肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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やらないって
2013年11月30日 (土) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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ども、ども!『山中教授』です。



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セルフリフォーム・・・

そりゃやればできると思いますよ。

いやね、できないわけじゃないんですよ、たぶん。(たぶんですけど)

この前だって、自宅キッチンの換気扇のフィルターをつけおきしてから掃除したら、オクサンから褒められたし。

その前だって、クロスがカビてる箇所があったから、補修クロス買ってきて、キレイに切り取って色塗ったりしたら、また褒められたし。

もう少し前にだって、自宅トイレウォシュレットの便座臭気フィルター外してオクサンに見せてから掃除したら、最大級に褒められたし・・・
※もしかして褒め上手なだけ?


でもね~人が住む家ってどうもリフォームとかする気になれないんですよね。

お金の面で考えれば、自主管理で管理費を節約するのと同じくらい経費節約になると思うんですけどね~

やっぱり、専門業者のクオリティを維持できないんじゃないか、っていう不安はありますよ。

クロスのつなぎ目とか境目の処理とかって気にする人は気にするじゃないですか。

トリッキーなデザインにして痛いことになっちゃうかもしれないし。

道具が増えたりして収納圧迫するし。

自宅を手がけてる分には苦情はないし。

だいたい、いつまで賃貸不動産運営するかわかんないし。



そんなこんなで、

セルフリフォームなんてやりません!
※やってる人は簡単にできる方法教えてくださいませんか。。。


以上、『山中教授』がお届けしました。

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勇者の冒険。。。
2013年11月29日 (金) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
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「不動産投資をとおして幸せになること」

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イェイ!イェイ!
(団長、みてますかwwwww)

冬は熱燗でしょな「ヒゲのおっさん」です。
(本当は、冬でも生ビール全力ですwwwwwwww)


↓また、お題を出されたんですの。。。

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そろそろ忘年会シーズンに突入だと思いますが、皆さん飲んでますか?
(肉欲団の酒池肉林の忘年会は、いつやるのでしょうか?)

わたくし、昨日は新橋で全力で飲んで歌ってましたwwwwww
(昨日お会いした皆さん、お疲れ様でしたwww)

えーと、今週のお題は「セルフリフォーム」との事ですが、ヒゲのおっさんは基本的に
セルフリフォームはしませんwww
ていうか、そんな能力無いんですwwwwwwwwww

でも、今年の初めに退去があった1Rの物件で、ミニキッチンの電気コンロをIHコンロに交換しました。
131129.jpg
こんな感じになりました。
(ビフォー画像はありません。。。)

業者に頼むと3~5万円といわれたのですが、器具は1万円前後で購入して自分で取り付けても
30分もかからず作業終了でした。

その後、別の1R物件で、既についているIHコンロが故障との連絡を受けて、器具を購入して
取り付けに行こうとしたら、入居者から「直りましたwww」との連絡があり在庫を1個抱えていますwwwww
(誰か、IHコンロ必要なかたいますか?)

ということで、セルフリフォームの話は終わりにして、前回UPする予定だった記事に移りますwwwwww






※ここからは、無駄なネタになりますので興味が無い方はスルーして下さいwwwwww

わたくし、いまだに肉欲団見習いなので、メンバーの方とあまり交流がありません(泣)

そんな寂しい思いをしている中、10月の某日に肉欲団の連絡員から「ヒゲさん、明日、都内某所に集合でつ」
と指令がきまして、たまたま予定が空いていたので肉欲団会議に参加することが出来ました。
(これで「除名でつwwwwww」って言われなくなりそうですwwwwwww)


今回は、その時の会議のことについて書いてみようと思います。
(肉欲団について、エロエロ色々皆さんに知って頂きたいと思ってますwww)


場所はもちろん肉欲団御用達のこのお店。
131118_01.jpg
(ちなみに、お店の回しものではありませんwwww)


遅刻しないように、駅からダッシュで店に向かうと、入口のところでマンゾク大家さんとバッタリ遭遇。

マンゾク大家さんいわく「ヒゲさんと会えて良かったよ!俺、ひとり貴族になるかと思ったよ。」

あの、ひとり貴族って何ですかwwwwww
いい大人なんだから、一人でお店に入ってましょうよwwwwwwww


肉欲まめ知識(1):週間マンゾク大家は寂しがり屋


その後、続々と団員が集まり会議という名の宴会がスタート!

