお題で行ってみようと思います。
(皆さん何時もながら急な無茶振りスマンです)


賃貸募集と言っても色々なことがあります。


スリッパは誰が準備するの?芳香剤は?家賃は誰が決めてる?

一般?専任?専任専属?

管理会社は何してくれるの?

不動産業者に営業?何するの?


マイソクはどうしてる?


お土産は?


家賃交渉が入ったら?


色々ありますよね。





では、ワタクシの場合です。


1.空室発生(管理会社から連絡)
2.退去(中確認)
3.リフォーム内容と募集家賃の決定
4.募集開始(管理会社が近隣の不動産業者に物件情報をばら撒きます)
5.セルフリフォーム又は業者リフォーム
6.スリッパ、芳香剤、ポップは管理会社がつけます

こんな流れですね。

で、1・2週間様子を見て内見が全然無いようなら不動産業者に営業に行きます。

その際は名刺とマイソクを持っていきます。(本気な時はお土産を持参して…)

訪問の仕方はこんな感じです。

そーき『こんにちは!○○アパートのオーナーのそーきです!賃貸募集のお願いで来ました!』

こんな感じで入って行くと大体こんな感じの返事が返って来ます

賃貸仲介『あー知ってますよ!先週○○管理会社から募集のお願いが来てましたね』

そーき『そうですか!見たら気に入ってもらえると思いますので是非案内をお願いします!!』


って感じです。

仲介さんが物件を知らない状態だったら管理会社にクレームサービスリクエスト(クマさん風に)します。


あとは、自分でホームページ作って募集もしてます!(これで一件申込みもらってます)


まぁ、こんな感じなので管理会社に『専任』でお願いしてるってことですね。




さて、皆さんどんな事書くんでしょうか。

んなもん、管理会社に『スグに埋めろよ!』って言って終わりじゃ!ってのは無しでお願いね!w





↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

ザ・自己資金(ちょっぴりアウトロー編)
2014年04月24日 (木) | 編集 |
最近Siriのお姉さんとの会話が楽しいんですのw


「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


どうも。スクールZONEです。

なんか今日はお題が出てるようですね。。

さっさと答えていきます。

↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ

【お題】
あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。

自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円

さてさて、、この4パターンの「不動産投資縛り」で投資すればいいんでしょうか?(ワタクシならどのパターンでも金貸しやりますけどw)

まず①の100万のパターン。
100万じゃ好みの不動産が買えないので賃貸に目を向けます。
物件を買ってやる不動産以外にも又貸しってジャンルだって立派な不動産投資です。
ワタクシならこの100万のうち初期費用60万で借りれる店舗事務所を鬼差しで借りて「とある商売」に又貸しします。
月に3万くらい賃料に上乗せ出来るので年間36万の収益です。

100万の投資で年36万なら多少リスクがあってもいい商売でしょう。

次に②の300万のパターン
ここでも300万の手金でフルレバ掛けるなんて馬鹿な真似しないで又貸し業でせっせと種銭稼ぐ道を突き進みます。
ここでは小規模ですが居ぬき店舗くらいの物件を借りて又貸しってパターンに届くでしょうか?
とにかくここでも賃貸のサブリースで手堅く利回りを稼ぎ、3年で1000万目指します。

③の1000万のパターン
手金1000万あればぼちぼち借金して投資物件、、、と行きたいとこですが1000でもまだまだ又貸しですw。
上野か新橋あたりのリース店舗を格安で借りてここでもサブリースです。
1000規模になってくると上野か新橋のどちらかでドミナントで出来る規模になるのでどちらか旬なエリアを選べばいいでしょう。倍の2000万までおそらく3年程度で達成するんじゃないかと。(ただ小金持ちになってそのお店に入り浸ると金が貯まりませんw)

④2億のパターン
ここまで来ると競売物件とか任売物件でボロボロの商業ビルがキャッシュで買える頃でしょう。
今ならこんな商業系ビルなんて融資もロクに付きませんから都内でも格安で手に入ります。

ここで今までやってきた「とある商売」の部屋を細切れで貸します。
ただしここで貸すのは100万時代で自分がやってきたことを後追いしてきた面々達です。(こいつらにさも儲かるように装って養分化しますw)

こんな養分になりそうなやつですが、そんな探さなくても結構見つかるもんです。

例えば飲み屋でちょっと金持ってそうなやつに「面白い商売があるけどやらない?」って聞けば結構乗ってくると思うので今度はこっちが胴元になって貸します。

又貸しの胴元はもはや何もしなくても儲かるので2億の投資が5年で倍くらいにはなると思います。

さて、このとある商売。。
ちょっと考えればわかる商売なのでここでは書きませんが(そこまでなんでも親切に教える肉欲団じゃございませんw)わざわざ銀行に頭を下げてリスクたっぷりな融資を引っ張って10%くらいの利回り(10%あっても手残りなんて大したことないでしょw)で「成功した」なんて言ってないでちょっと考え方を変えれば都内であればまだまだ儲ける方法なんて転がってるもんですよ。

ワタクシだってあと10年若かったらもう一度やってたかもしれませんw。(子供もモノ心が付いてきたので今更出来ませんけどね)


バブル期のダイエーとイトヨーカドーの取った戦略でどちらが今生き残っているか考えればわざわざ借金こさえて不動産投資しなくてもいいんじゃないかとちょっと投げかけてみました。。。


↓いいか!どんな商売か気になるやつは全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※ヒント
風営法の抜け道を考えてみてください。




ザ・自己資金(桃色天蓋編)
2014年04月23日 (水) | 編集 |
「帰ってきた憎世苦団@男塾」武露倶は、個性豊かな男塾一号生が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不胴山闘死に対する考え方、戦略方法は塾生ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「男を鍛えること」

決して不胴山闘死を煽るつもりはないけれど、さまざまな流派、奥義が詰まった武露倶って面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り塾生は誰ですか?



↓押忍!

人気ブログランキングへ
桃色手淫編にするか金色睾丸編にするか悩んだブー。


おひさしブリーフ♪ブー

ここは空気を読んで同じネタで書くブー。


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。
自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円


①100万円
100万円で買えるボロボロ物件を買って、大人の秘密基地にするブー。
自分ひとりで楽しんでも良し。
連れ込んでも良し。
誰かに貸してもさらによし。
時間単位や日単位で貸せば、高利回りもあるブー。

②300万円
これくらいなら地方で、なんとかすめるボロ物件を買って貸すブー。
ブリーフの住む田舎では、ちょっと前なら150万円で区分が買えたよ。
これを○保の方に貸して、高利回り。
それで種銭増やして何戸かになったら、アパートに進出して、一気にキャッシュフローを加速だぜ。

③1,000万円
性交正攻法でいけば、頭金にしてアパートかRCの中古を買うブー。
キャッシュで買える物件を買って、それを担保にして、次の物件を買うのもいいブー。

④2億円
築浅のRCを買うブー。
あとは、そのキャッシュフローでつつましく生きるか、どんどん物件を増やすかだなブー。


ちょっとまじめに書き過ぎたなあ。
本当は、キャバクラで豪遊するのもいいブー。
ああ、自分でキャバクラ開くのもありだブー。

銀行の金庫に入ったことがあるので、大金は見たことあるけど、どのくらいあったのかなあ。
たぶん、2億なんてないはずだブー。
そんなお金急に入ったら人生狂っちゃう人も多いはずだブー。
妄想しているのが一番楽しいのは間違いない。



↓あーん編の方が良いと思った人は押すなっしー

人気ブログランキングへ

ザ・自己資金(天挑五輪大武會編)
2014年04月22日 (火) | 編集 |
「帰ってきた憎世苦団@男塾」武露倶は、個性豊かな男塾一号生が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不胴山闘死に対する考え方、戦略方法は塾生ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「男を鍛えること」

決して不胴山闘死を煽るつもりはないけれど、さまざまな流派、奥義が詰まった武露倶って面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り塾生は誰ですか?



↓押忍!