会議の内容は、

最近の新築物件についてとか、
融資の借り替え及び金利についてとか、
最建築不可の物件をどう料理するかとか、
おしゃれリノベの事とかの話は一切なく、


終始、エ○い話をしてましたwwwwwwwwwwwwwww


肉欲まめ知識(2):会議の内容は、98%エ○い話
(2%は、不動産の深い話と人のブログに・・・)


そんなこんなで、あっという間に終電近くの時間になり、解散となったのですが、
わたくしの家が、団長の家の近所と言う事が発覚。
同じ電車に乗って帰る事に。


電車の中でも、エ○い不動産の話で盛り上がっていたのですが、団長は飲み足りなかったらしく、
「ヒゲさん、もう一件行こうよ。いい店があるからさ。」と、さわやかに誘われてお店にレッツゴー。

そのお店の名前が「セクシーパブ ドラゴンクエスト(仮名)」wwwwwww

さすが団長、ミラクルな名前の店の常連さんですww
(仮名としてますが、本当にこんな感じの店だったんですwwwwwwwwwww)


肉欲まめ知識(3):2次会は、ステキなお店!


そして団長と冒険の旅に出撃ですwww
(今日は、鎧もつけてないし、ロトの剣とかも持ってないんですがwwwww)

お店では、スライムとかキメラとかと戦って一緒に飲んで、楽しい2次会となりました。
(団長、また連れてって下さいwww)
131118_02.jpg
参考までに、こんなのが隣に座ってくれましたwwwwwwwwwwww




二人ともかなり酔っ払ってきているので、見習いから正式団員に格上げをお願いするチャンスと思い直訴を決行。

ヒゲ「団長、だいぶ修行もしたので、そろそろ正式団員にして下さいよ。。。」

団長「まだ汗のかき方が足りないんじゃないの?ん?」

ヒ「でも、今日もモンスターを倒してレベル上がったんですけど。。。」

団「呪文とか覚えてないだろ?ん?」

ヒ「では、あとどの位の期間修行すればいいんですか?」

団「そうだな、あと二千九百四十九日はやってもらおうかなwwww」

ヒ「何すか。その半端な日数は、普通、一ヶ月とかじゃ無いんですか?」

団「ばかやろう!肉欲団だから2949(ニクヨク)に決まってんじゃねえか!」

ヒ「・・・・・」


お後がよろしいようで。。。


こんなグダグダな落ちで、また「除名でつwwwwwwwwwwwwwwwwww」って言われちゃうじゃんwww


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※今日も横浜でクラブ活動じゃんwwwww



セルフリフォーム
2013年11月28日 (木) | 編集 |
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いつものように、おっぱようございます!
肉欲 棒太郎でございます!

バニーの女の子とイチャイチャしたいんですのーwww



さてさて昨日のおいなり君の人気企画
「肉欲団で一番エロいのは?」


甲乙つけ難いwww

あ、これじゃないですねw


セルフリフォームについてでしたね。。。

えーーーw

これあんまり得意じゃないんですが、まぁいいでしょう。

ワタクシがリフォーム費用を抑えるのに使っている方法は

先輩投資家の方に良心的な職人さんを紹介してもらう!(キリッ


これが一番仕上がりも確かだし、ボラれる心配はナッシングなんじゃないですか?