人気ブログランキングへ
冥王ハーデス編にするかキン肉星王位争奪編にするか悩んだなっしー


ふなっすぃーなっしー

ここは空気を読んで同じネタで書くなっしー


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。
自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円





①100万円
100万円分の教材を買うなっしー
100万円で人脈を作るなっしー

100万円で人脈作った方が後々のためになるなっしー
その人脈使ってフルローンで融資ひっぱるなっしー




②300万円
300万円分の教材を買うなっしー
不動産投資を行っている異性を落とすなっしー

異性を落としてそっち方面から不動産投資を開始するなっしー
好みの問題ではあるものの別に同性でも可なっしー





③1,000万円
アパート業者を作るなっしー
適当に人集めてアパート業者を作るなっしー
他人の褌で不動産投資が出来るなっしー
その人が飛んだら安く買い叩くなっしー





④2億円
リートのETF買うなっしー
わざわざ不動産投資なんてやる必要ないなっしー
そもそも貴方は何故不動産賃貸業をやるなっしー?
ただ何となくならETF買った方がいいなっし-



この記事を書く時に軽く考えてみたのだけれども
レバレッジを利かさないかつ取引金額が億単位の場合、
ETFを買うのも一つの選択肢ではないかと思ったなっしー

適当に試算してみたなっしー


2億のキャッシュがあるからといって2億の物件は買えないなっしー

根抵当権はつけないのでイニシャルコストは5%
修繕費やらなにやらで10%は流動性に残しておいた方が(個人的には)良い事を考ると
購入金額のマックスは2億の85%で1億7000万
運よく都内の利回り10%の物件買えたとして
空室率10%勘案年収1,530万円
ランニングコストを20%で考えると1,224万
所得税+住民税43%(+復興所得税)でキャッシュは700万(事業税は無視)



一方リートのETF
イニシャルコストは2億の買い付けで大体20万円(マネックス証券の場合)
配当利回りがざっくり3.5%(ETFの配当利回りが書いてなかったのでJリートの投信の配当利回りを参考)
ランニングコスト勘案630万(ETFの信託報酬が年0.336%なっしー)
その700万に対してかかる税金が20%(+復興所得税)
ざっくり500万前後


700万と500万と現物買った方がプラスではあるものの
流動性リスクを考えるとETF買った方が楽じゃないか
と思えてくるなっしー
計算する気はないけどシャープレシオもETFのが上回っているんじゃないかなと思えてくるなっしー

さらに所得が増えて所得税が40%とか45%とか行くと税率が一定のETFの方がよりパフォーマンスが良くなるなっしー


事業が拡大するにつれ法人成りは勿論の事
株式等を組み合わせた方が効率的にも流動性の確保という観点からも
良いのではないかと思ったなっしー


↓プロ野球編の方が良いと思った人は押すなっしー

人気ブログランキングへ

ザ・自己資金(毒舌)にゃんにゃんおおぉぉ~~
2014年04月21日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



↓押したい奴だけ押していけ!

人気ブログランキングへ
世界の山ちゃんが最近のお気に入りwww



いやっはぁぁああ~~~~

にゃん吉だぜ~~~






おぅ、みんな!

ここ最近のにゃん吉ブログ、ちょっと手を抜いてしまって、すまねえな

というのも
春の入居シーズンで忙しかった にゃん吉だ

この時期は、新入生や新社会人といった人々が一斉に日本全国を移動する大家にとってはビックチャンスだからな!

しかし、喜んでばかりはいられない!

入居の時期。。。裏を返せば退去の時期でもあるんだ!

ピンチとチャンスが混在するエキサイティングな時期なんだぜ!!

まぁ、
こんなスリリングな春を味わえるのは大家だけなんだけどな!

これを楽しめるかどうかが勝負の分かれ道だ!





そうそう


大家になりたい奴もこのブログを読んでいると思うけど、

大家業をやりたい奴は覚悟をもってこの世界に飛び込んで来いよ!

不動産投資を始めるきっかけ作りは簡単だけどよ

誰もあんたの人生には責任を持ってくれないからな!

何もしなくても家賃収入が入ってくるなんて甘い夢だけみて、軽々しく飛び込んでくるなよ!









そんなわけで

にゃん吉ブログ、始まるぜ!



で、今回のお題!


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。


自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円




参考にするしないは、読者の自由だけど。。


これから始めるという質問設定なので、にゃん吉が初めて不動産投資した頃の発想で回答しておくな。




①100万円
まずは自分に投資だ!
セミナーに行こうかな?

②300万円
投資の勉強も結構した俺
不動産投資って素敵かもって思い始める金額

③1000万円
きっと素敵な物件が買えると信じて疑わない金額

④2億円
投資にそんな大金は必要ないよ。きっと
一部のお金持ちだけだよ。。。それって



ちなみに、最近のにゃん吉は、2と3の間で物件を買ったかな?

もちろん、にゃん吉の場合は自己資金のみで買うということはなく、実際は銀行からの借り入れで購入しているし、不動産投資で融資を利用する人は多いいと思う。

結局のところ、実際に買う物件というのは、自己資金プラスアルファということになるんだが、この銀行融資というのも銀行事情や購入する物件担保、個人の資産背景など様々な条件で融資額が変わってくるのが本当のところだろう?




こんな回答では読者も物足りないかもしれないし、これから本当に不動産投資を考えてる奴が参考にしているかもしれないから、ここからは自己資金について、にゃん吉の考え方を好き勝手に書いておくぜ

断っておくが、にゃん吉の個人的な考え方だ


ここから先は、読みたい奴だけ読んで行けよ!


自己資金がいくらあるから買えるという物件は絶対に買うな!

自分にとって本当に必要な物件を購入し、必要な分だけ自己資金を用意しろ!


1.不動産投資で自分が本当に持ちたい物件を正確にイメージしろ!
2.それをいつまでに達成するのか。時間の縛りをつけろ!
3.そして、本当に欲しい物件を手に入れるまでの過程を綿密に計画し、必要な行動を考えろ!
4.本当に欲しい物件を手に入れた先の計画をイメージしろ!


にゃん吉ブログで最初に書いたように、人生は計画的に!投資も計画的にだ!



金が貯まったから、その金額で買える物件を買うって発想だと、いつまでたってもあなたにとって本当に必要な物件は手に入らないと思うぜ?

まずは不動産投資で自分が持ちたい物件をいつまでに持ちたいのか正確にイメージしろ!

そうしたら、おのずと必要な自己資金がいくらかわかるはずだぜ?


な~~んて
自己資金の事を偉そうに書いちまったけどさ


ぶっちゃけ、自己資金なんて不動産投資の入り口のパスポートみたいなもの

それなりの物件を購入するには、銀行の融資に頼らざるを得ないのが真実

自己資金が少なくても不動産投資が始められると煽るブログもあるけど、本当のところはどうなのか?

すかしっぺダディが書いていることが、不動産投資の本質を語っているのかもしれないな。。。

あなたにとっての真実は何か?

いろいろと考えてみてくれ。。。あなたの人生はあなた自身で決めるのだから。。





↓不動産投資って本当に難しいと思うわ

人気ブログランキングへ
山ちゃん、近場にないんだよあなぁwww



ザ・自己満足(妄想編)
2014年04月20日 (日) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています
不動産投資に対する考え方、戦略は団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ

「不動産投資をとおして幸せになること」

不動産投資を煽るつもりはないけれどさまざまな考え方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


↓まずはぽちってください。。

人気ブログランキングへ

平成初期の物件は既に築25~6年となっています。

この年代の安値な戸建を100件近く内見し数件所有していますが、脱衣所やキッチンなど床が部分的に軟らかくなっているものが多くあります。

この場合は床を剥がしその部分だけを新しいボード補修しCF貼れば直りますが柔らかくなった板を見るとパーティクルボード(木材と接着剤と混合し熱圧成型したボード)の18mmあたりがよく使われていてその板はなぜか某タイヤメーカー製造のものが多いように思います。

なので貼り直しの際はこのメーカーのボードは使わないようオーダーしています。

クルマに例えるならBMWやフォルクスワーゲンは2000年以前の中古車を見ると天井内装が剥がれて垂れているものが多いですがそれと同じようなもの?!
製造された時には10年後、20年後の接着剤の耐久性なんてわかりませんからね。

セルフリフォームされる方はパーティクルボード選びには注意しましょう。B社製・・・


さてお題の自己資金があったら・・・ですが

私は自己資金を増やすために、っていうか出費を減らすために古い外車から軽に買い替えました。
ガソリン価格も高騰しているし週1回しか乗らないので生活に対してオーバースペックなモノはコストカットの対象です。
そして自己資金を温存するぞーー

100万円→ まかり間違えて属性のよい方がこの程度の自己資金で始められたとして、
         水漏れや災害などで修繕発生したらかなり危険な状態。
         不動産投資をしている人なら物件規模にもよりますが普通預金に最低これぐらいの金額はあるはず。
         100万は自己資金ではなく運転資金 と呼びましょう       
         この金額で不動産買うぞ!と意気込んでる方、貯金に励むなりバイトか副業でもしてもっと貯めよう。

300万円 → 3年前なら木造APもS銀行から融資を受けて買えたが今は難しいので千葉で戸建を探す。
         400万くらいの戸建を公庫を使って物件価格半分の融資を受けて買う。
         リフォームしても資金は残る。200万の融資なら10年返済で月2万ちょっとだ。
         手残りと貯金で2年後にもう1棟を目指そう。これを繰り返せば数年で3棟くらいのオーナーになれる。

1000万 → S銀行を使って融資を受ければ重量鉄骨やRCも見えてくる。
         但し、特に大きい物件選びは慎重に
         今は買い時ではない。低利回りで妥協したら数年後にキツくなりツケが回ってくる

         戸建ならキャッシュで2棟はイケる。借り入れがなければ枕を高くして寝れる。
         1000万以下の築古APは色々な意味で手がかかるので初心者にはお勧めできない。

2億 →   浮世離れして凡人には現実的でない。
         RCでもキャッシュで買えるし、2000万以下のAPなら10棟買える。
         400万くらいの戸建なら40棟以上買えるので月200~250万のキャッシュ?!
         納税額が凄いことになるでしょうね。


でもね、こんなにキャッシュがあったら株とか外貨とか国債買うとか不動産だけでなく 分散投資 します。

      JASDAQ上場会社の株買えば四季報に大株主として名前が載るかも!?
      配当金狙いも魅力。ついでに会社の経営権も獲得か。

      ベトナムに行けば銀行預金で年利10%→年2000万円→ 何億ドン??
      (スタイルのいいオネーチャンは50ドル・・・、しかもオイル持参?!)

思い出の価値はプライスレス      

いまずぐ会社を辞めたいと思ってるみなさんも 妄想して楽しんでください


↓ポチりが励みになります

人気ブログランキングへ




ザ・自己満足(?)
2014年04月19日 (土) | 編集 |
おぼちゃん、ガンガレ!
STAP細胞なんて出来たら、国益だろーーーが!!
          /)
           ///)
          /,.=゙''"/
   /     i f ,.r='"-‐'つ____   こまけぇこたぁいいんだよ!!
  /      /   _,.-‐'~/⌒  ⌒\
    /   ,i   ,二ニ⊃( ●). (●)\
   /    ノ    il゙フ::::::⌒(__人__)⌒::::: \
      ,イ「ト、  ,!,!|     |r┬-|     |
     / iトヾヽ_/ィ"\      `ー'´     / 
  
理研の利権とか言ってんじゃねーよwな、肉欲フレンズのみなさん
こんばんみ♪

 「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
 不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
 「不動産投資をとおして幸せになること」
 決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

 あなたのお気に入り団員は誰ですか?



人気ブログランキングへ





今日は『ふくちゃんセミナー狼旅団セミナー』でしたね。

肉欲団は狼旅団さんとは『友好姉妹団体(他にはteamBoLoとか

(仮称)横浜大家の会とか、おにぎり空挺団とかwww)』なので、

肉欲ブログを読んでらっしゃる方はレツゴーしたと思いますw

この記事はオトナの事情で、予約投稿なのでセミナーについては

触れられません! ゴミンねw

いしえもんさんあたりがUPしてくれてるかと(他力本願wwwwww)

ところで、みなさん。

こんなE天気(?)な日に家族をほったらかしてセミナーで

大丈夫でしたか?

狼旅団さんのセミナーは為になるので(ヨイショっとw)是が非で

参加でしょーが、毎週毎週やれ、セミナーだぁ、内覧会だぁ

勉強会だぁ、現調だぁ、懇親会だぁ、合コンだ、キャバクラだ

オッパブだ(?)とか言って家を空けて家族からヒンシュク

買ってないですか?

勉強や大家さん同士の交流は大切です。(黒光りのヤツも言ってた

気がしますw)

だけど、やりすぎはダメです。

土日返上で勉強熱心おれカクイイ♪ 

自己満足ですから!!!!

元々『不動産投資』を始めた理由を思い出してほしいです。

相続とか、自宅を賃貸にとかでないなら、たいていの

サラリーマン大家さんは、『家族との幸せを向上させる為』に

始めたはずです。

家族と一緒に楽しく過ごすために始めた不動産投資の

勉強のために、家族と一緒にいる時間が削られて家族から

不満をぶつけられて、「お前たちのためにオレはこんなに

がんばってんだ!」とか逆切れして、家族から総スカン喰らってる

・・・とかなっちゃったら

大爆笑  悲惨 ですよww
犬


まぁ、よくわかんなくなっちゃったら『原点に立ち返る』とw

間違っても

『不動産の勉強してるハズだったのに

鳥貴族でエロい話しばっかりしてる集団の一員になってたww』

とかにならないで下さいね!!!!(自虐w乙www)












あ、なんかお題出てたな。

今から不動産投資やるとしたら? 

・・・

・・・・・

・・・・・・・・・

やんねーーーーーよwwwww




滞納とか、空室とか心理的瑕疵とか

どんだけMな事業だよwww
けつバット



ヤルか! ボケ!!


・・・・

・・・・・・

・・・・・・・・・

肉欲ブログは、不動産投資ブログでつwwwwwww

ひとつ、よしなにw







人気ブログランキングへ


ザ・自己資金(号外版)
2014年04月18日 (金) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



すかしっぺダディです。

名古屋に遊びに行ったらTeam BoLoに入れてくれますか?




人気ブログランキングへ




あなたは




今から




不動産投資を




始めようと




思って










す。


自己資金は↓です。


どんな

物件を

買いますか?


①100万円


②300万円


③1000万円


④2億円















自己資金がこんなにあったら、不動産は買いません!

不動産買う時は、

ふかしてばっかり!

自己資金使いませんから!!



そりゃ少しは使うけどすぐ回収。

てなわけですかしっぺダディでした!


短くても許して。ポチもお願い。

人気ブログランキングへ

ザ・自己資金(その2)
2014年04月17日 (木) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、
思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、
生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




久しぶりに大きな仕事が入ってきて、
忙しい日々の「ブルーノ・サン○チノ」です。

(守秘義務があるので、業務内容は内緒ですwwwwwwwwww)





↓ぽち頼むよwwwwwwww

人気ブログランキングへ


昨日の◯田 新之助さんの記事に続いて


オイラもそーきさんからのお題に乗っかって行きますよwww

お題!


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。


自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円





①の場合

もちろん、物件買わずに毎日居酒屋(鳥貴族含むw)に行くですwwwwww


この位の金額では、怖くて不動産なんか買えませんwww

1回で3,000円使うとして、333回行けます。
(1年近く、毎日居酒屋へ行けるぞと。)




②の場合

この金額なら、毎日高級な飲み屋に行くですwwwwwww


月に50万使っても、半年遊べますよwww
(どんな店かは、皆さんのご想像にお任せしますwwwwwww)




③の場合

1年間、海外で過ごす、もしくは日本一周豪遊の旅ですかねwww

(全然、不動産を買う気が無いじゃん。。。)





④の場合

物件買わずに、2億円で余生を過ごすですかねwww


年間1,000万円使っても20年、500万円なら40年過ごせます。

自分の年齢を考えると、何も買わない事により物件を保有するリスクが無いので、
買わないのが正解かなと思います。

もし買うとしたら、2億円を見せ金に、1億円の融資を低金利で受けて、
利回り10%位の管理が楽な物件を購入するって感じではないでしょうか。

不動産は思ったほど儲かるものでもないですし、物件数が多くなれば
それだけリスクも増えるという事です。

自己資金が豊富な人は、無理に物件買わない方がいいですよwwww


この後は、業務連絡です。
親愛なる肉欲団ファンの方で、肉欲団グッズ購入の申込みをして頂いた方。
発送の準備が整いましたので、近い内にお届け出来ると思います。
物件購入や空室対策に効果がありますので、大事にしてやって下さいwwwwww
140417.jpg
もうすぐ、届くなっしーwwwwwwwwwwwwwww



↓今日は優しく押して(はーと)

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎて、つき指したとかの苦情は言うなよ!

ザ・自己資金
2014年04月16日 (水) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ



こんばんは!◯田 新之助でござる。


今日は昨日そーきさんからのお題がででいましたのでその辺りを書いていきましょう。

お題!