現に僕も外壁塗装や、クロス、などなどは紹介された方でやって貰っています。

クロスは750円、外壁塗装(軒天等も含む)、屋根塗装、鉄部塗装でも30坪ちょいで60万いかないですからね。


それで浮いたお金でガールズ◯ーに行って、、、以下略。


不動産賃貸業って本当に色々なスキルが身に付く言わば、起業の入門なんだと思います。

入門って簡単に聞こえるかもしれないですが、小さいですが起業なので、皆が成功出来るほど甘くは無いですよねw

最近の不動産投資のプレーヤーの増え方っていったら半端ないですからここで成功してゆくって並大抵の努力では生き残れないですよね。

今から不動産投資のマーケットに参入される方は心して参入するべし!ですね。

今でまわっている物件はほんとろくなのはないですからね。

ワタクシとしては今、高値掴みして先々回らなくて手放す物件を格安で買い叩くってのもいいかなとw

そうなんないようにじゃあどうすれば良いのかと、行動出来る方は残れるんじゃないでしょうか。

纏まらない話で申し訳ないでしw


ホント急な無茶振りは辛いんじゃんw



真面目な事書き過ぎて知恵熱が出てきたのでこの辺りでw

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↑点数減ると除名になっちゃうので皆でクリクリ

セルフリフォームだと!?
2013年11月27日 (水) | 編集 |
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一番の重要視の記事ありがとうございました。不動産は色んな考え方があって面白いですよね。


今日は、退去部屋のリフォームについてです。

(今回は次の人に振らないですw)

業者に任せるかセルフリフォームするか、色々意見がありますよね。

難しい問題です。

①リフォームにかかる金額
例えば壁紙の張替えを考えると
業者にお願いすると単身物件で3万とか4万とか…業者によりますが。
セルフリフォームだと7000円とかで材料が手に入りますので1日で貼り終わると考えれば自分への日当1万と考えても17000円ですみます。
そーきさんのブログにあるようなホテル風3点ユニットなんてカッティングシート貼って鏡つけるだけで作業時間1時間以内、材料費も1万円以内でできるらしいのですが業者にお願いすると8万とかするところもあるようです。


②リフォームにかかる時間
セルフリフォームが安いからと言って自分でやると始めて、数ヶ月、数年も『リフォーム中』で止めていたら意味がありません。
特にやってしまいがちなのがサラリーマン大家の方。
休みの日しか作業ができず、リフォーム完了するまでに数ヶ月かかっちゃったってパターンです。
例えばリフォームに3ヶ月かけてしまったとしたら家賃6万の部屋だと18万円分機会損失が発生してます。
また3ヶ月の労働力も考えて業者にお願いするパターンとどっちがお得ですか?
早くリフォーム終わらせて入居者も決めて家族とゆっくり過ごす休日。どちらがいいですか?

③品質
これは言うまでもありませんね。
下手な業者を掴まなければ大概は業者の方が施工は上手いです。
保証という意味でも使えます。
水漏れ、壁紙剥がれなど、施工してから1週間くらいして発生することってありますよね。セルフの場合は自分でまた修繕に行かないといけないです。



じゃぁ、一体どうしたらいいのか!

まぁ、皆さん実践されてるとおもいますが、

業者に見積を取って

金額に納得いかない項目だけセルフリフォームする!

というのが一番よいかと思っています。

って事で、

今回のお題はセルフリフォームについて!なんじゃん。
(ネタフリしないって言ってたくせに振っちゃいますw)

でも、セルフリフォームなんてやんねぇよ!って団員もいるので、今回のお題は必須ではないです!

それではまた10日後にお会いしましょうw


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不動産投資で一番に重視していること~最終回
2013年11月26日 (火) | 編集 |
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メリー森野です。。


ゆうべ、「税務署の方から来ました」っていうオレオレ詐欺に遭う夢を見たとです。(とてもうなされたとです)


社内報みたいなクソ面白くないブログにまで抜かれとうとう本ブログも危険水域です。よろしくお願いします。

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さて、おいなり君から始めったムチャ振り企画
「物件を探す時に、何を重視しているか」。。

私も昨日までにいろいろ下書き書いて準備していたのですが、、、土壇場でミートさんが「さらに難易度を上げた無茶振り」してきたのでまたもや今日の原稿の差し替えを余儀なくされました。。(何回差し替えさせれば気が済むのか。。とw)またブログ更新時間を18時なんかに変更されると同時刻の別のブログ更新とモロ被りするのでさながら「月刊誌と週刊誌の締め切りが同時になってしまった本宮ひろ志状態」です。。。(同じでボリュームで書くと死にそうになります)

と言うことで、私が今回の企画の締めを担当することになりましたが、団員の皆さん、とても着眼点が素敵です。(9人で寄ってたかって書いてるといろいろな着眼点が出てくるものです)

ただ今回の重視しているポイントをすべて満たしたような物件、、そうそうあるわけはありません。(あってもそんな物件じゃ指値出来ないじゃん)

そうなると自分で許容出来るものは許容して、どうしても許容出来ないものは諦めるって感じになるんじゃないかと思います。

で、私の着眼点。。

私の持論ですが不動産はまず道(道路)がすべてではないかと思います。

土地は道路接道ありきで価格が変わるってのはご存知だと思いますが私が個人的に「この物件、高そうだな」って思うのは歩道付き(街路樹なんかあるとなお可です)の6m道路の土地。。

車が通るにはすれ違いしにくいですがそういう道路は爆音立てたトラックなどが走りにくいので閑静な住宅街を形成します。(4m道路だと自分の車庫に入れにくいですが6m幅ならほぼ楽勝なので実需でも売りやすいんです)

そんな道路付けの土地に収益物件が建ってたら、、、利回りも考えますが要検討物件に該当します。


しかしそんな道路付けの良い物件なんて収益物件用途で探すとこれもまず見つかりません。(だってそんなの実需の用途になっちゃうじゃん)


さて、そんなわけで本題に入ります。

私が思うに、不動産投資を志す方で最も多い層は

①すでに家庭を持っている
②その家庭のために万が一自分が動けなくなった時でも収入が入る泉が欲しい
③ずっと安定的に稼ぎたい


あたりじゃないかと思います。

やっぱり世の中「お金」です。
お金無しでは安心な老後なんて難しいし、今、元気でも来年あたり思い病気に罹って働けなくなるかもしれません。

「そんな時の為の転ばぬ先の杖」がこの「不動産投資」と位置づけてこの皆さん、不動産投資を勉強して毎日切磋琢磨してるんじゃないかと。。

しかしその不動産投資、、私は他の投資と同じでリスクの塊だと思います。(そんなに甘い世界じゃねーんだよってことです)
えぇ、、さくさく稼ぐ無人の貯金箱なんて考えで不動産投資に入って来ちゃいけませんw。

これだけ高額の商品を売り買いするわけですからそれなりに知識を持ち合わせていないとたちまちプロの餌食になります。よくある話でお金持ちの地主に取り入って無知な地主の土地を食い物にしている○○○ョ○屋(断定的に書いているのでここはボカして書きますw)あたりは建てるだけでなくその後の収益にまで手を出しとことん吸い尽くします。(堀○〇希なんか広告塔に使ってますけどあれのギャラもそういう地主さんの養分で成り立ってると言っても過言じゃないと思います)

またインターネットの普及で不動産投資に関する情報はほぼ無料で手に入れることが出来るようなりその内容も年々進化していて最近はほぼバーチャルに思考することが出来るくらいの膨大な情報が入手可能になり、さらにお金を払えば秘密の情報まで送って貰えてさらにそこの会員になるとオーバーローンの融資まで付けてくれた素敵な高利回り物件情報までがスマホに飛び込んでくることでここ近年、不動産投資は誰でも簡単に始めることが出来るって風潮になってきました。(最近は属性の悪い人でも融資コンサルが無茶な融資を付けることで低所得の人でも不動産投資が出来るようになったそうです。。)

ところでこれらの人で10年後に不動産投資業界で生き残れる人、、一体何人いるんでしょう。。。(全然リスクヘッジすることなく拡大政策一本槍で、、、ふがふが、、)

だって世の中の不動産投資家は皆さん自分の成功を疑いませんから。(他のヤツはダメになっても自分だけはなんとかなるって考えてる人の多さ、、一体どこの誰の影響なんでしょうね。。。)

知らぬが仏とはよく言ったものでロクに不動産投資の知識が無いやつがたまたまその時の流れでうまく行った手法を「不動産投資必勝法」と銘打って小銭稼ぎやってるのを見ると「おまえらもしもの時に責任取れるんだろーな?」と言いたくなりますが、、、ま、その時には彼らも違うジャンルで金稼ぎやってるでしょう。。