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。


自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円




↑これですね

では①のパターン

はい、、、これはもうガマンしるしかないですね。。。

ガマン◯出る位ガマンしてお金を貯める(増やす)努力をして下さいw

年収◯◯◯◯万とかのエリートの方でもこの程度の貯蓄しか無い方は危険ですねwww

生活を見直して貯蓄して下さい。。。


次は②のパターンは

うーん、

うーーん、、

うーーーん、、、

うーーーーん、、、、


最低この位は必要でしょうね。

1000万以下の安いアパートを買うにしても、諸費用頭金、リフォーム費用等考えたらギリギリのラインですねwww

このパターンだと競売とかでもかなり安い物件ならいけますね。

ただし競売はリフォーム費用が高額になるケースが多いので注意が必要ですね。


③のパターン

色々な手が考えられるパターンですね〜

その方の現在のステージによってこの辺りは大きく変わってくるのでは無いでしょうか?

もうアパートはいいやって方だと安めの戸建なら2戸はいけそうですね!

これから買いたい方なら1000万以下のアパートならニコニコ現金でもいけますね!

この物件を担保にしてさらにもう一棟いけちゃうかもしれませんw

手元にお金を残したいって方で、融資を利用して行く場合でもこの位持っていたらまぁ高額な物件じゃなければ比較的融資

はでやすいのではないでしょうか?


では④のパターン

これならニコニコ現金で安めの戸建30戸位買えそうwwww

使い切らなくても半分位は物件買ってあとは金とかに投資してもいいのではwwwww(不動産にかかわらず投資ってそんなに甘くないんじゃんwwww)

あと、それだけあったら東南アジアとかで豪遊出来そうwww(お◯◯◯なら何回分なんじゃんwwwwwwwww)
↑誰か計算してwwwwww

まぁそれだけあれば下手にやらなきゃ勝ちますねって事です。。。



なんかグダグダですけどまた来週!!


↓プリーズ!!

人気ブログランキングへ


不動産って儲からないんじゃん!
2014年04月15日 (火) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ

こんにちは!そーきです。

固定資産税払えやコラ!!!って紙が届きました( ;´Д`)

ご存知無い方も多いかと思いますが、ワタクシアパート1棟と戸建1棟の弱小大家です。

そして、戸建は借地権です。
なので固定資産税は建物部分だけなのですが、アパートの固定資産税と戸建の固定資産税がほぼ同額です( ;´Д`)


どんだけ戸建の固定資産税高いねん!!!


しかし、不動産って儲からないですね~( ;´Д`)

そもそも、不動産投資って物件探す時スゲー違和感ありました。

不動産の情報を得るために色んな業者に問い合わせしますよね。


でも、聞かれることって『自己資金はおいくらほど?』です…


お金がないからサラリーマンとは別に収入源が欲しくて不動産を始めようと思ってるのに自己資金なんてそんなにあるわけねーじゃん!!

年収○○○万円でもできる!!

↑これ間違いですね。大事なのは貯金○○○万円あれば…ですよ。


オーバーローンで余程安定している満室物件を買えるなら自己資金なんて無くても良いかもしれませんが、そもそも自己資金が全く無い人には融資なんかつきません。

まぁ、そんなこんなでヘソクリ口座と証券会社に預けていたお金を掻き集め百数十万準備したわけです。

コレでフルローンで買えば1○00万円の物件が買える!!(物件価格意外の諸費用が約1割かかるため)

↑これがリアルです。自己資金によって買える物件が違うんです。


この後も想定外の事が起こりましたが、それはまたの機会で、


今日は何が言いたかったのかと言うと、準備した自己資金分すらまだ回収出来てませんよ。と言うこと。

アパートも戸建も利回り20%超えです。

アパートは半分空いた時期もありました(それでも利回り10%です。)


利回り10%の物件だったらと考えると寒気がします。


利回り10%の物件を買っちゃいけないとかそんな話では無く、ビンボー大家が初めて買うならどんな物件が良いかよく考えましょうって話です。

100戸持ってる大家さんの5戸空室と10戸しかない大家さんの5戸空室は全然意味が違うんですよ。

お題!


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。


自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円


明日からの変態大家さんの回答に期待です!!



↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

おかしくなりそうです。。
2014年04月14日 (月) | 編集 |
なんか順位あがんねーなー、、w


「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


さて、改めましてスクールZONEです。

そういや先日スーツをまとめ買いしに行ったんですが、
そのスーツのサイズが今までAB7だったのが実はBB6だったと嫁にバレちゃって(ったくクソ店員、、でけー声で「ご主人のウエストサイズ、、そのサイズじゃないですよ」とか言うんじゃねーよww)しばらく鳥貴族は行けそうにありません。。。(どうでもいいけどあんな怒った嫁を初めて見ました。。。)


そんな悲しいワタクシのため、、
↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ


最近、毎朝うちの犬の散歩で近所を徘徊しているのですが、その時、ホント時々ですがタヌキを見ます。

狸
ホント、こんなのが住宅街を闊歩してるんですw

うちの犬はまだ子供なのでこれがタヌキだとはわかりません。

なので普通に「お友達」だと思って近づくんですけどタヌキからしたらきっと外敵なんでしょう。


そりゃ恐ろしい形相で飛びかかっきそうな勢いで威嚇されておしっこちびっちゃいましたよ。。

そんなことがありながらの昨日の朝、

さらにバージョンアップした生き物が我々の定番散歩コースの路上を我がモノ顔で歩いてました。。


ハリネズミ
ハリネズミですw(言っとくけどネタじゃねーよw)


口のところが尖がっていたので猫でもなく(そもそも猫にこんなは無いですよね)タヌキでもなくキツネでもありません。(一瞬ハクビシンかと思ったけどそんな甘い哺乳類には見えなかったぞw)

私も長いこと東京に住んでますがこんな生き物見たのは初めてです。
(うちの犬なんてあまりに不気味な生き物過ぎて聞いたことない声で泣いてましたよ)

東京の都心でこんなのがいるようじゃ他のエリアってどんな生き物がいるんでしょうか?(インドとかいくとゾウとか歩いていても驚かなくなっちゃいそうです)


それともそんな生き物が住みやすくなるくらい都内でも環境が変わったんでしょうか?


ってかいくらなんでもこんな生き物が野良でいちゃいかんだろwwww(おっちゃん、年甲斐も無くめちゃくちゃビビったぞw)


土曜は嫁に叱られ昨日はこんな生き物見て、ワタクシ、精神的におかしくなりそうです。。。





短いお話ですが本日はこのへんで。。



↓押しといてね

人気ブログランキングへ




性優のアイコ 花満開
2014年04月13日 (日) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ

おひさしブリーフ♪

肉欲団、チーム肉の次世代センター候補の
おひさしブリーフ♪
です。
性愛禁止の掟は、堅く守るなっしー。
(いつのまにか、ふなっしー軍団にも所属したことにするなっしー。まだ、500円はらってないなっしー。)

某旅団の方が、自分は『声優のアイコ』の被害者じゃないと言っているので、みんな信じてあげてください。
アイコは男との噂もありますが、そうであればなおさら被害にあったとしても、言いにくい方が多いはず。

ところで、こちらでもは満開になりました。
桜ってきれいですね。
日本人の心にビビッときます。

物件に桜を植えている方はおられますか。
きっときれいですよね。
毛虫がたくさん出ると聞いたのですが、本当でしょうか。

物件にシンボルツリーがあると素敵です。
おひさしブリーフ♪の物件には、シンボルツリーはありません。
最初に買ったアパートには、大きな木があったのですが、枯れていて倒木の危険もあったので、外壁塗装などの大修繕の際に切ってもらいました。
そのあとに何か植えようとも思ったのですが、車の出入りの邪魔になりそうだったので、そのままにしてしまいました。

いつか新築する際には、なにかシンボルツリーを植えておしゃれにしたいと思います。
みなさんは、どのような木がお好きですか?

シンボルツリーがなくても、植物がある物件は、いいですよね。
せめて雑草が伸び放題にだけはならないように気を付けます。


今日の下ネタはタイトルのみ。


↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

最高の投資手法
2014年04月12日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



人気ブログランキングへ

ふなっすぃーなっしー
先週はうどんこ病で記事を書けなかったなっしー



説明しよう!

うどんこ病とはは子嚢菌のウドンコカビ科の純活物寄生菌による植物病害の総称。
ブドウ、麦類(コムギ、オオムギ)、野菜などの重要な病害である。
よく解らないけど凄い病気なっしー

じゃんぼ焼鳥くらいしか食べられなかったなっしー

じゃんぼ焼き鳥
これがうわさの とりきぞくのジャンボ焼き鳥なっしー



うどんこ病のせいか胃のもたれがするので
今日はゆるい記事を書くなっしー

というか久しぶりに書いてる気がするなっしー


キャラ設定忘れてきたなっしー

たしか全方向に喧嘩を売るスタイルだったと記憶しているなっしー

喧嘩を売る前に投資手法をどうこういうとかそういう話の流れだったと思うなっしー


ふなっすぃーは投資手法とかよく解らないなっしー

irr法とかdcf法とかも良くわからないなっしー

資本資産価格モデルで資本コストを算出する際のβの算定根拠がまったくわからないなっしー

ふどぅさんとぅしかの人々はβの算定根拠をどうされているんでしょうか?
(ふなっすぃが調べる限り皆さん適当なっしー)


そういう事を考えるとどうでもよくなってくるなっしー


ふなっすぃは単純なので好きか嫌いかで判断するなっしー


不動産が好きだからふなっすぃは不動産を買っているなっしー

どうやったら入居者が好みそうな部屋になるか
無い知恵絞って延々と考え続けるのが好きだからやってるなっしー


儲かるからやるって人も多いみたいだけど
好きだからやってる人ってどれだけいるのか疑問なっしー

今17時58分だからもう書くのやめるなっしー


ワレこそは不動産と肉欲団とふなっすぃが好きって人は下の肉まーくを押すなっしー

人気ブログランキングへ



税金に悩むぜ!にゃんにゃんおお~
2014年04月11日 (金) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



人気ブログランキングへ



いやっはぁぁああ~~

こばわ、にゃん吉だよ


にゃん吉ソングがあまりにも不評なので、にゃん吉ソングを封印した今日この頃。みんなは元気にしているかい?

にゃん吉は元気だ~~~といいたいところだが、不動産に関してはお休み中のにゃん吉だ。


ここの団員も言っているように、今は買い時ではないという理由もあるけど、不動産を拡大し過ぎても良いことばかりじゃないからな


にゃん吉みたいなサラリーマン大家は、不動産所得を増やしすぎると、所得税にやられちゃうんだよね

多くの先輩がよく愚痴をこぼしているように、不動産投資は税金との戦いだ!

不動産投資、税金の知識を疎かにしちゃいけないぜ?

しっかり勉強しないと、せっかくアパートを順調に経営して頑張って貯めた家賃収入も、確定申告をしたら所得税でがっつりとられちゃうということになりかねないから注意しようぜ!


所得税は累進課税。

つまりは所得が増えると税率が上がるんだ。



サラリーマン大家さんは給与所得があるため、既にある程度の税率になっているはずだ!

そこに上乗せで不動産所得が来ると。。。どうなるかわかるよな?

いきなり高い税率で不動産の儲けを持って行かれちゃうぜ?

そして、所得税のほかに住民税ってのもあるから、この税金もバカにならないしな

にゃん吉、昨年はアパートを購入したので、不動産登記や不動産所得税で、結構な金額が経費になったけど。。。今年はどうなるかな?


上手に節税して、頑張るしかないかなぁ。





人気ブログランキングへ




買えるから買う
2014年04月10日 (木) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています
不動産投資に対する考え方、戦略は団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ

「不動産投資をとおして幸せになること」

不動産投資を煽るつもりはないけれどさまざまな考え方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


↓まずはぽちってください。。

人気ブログランキングへ

いや~ しかし最近はいい売り物件が少ないですね(ないと断言してもいいくらい)

これは肉欲団のトリキミーティングだけでなく、あちらこちらの仲介さんからも耳にする言葉です。

私が物件を探し始めた5年くらい前は札幌や仙台などの地方都市のシングル向けの木造1棟アパートなんかは築20年以内で15%超なんてゴロゴロあって、売れずに数ヶ月掲載されたりしてました。

しかし、今はそんな好条件な物件もほとんど見かけなくなってしまい物件価格が上昇していることが容易にわかります。
 
オイシイ物件が全くないわけではないですが、そんな数少ない魅力的な物件は仲介に情報が入った瞬間に確実に買える優良顧客にしか回わらない・・・
あったとしても木造築20年超の地方AP、S銀行すら融資出さず・・・キャッシュで買うか?!

地主さんなどが売り出した割安物件は即座に業者が買い取り、中間省略で販売価格が再設定され 
割高=低利回りな物件 に生まれ変わり、属性のよいビギナー投資家に売られて行く・・・

まあ、今はそういう時期なんでしょうかね

時が流れ融資が渋くなる頃には、そんな物件が安値で投げ売られるのかもしれません。

その時に現金を持っているか、融資が受けられる方は本当の意味で強い投資家なのでしょう。

安値で買って高値で売る、は株の世界でも同じ。

相場が落ち込み、悲観して投げ売られている時に安値で拾う

これがわかっていてもその時になると怖くてなかなか出来ない・・・
(日経平均4日連続で下げた昨日は宮越HDやアコムを仕込みましたけど)

今のこの状況で 銀行が融資が出すから買うんだ とかって
場末のスナックで自慢気に語って大して欲しくもない低利回りな物件を買ってしまうなどという行為は特に属性のよい方に多いようです。
バブル期によくいたなこのタイプ

狙った利益が見込めるから買う、のであって 買えるから買う は本来の目的から外れてませんかね。

私の周りにはこういう人はいませんが、見栄っ張りで高属性なビギナーは特に気をつけて欲しいものです。

不動産は取引金額が大きいため、売れればそれなりの利益や手数料が発生します。

いいことしか言わずに売り抜けようとする売主や業者もいますので

肉欲ブログ読者の皆さんは養分にならないことをお祈ります


↓ポチりが励みになります

人気ブログランキングへ



君も今すぐ不動産投資家になろう!!
2014年04月09日 (水) | 編集 |
集団的自営業ってナニ??
デパートで佃煮買ったら景気対策になるんかな????な、
肉欲団フレンズのみなさん、こんばんはw

 「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
 不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
 「不動産投資をとおして幸せになること」
 決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

 あなたのお気に入り団員は誰ですか?



人気ブログランキングへ



みなさんの生ぬるい応援のおかげで肉欲ブログは続けていけてまつw

毎日相当数の読者さんが訪れてきてくれてます♪

ユニークアクセスつーの?  IPが違うアクセス。

毎日250~300くらい、いらっしゃいませ。です。

ありがたいです。(ちょっと盛ってますww)

そんな読者様の期待を一身に背負ってる肉欲ブログですが、

あなたの投資家ライフに  

一切役に立ちませんwwwww


断言できます。

ただ、行間にイイ事が書いてあったりする記事もあるので

ひねくれた  注意深い方が読むと、ごく稀に役に立つかもしれません。。

そんなこんななブログですが、昨今の素人大家さんマンセー!

猫の借地も不動産投資家にレツゴー!!な状況はどーなんかなぁ・・・

なんて思っちゃってます。

まぁ見ず知らずの人が、地方の『積算価格>売価な物件』を

自分のサラリーマンの与信で、4・5%な金利で購入するのを

止める義理も無いし、持ちきれなくなって5年後くらいに

市場にリバースしてくれたら、(゜Д゜)ウマーなわけだが、

肉欲団は、養分じゃない仲間を大事にしたい。

イチゴ父へ だ。  (ココ笑うとこです。「一期一会」じゃんwwって)

肉欲ブログを読んでくれている方は『みんなナカーマ』です。

なして急にこんな事書き出したかっつーと、

先日のセミナーでお会いした方たち、物件を所有していない方も

けっこーおられたが、『欲しい欲しい病』に罹られている方も

ちらほらいた。。

苺オイシーネ (笑うとこ 2 ねw 韻踏んでねーけどww)

なので、懇親会経由でココに 迷い込んだ 訪ねてきた方には

宇宙の中心で声を枯らして言いたい。

焦って買う事ないYO!!


群玉県の昭和なアパートをSOS銀行で融資受けて買って

退去ですって言われる度に枕を涙で濡らしたりして

苦労する事ないおww


ん??



おれの事ぢゃねーーーーーーかよ!!!!!


ダレか先に言ってよぉ~


カワイソす…って思ってくれる人は、ポチってねw


人気ブログランキングへ


エリア選定に役立つグラフを、おまけに付けときます


2014040721232551b.jpeg


ふかしたら気を付けよう!
2014年04月08日 (火) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



すかしっぺダディです。

Team BoLoの会費っていくらですか?
肉欲団は鳥貴族会費ってのがあるらしいですがホント??




人気ブログランキングへ


今回も「ふかし」のはなしです。


もう4年くらい前のこと、、、

ふかしてもらった銀行に融資を受けて1年が過ぎた頃、金利を下げてもらおうと思って、銀行に電話してみました。

銀行担当者はちょっと困った様子でしたが、私から今までの不動産投資の実績と今後の計画を添付しますので見てください、と伝え電話を切りました。

そしてメールで実績と計画を送っておよそ1週間・・・

なぜか銀行の担当ではなく、物件を仲介してもらった不動産業者から(あわてた様子で)電話がありました。

不動産業者
「ダディさん、この前、銀行の◎◎さんにメール送ったでしょ」

ダディ
「金利下げてもらおうと思って、送りましたけど」

不動産業者
「融資金額が書いてあるダディさんのファイルが銀行の上席に上がっちゃったみたいなんですよ~」

ダディ
「ん?マズいんですか?」

不動産業者
「そりゃマズいですよ~金額ふかして融資してるんですから!でも◎◎さんのスーパーセーブで何とかごまかしたみたいですけど」

ダディ
「(なんかわかんないけど)お手数おかけしてすみません」

不動産業者
「これから銀行への交渉は金利交渉も含めてこちら経由でやりますんで、お願いしますね(まったくもう、、、)」


ってなことがありました。

ふかしてもらってる人は”いろいろ”気をつけましょうね!


てなわけですかしっぺダディでした!




押してって!!

人気ブログランキングへ

税金!!!
2014年04月07日 (月) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、
思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
「不動産投資をとおして幸せになること」
決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、
生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



昨日は、晴れたり曇ったり雷だったりと変な天気だったね。

そんな中、花見に行ったら雷雨直撃になった「ブルーノ・サン○チノ」です。
(パンツまでびっしょりになったぜwwwww)



↓ポチお願いだよwwwwww

人気ブログランキングへ


今月から消費税が8%に上がったんだけど、テナントや駐車場物件を持ってる大家さんは、
賃料の変更とかで大変だったのではないだろうか。

逆に、仕事で事務所や店舗を借りている人は、値上げになって辛いと聞いてます。
(cocoyouさん、賃料値上げに負けないでガンバレー)


また、先週には今年度の固定資産税の納付書が送られてきました。
中を確認すると、今年は見直しの時期だったらしく、金額が上がってますwwwwww
(ホント、勘弁して欲しいですwwwwww)

景気が良くなってるとは実感できませんが、地価は上がっているようですwww



税金は、普段の生活から色々なものにかかっているんだけど、
不動産に関係しそうな税金を考えてみようかと思う。

まずは、購入する時に、契約書に貼る印紙税
登記にかかる登録免許税
また、登記が完了すると不動産取得税の納付書が送られてきますwwww

不動産を保有している間は、毎年固定資産税、都市計画税の納付。
(3年で金額の見直しがあり都市部の物件持ってる人は、今年は上がったのでは。)

家賃収入があれば、利益に対して所得税、住民税が発生。
(今年からは復興特別所得税もあります。)
それから、法人であれば法人税、個人であれば個人事業税も発生したりします。

他にも、物件調査に車で行ったりするとガソリンを入れるのでガソリン税
車を所有していると、毎年の自動車税

物件のリフォームなどが発生した時は、その代金に対する消費税

打合せやセミナー懇親会なんかでお酒を飲めば酒税

最後に、売却する時には譲渡所得税
(短期だと、利益の39%になるよwwwwww)



このように、いろんな税金を支払うと、
思うほど利益が出ないのが不動産投資

(というか、これだけ税金払って、融資の利息払って利益が残るのかとwwwwww)

物件入手と運営も大事だけど、
普段から税金を意識して、節税脱税対策をしっかりやって、
手残りが多くなる大家さんを目指しましょうね。



※レギュラーガソリンが160円以上したのみて、車売っちゃおうかって思ったじゃんwwwww


↓頼む!全力で押して!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎて、つき指したとかの苦情は言うなよ!

今は買い時!?
2014年04月06日 (日) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ


○田 新之助にござる。

バックれた裸の大将が除名されまつたw

ワタクシはお店でよく指名はしますがwww

この前の狼さんセミナーは大好評だったようですねw

セミナーに参加した肉欲団員からの情報ではありますが、不動産投資家予備軍の方が非常に多かったようです。

うーん。

やっぱり今は売り時のようですねw

ってことはですよ、、、これから買う人はババ抜きでb・・・・をつかまされてる可能性が高いってことですねw

不動産賃貸業ってぶっちゃけ意外と儲からないんですよw

全然不労所得じゃないしねwww

必要経費だって結構かかるものなんですよ。。。

具体的にあげると、、、

・広告費

これはバカになりませんw
相場で1~2か月くらいでしょうか?
人気の立地で人気の設備のついたすぐ埋まるような物件ならかからないこともあるかもですが、そもそもそんなおいしい物件は売りに回ってきませんwww
売主は売りたい事情があるから売ってるんです!!
絶対に何か問題があるんですw
最近埋まらなくなってきたなー、、、とか
あのだめ入居者で賃貸経営いやになっちゃったわー、、、とか
何かしら問題があるから売りに出すんです!!(大事なので2回書きましたw)
そんな物件を買ってこれから埋めていくわけですからここは結構かかってきます!

・公租公課

取得税から固都税まで税金って常にかかってくるのでこれも結構高いものですw
ワタクシ木造、鉄骨を所有していますが木造安いっす!!
普通にRCとかだと家賃の1か月分とか?(所有してないのでわかりませんがw)かかるそうですけどそれってホントに儲かるんでしょうか??w

・修繕費

施主支給とかで安く上げればいいんじゃんwって声も聞こえてきそうですが、廃棄の問題や大きなもの(流し台とか洗面化粧台とか)は施主で用意する場合は搬入はどうするのか?とか、その設備は自分でやるのかお願いするのか?それならそれに合わせて商品は入れなきゃダメ出しってな感じで結構問題は多いものです。
これも自分の時間を使ってやってるわけですからね。
ってことはそこも本来は含めた値段で購入しなきゃいけないんじゃないかとw

・その他費用

共用部分電気代、ケーブルテレビ、貯水槽メンテナンス費用、、、、etc.


いろいろ引いていくと満室想定家賃からこんなに減っちゃったよってなりませんか??

さらに融資利用だと返済金もありますからねwww

RCの表面10%とかってワタクシは全く食指が動きませんw(貧乏なだけなのかも10w)

もちろん超一等地は除きますよw

そんなこんなでこれからい1棟買おうって方はしっかりとシュミレーションして(負荷のかけた辛目のシュミレーションでw)手残りがあるような価格で購入してくださいねw(不動産投資を初めて休みはなくなり、毎月手出しで、ストレスも増えってのはまさに修行の域ですからwwwww)

まあ1,2年買えなくて焦んなくても大丈夫ですw
いま高値で買ってしまって回らなくなった物件がそのうちわんさか出てきますからwwwwwwwww

今は手持ちのキャッシュを増やしましょう!!

キャッシュが多ければその時は大きなパワーを発揮してくれますからw

何事も焦ってはいいことはありません!(キッパリ)

急がばまわれの思考で、勉強を継続していれば必ず出てきますからね!!


ではまた!!





↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

バックれました
2014年04月05日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ



こんにちは!そーきです。




裸の大将の順番ですが、




な、なんと…




裸の大将




バックれましたwww




いやね、ブログ順番を飛ばしちゃうことは良くあったんですけどww




ブログの下書きでこんな事が書いてありました




『裸の大将ってキャラ、なんか気持ちが盛り上がらないんです。ごめんなさい。さようなら。肉欲団にはもう関わりません』


(笑)


まぁ、人が去る時なんてこんなもんですwww



って事で暫くワタクシが穴埋め担当します。




皆さんみたいな面白い記事はかける気がしませんがwww




所で、先日の初心者セミナーに現れたという『ミニそーきさん』


まずは、そうですね…飲みに行きますか!!

場所は博多で!!
4月11日金曜日の18:00~でいいですか?
もし、参加されたい人が居たらコメント下さい。

肉欲団のブログ福岡の読者がどれだけいるのかも少し気になります!



って事で、本当は今日はニャン吉さんの記事を読んで『初心者がまず初めに買ったらいい物件!』について書こうと思いましたが、長くなったのでまたの機会にします!!

では、また!

↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

昏睡強盗。。。
2014年04月04日 (金) | 編集 |
えー、、先週はブログ当番バックれて申し訳ありませんでした。。(だから年度末で忙しかったんだってw)

本日は不肖スクールZONEが書かせていただきます。。(ってか書かない方が順位上がる気が、、、いやなんでもありませんw)

「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



↓TEAM BOLOと僅差の戦いになってまいりました。。まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ

えー、、昨日ブリーフさんが昏睡強盗の話を書いてましたが被害者が「目黒の不動産屋」って言うだけで「おいおいwwあの被害者ってオマエじゃねーの?ww」って電話くれた方がたくさんいらっしゃいました。


ま、一言で言わせていただくと


大きなお世話ですw。(目黒の不動産屋なんて死ぬほどいますってw)


先日あっちの1.4位のブログでも書かせていただきましたが「人を見たら泥棒と思え!」と過去の経験(注)から学んでいるワタクシ、、

ちょっと不動産の相談されたくらいで「お、こいつ俺に気があんじゃねーの?」なんて絶対に思いませんww

(注)説明しよう「過去の経験」とは?
20歳のころ、池袋の街中で自称21歳(推定年齢40歳前後)にいきなり逆ナンさて連れて行かれた先は場末のスナック。。店に着きその女に頼んでもいないフルーツ盛り合わせ(時価1万円)と見たことも無いシャンパン(時価5万)を飲まされたった1時間お滞在でで20万円請求されて泣き寝入りした黒歴史がございます。。これ以降、うだつのあがらない風体のワタクシに言い寄ってくる女子に対して「このオンナは一体なんの目的で近づいてきたんだろう」と疑り深くなっちゃいましたw


きっと「あなたの部屋でゆっくりお話がしたいな。。。はーと」みたいなこと言われて鼻の下伸ばしちゃってまんまとやられちゃったんじゃないかと思いますが、そのコンビニでの買い物画像をみると、、あれ?

なんかワタクシがいつも使ってるコンビニじゃないかと。。。


で、画像を見ると思うのですが今のカメラって結構高解像度ですね。。

ってことはワタクシが○ロい本を立ち読みしてるシーンなんかもしっかり撮られてんじゃねーのと心配になってきました。。

・・・

・・・

さて、
ここでなんでこの男がこんな被害にあったのか検証してみたいと思います。(不動産ブログでこんなくだらねーこと書いて大丈夫でしょうか?)

結論から先に書きますがおそらくこの不動産屋さん、普段から高級時計を身に付けていたのが原因ではないかと思います。

詐欺師と相対すること10数年のワタクシ。。(不動産の世界で出合う人の約30%は詐欺師みたいなもんですからw)
詐欺を働くやつの行動パターンはほぼすべてインストール完了済ですw。


彼ら詐欺師はまず最初に「こいつはどのくらい金持ってんのかな?」と考える際、何を見るかと言えば「腕時計」です。

それが証拠にそいつらとしゃべってると決まってこっちの左腕に視線が落ちてきます。(「さーて、、こいつはどんな時計を嵌めてんだ、、って感じです)

良い時計を嵌めてると後日「こういう儲け話があるんだけど出資しない?」と連絡が来ます。(この出資ってのは借金の申し込みでないので返済義務が生じない詐欺師特有の資金調達パターンです)

大体これらの出資話での利回りは年利換算で200%くらいあるので「そんなに儲かるなら俺なら他人になんか話さないで借金してでも自分でやるけどなー」って思うのですが、彼らは日々の生活費にも困ってる都合上、他人にこんな話を持って来ます。

そんな彼らの報酬はこの出資金を出して貰った時点で発生します。
大体、集めた出資金の10%から20%を先取りで主催者からキックバックされるのでそれが彼らの当座の生活費になります。

いつもこんな出資話に乗って来そうなノンキなカモがいればいいですがそういうやつの交友関係なんてたかが知れてます。

そこで普段から金持ちっぽく演出する不動産会社の人間に接触してきます。(大した仕事も出来そうも無いクセにフランクとか付けているやつあたりが一番狙われますw)

不動産会社の人間はもともと顧客がお金持ちであることが多いのでこの「触媒」を利用して一儲けを企むものなのですがこの不動産屋ってのが普段から危機管理能力を持ち合わせていないんです。。(あぶく銭を持ってるので普段から飲み代とかに糸目を付けないやつだとボッタクられても気が付かないんですww)

さて、そんな詐欺師が次に狙ってくるのは間違いなく不動産投資業界の人間でしょう。(大家さん達、、要注意ですよw)
だって世の不動産投資家さんってみんな口々に「家賃収入○億円」とか「金融資産○億円」とか偉そうに自慢してるじゃないですか?ww(しかも実名で本出しちゃって、、、w)


ワタクシ、昨日、花見の予定が大雨で中止になり腹いせに横浜某所の居酒屋に反省会を兼ねて馴染みの「洗練された大家さん達」と集結しました。

さすがに洗練された大家さん達です。
店内をお尻の肉がはみ出たビキニ水着姿の女の子がわがもの顔で闊歩しようともナマ絞りサワーをテーブルで「そ~れ~!!シボシボ~!!」って果汁汁を絞ってる最中でも話題は「どうやって減価償却を多くとるか?」とか「やっぱ一括償却は太陽光しかないよねー」って話で盛り上がってました。(目つきは真剣そのものでしたw

そんな洗練された不動産投資家さんがこんな詐欺師の毒牙に掛かってしまっては困ります。(すでにこんなお店にあしげに通ってる時点で毒が回ってんじゃねーのとか言わないでください。かわいそうですw)


そこで、、

今日はこんな詐欺師から狙われないために簡単に身を守る三原則をご伝授します。(3万円相当の優良情報です)


①服は全部ユニクロで調達する
②時計はQ&Qのデジタル時計(ドンキとかで980円くらいで売ってます)
③飲み屋はいっつも鳥貴族w(鳥貴族の中の人、、申し訳ございません、、)


これだけであなたには変な虫は付かないことでしょう。。。


・・・

・・・


えーっと、、


なんかダラダラ書いてるわりには最後はしょぼいオチになってしまいました。。ごめんなさい。


でも我々肉欲団はすべての大家さんの幸せを願ってるってことだけ忘れないでくださいw


↓なんかこんなネタじゃ押しにくいですよねw

人気ブログランキングへ


津波もだけど、昏睡強盗に気を付けて
2014年04月03日 (木) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓まずは全力でぽちってください。。

人気ブログランキングへ

おひさしブリーフ♪

肉欲団、チーム肉の次世代センター候補の
おひさしブリーフ♪
です。
性愛禁止の掟は、堅く守るなっしー。
(いつのまにか、ふなっしー軍団にも所属したことにするなっしー。まだ、500円はらってないなっしー。)

肉欲団のランキングはあっという間に10位以内に戻ったので、解散はしなくてよくなりました。
一時期すごい勢いでランキングあがって行ったお方がいましたが、なんだったのでしょうか。

チリの地震はすごかったようですね。
たいした津波が来なくてよかったです。

これから、いつどこに大地震が来るか分かりません。
みなさん、いろんな準備は怠らないようにしましょう。

前回、男と女の修羅場の話を募集したら、あの必殺さんからコメントいただきました。
この場を借りてお礼を申し上げます。

○殺についてですが、一度、そんなアパートを見に行ったことがあります。
あるお部屋で行われたそうですが、そんな話を聞いてから部屋に入ると、なんとなく怖かったです。
でも、実は隣の部屋だったという落ちがありました。
この物件、立地は良かったのですが、ボロで全空で、道が狭いという問題がありました。
今思えば、融資がつけば買っておけばよかったと思います。

また内覧した物件の話ではないですが、自宅の向かいのマンションで飛び降りがありました。
救急車などで騒がしかったので、何が起きたのだろうと思ったら、あとからそんなことがあったと聞きました。
たまたま泊まりに来ていた義理の父が、朝早く起きて外を見たときに倒れている方を見たそうですが、酔っ払いだと思っていたそうです。
その瞬間を見てしまったらトラウマになってしまいますよね。

あとは、ある方から聞いた話。
よくあることのようですが、入居者でない方が、踊り場からダイブしたらしいです。
隣の敷地に落ちてお亡くなりに。

みなさん自○は、やめましょう。
どんな悩みがあるか分かりませんが、ある程度は解決できるものです。

自○は、家族やまわりの人を悲しませるだけでなく、多くの方に迷惑をかける場合もあります。
特に、大家にとっては。

みなさんは、心理的瑕疵物件安ければ買いますか?



お亡くなりになられた方のご冥福をお祈りします。

↓いいか!全力で押せ!

人気ブログランキングへ
※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

にくにくこねこの、ひとりごと【出張ブログ】
2014年04月02日 (水) | 編集 |
肉欲団ブログにお越しの皆様

こんにちは

にくにくこねこです。


今日のブログ当番は、人気急上昇中の「ふなっすぃー」でしたが、体調を崩してしまい今週はお休みです。



ふなっすぃーのブログを楽しみにしていた方は、すみません





ということで、
本日は、急遽、にくにくこねこが応援にきました。

(夜中の11時過ぎに連絡が来ました。え~と、もう少し早く言ってくれると助かるんですけど、いつも肉欲団さんって急ですね


気を取り直して、早速、ブログを書きたいのですが

肉欲ブログをどのように書いたら良いのか分かりませんので、普段自分が書いているブログ形式で書いてみたいと思います。


みなさん、どうぞ宜しくお願いします。


↓応援宜しくお願いします。

人気ブログランキングへ





「にくにくこねこの、ひとりごと」出張編



「にくにくこねこの、ひとりごと」は、無闇に不動産投資を勧める日記ではありません。

不動産投資は素晴らしい投資の一つだと自分は考えていますが、投資をお考えの方は、年齢、家族構成、住んでいる地域、お金に関する考え方など、さまざまな背景を考えて、自分にあった投資を選ぶことをお勧めします。




不動産投資、みなさんいろいろな思いでやられているかと思いますが、大家業は、物件を取得したら終わりではありません。


いかに維持管理しながら運営していくかが大家業の本質です。






みなさん、お元気でしたでしょうか?

不定期更新の「にくにくこねこの、ひとりごと」

お久しぶりのブログが、なんと肉欲団ブログで公開となってしましました。


初めての人が多いかと思いますが、にくこねブログも宜しくお願いします。



さて

自分は不動産投資に携わって10年余りたちますが、当時に比べると不動産投資に興味を持つ人が格段に増えたような気がします。




お金を働かせてお金を稼ぐ、どこかで聞いたようなフレーズですが、大家業とはまさにアーリーリタイアへ続く、お金持ちの成功者になるための第一歩だと思われています。


不動産賃貸業を営む大家といえば、一昔前は不労所得の代表格であり、多くの人が大家という肩書に憧れたものでした。


そして、現在、さまざまなセミナーや交流会に参加してみると、勉強熱心な大家さんが非常に多く、年齢層も徐々に若くなっているように感じます。


ここ最近、にくにくこねこが感じていることは、

「大家さんは、決して珍しくない時代になった」ということです。


自分の住んでいる地域、知っている地域を見ても、10年前、20年前に比べるとアパートや賃貸マンションの数が格段に増えています。

みなさんの地域はいかがですか?

増え続ける賃貸物件の多くは地主さん所有の物件かと思われますが、その中のいくつかは、自分のようにサラリーマン大家さんが所有している物件もあるのでしょうね。


毎年発行される不動産投資の本、有名投資家ブロガーの数々、自分も例外でなく、こうした本やブログなどに触発されて不動産投資をはじめたものです。



これからも多くの本が出版されるでしょうし、多くのカリスマブロガーさんも誕生することでしょう。


それに伴い、大家に憧れる人も増え続けていくのかもしれません。





物件を取得するのは一瞬です。



ですが大家業とは、その物件を長い時間かけて育て上げ、管理運営していかなければなりません。


人口が減っていく日本で、これからも増え続ける大家さん。


重要と供給のバランスが崩れ始めている今、これからどのように大家業に携わっていくのかが、命題となるのではないでしょうか?



リスクを分散するために物件を闇雲に増やすこともひとつの方法ですが、お客さんが入りやすい手ごろな価格の物件、客付けしやすい立地の物件、長く住んでもらえるファミリー物件など、物件ごとの特性特長を生かした戦略が必要なのかもしれません。


昨日のにゃん吉ブログに書いていたように、アパートは貸していなければ、ただの箱です。



ただの箱にならないためにはどうすればよいのか?



これからも勉強していかなければなりませんね。



↓このTシャツ、作ってください

人気ブログランキングへ

※また遊びに来ます!にくこね


セミナーに行ったぜ!!にゃんにゃんおおぉぉ~~
2014年04月01日 (火) | 編集 |


ぼくの名前は にゃん太! (にゃん太!)

ぼくの名前は きっこ! (亀甲?)

二人あわせて、にゃんにゃんおおぉぉ~~~♪

君と僕とで、にゃんにゃんおおぉぉ~~~♪

小さなものから、大きなものまで、指値を入れるぜ!

にゃん吉ぶ~~ろぐ~~~♪





「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?




↓今日はエイプリルフールネタじゃないぞ!

人気ブログランキングへ

※福岡のミニそーきさんに出会ったぞ!応援よろしくな!






いやはぁぁああああ~~~~



みんな、げんきかぁぁぁああああ~~~



今日も元気に、にゃん吉が書くぜ~~~。にゃんにゃんおおぉぉ~~~




早いもので4月だぜ~~



4月といえば入居シーズン。



みんな、入居の募集はどうだった?



まだ空室の人もいるかもしれないが、まだまだ人の動きはあるはずだから、あきらめずに頑張ろうぜ!!





さて、今日も元気にブログ書いちゃう前に



先週は、黒光りが俺の代わりにブログ当番をしてくれたみたいだな。



ここ最近、にゃん吉、アパートと本業で時間が取れなかったから、マジ助かったぜ。



ありがとうな。



またちょくちょく出てきてくれよな!









よし!



では早速ブログに行こうぜ



にゃん吉、先週の土曜日



肉欲メンバーと一緒に、1.4位のあの方のセミナーに潜入してきたぜ!



不動産投資をこれから始める初心者向けのセミナーということだったから、軽いノリで参加しちまった にゃん吉だけど、結構内容は濃かったぜ~~



不動産物件サイトの詳しい見方だとか、にゃん吉も知らないことが多くて勉強になったわ。



1.4位のあの方さん、長時間の講義。お疲れ様でした。また呼んでくれよな!





え~~、それと、懇親会でお会いしたみんな!



いろいろと声をかけてくれて、ありがとうな!





にゃん吉、楽しかったぜ。





でな、いろんな人から質問されたにゃん吉

まとめじゃないけど、自分の整理のため、ここで少し書いておくぜ





とくにに多かった質問が「どんな物件を買ったらいいのか?」ってやつな



区分がいいのか?戸建がいいのか?木造か?RCか?地方がいいのか?都内がいいのか?



不動産投資をやっている先輩は人によって投資スタイルが違うため、聞けば聞くほど、どれがベストな方法なのかって、初めての奴は、よくわかんねーよな。



ここからは、

にゃん吉流の考え方だから、参考にしたい奴だけ聞いてくれればいいけど



1.不動産投資は人によってリスクが異なる

不動産投資は、投資ということだけあってリスクがあるってことをよく理解することだ。

1.4位のあの方や団長が普段から言っているように

リスクとは、その人の家族構成、住んでいる地域、資産背景によって、背負えるものが異なるんだ

まずは、自分がどこまでリスクを負えるのかをよく考えることだな。

遠隔の物件を管理できるのか?

築古をリノベーションできるのか?

現金はいくらまで使うことができるのか?

といった具合に自分でしっかりと整理することだな





2.不動産は同じ物件というものがない

 ご承知の通り、不動産は全く同じという商品がないんだ

隣同士の物件でも、部屋の間取りも違えば、土地の道路付けも違うしな

 








不動産投資の世界





人によってリスクも違えば、同じ商品もない世界だ。




つまりは、万人が成功する方法と言うものもない世界






そんなわけで、何を買えば良いのかは人によって異なるというのが正解だと思うんだが、あえてアドバイスをするならば、初心者はお客さんが付きやすい物件を買うほうがよいかもな。





不動産投資の本質は人に物件を貸すことだろ?



人に貸せなければ、ただの箱だからな。

 





んじゃ、今日はここまでな。コメントよろしくだぜ!またな!


 
↓ポチ!よろしくな!

人気ブログランキングへ


※北海道から来た彼女!お土産、サンキューな!
 



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。