その手法を見ると実に再現性も低く、同じ手法で真似すると「これって死に急ぐ為にやってんじゃねーの?」ってヤツがよくあります。

これでも「成功パターンをイメージすれば必ず成功する(それって洗脳って言うんじゃなかったけ?)」と自分に言い聞かせて目をつぶって暗闇をライトの点かないレーシングカーを運転してるも同然。。その道にはいくつも落とし穴があるのですが爆走している道は真っ暗ですからその存在にも気がつかずたまたまその落とし穴に落ちなかった運のいい人は10年後も生き残るし、用心して速度を落として走ってた人があっけなくその落とし穴に落ちてしまう、、なんてことも起きるんです。

運任せで不動産投資の道を突っ走るとホント危険です。

なので私は道路付けなんて理想論を語る前にまず不動産投資で一番重要視することとして「絶対に死なないこと」を挙げます。

ここでの話で死ぬってのは不動産投資で失敗することだけを指していますが不動産投資と株式投資、FXと大きく異なる点は借金してレバを効かせるか信用取引でレバを効かせるか、、ではないかと思います。

どっちのレバも失敗すれば大変ですが一度死んで死ぬ再起するのが難しいのは間違いなく不動産投資じゃないかと思います。

不動産投資で怖いのがこの他人様から借りた金で投資するリスク。。(現金投資の方は関係ないので大丈夫ですw)
なにより怖いのは借金でやってるのでデフォルト時の金融機関の取り立てです。

この不動産投資をやってる人って大体、属性が高い人が多いので自宅に金融機関の人が回収にやってきた時、家族にそんな姿を見せたくないはずです。しかし金融機関はこういう時、容赦ありません。(容赦しちゃうと自分の身が危ないのでそりゃ向こうも必死ですってw)

順風満帆に成功しているうちはいいですが不思議な事に一度失敗しだすとこれが連鎖するんです。

よくある失敗パターンで、
①その物件本来のパフォーマンス以上の金額を突っ込んでしまった物件を保有。

②空室が増え始めた時にまとまったリノベ資金が捻出できずいつまでも古い設備で募集。

③なかなか埋まらないので広告費を出動するも元を回収する前に夜逃げされる。

④リフォームするお金は相変わらず無いのでだましだまし賃貸募集。

⑤結局埋まらずに売却するも競争力がない物件なので思った金額で売れない。

⑥売っても残債が残る。

⑦借金を抱えて退場。

⑧あうー

さすがにこんなコテコテで酷いケースはなかなかありませんが・・・可能性はゼロじゃないので当然リスクとして考えておくべき話です。

さらにこんなことが起きたらどうしますか?

管理会社「おたくの物件で今朝、殺人事件がありました。」(ひー)

自殺ならともかく他殺された物件は心理的瑕疵がずっと残るので(心理的瑕疵の時効は誰か一度住んだから大丈夫とかではなく近隣の噂が消えるまで・・・ってケースが多いんです)その瞬間、その物件の価値は大幅に下落します。この他殺、、どこの物件でも発生する可能性があるのですがこれが偶然、融資金額をフカしたオーバーローン物件で起きたら、、、(「こういうの自分の物件だけは大丈夫」って根拠のない自信を持ってる方が非常に増えてる気がします。心配です。。)

大体不動産投資を失敗する人ってこういう緊急事態の準備ができていないってことが多いです。(準備して防げることでもない気がしますがw)


これって不動産投資をやってる人すべてに同じくらいのリスクとして抱えるはずなのに。。。不思議なもので宝くじにあたるくらいの確率で考えてる人が多いです。


可能性はゼロでは無いので・・・うーん、、ちょっと考えてみようかな?って気になりましたか?(いつもネガティブなことばっかし書いてすみません。。)


そこでこう考えます。
「自殺や他殺などの事件が起きにくいようにするにはどうしたらいいんだろう。。。」


実はこれ、簡単な話ではありませんがこれはある程度オーナー側でも防御出来ます。

まず滞納しがちな人を入居審査の時点でシャットアウトすればいいんです。大体、事件事故を起こすやつってのは金銭的にギリギリである事が多いのでこれだけでリスクを半分くらいは減らせます。あと性格的にルーズなやつも入居時の申込書を見ればおおよそ想像が付きます。(仲介さんがたった一度会ったくらいで「このお客さん、、とてもいい人っぽいですよ」って言ってくるのも見抜く能力が無いとゴリ押しされてあとで困ることが起こるのでここでもご注意ください)

あ、ここまで読んで「そんな都合のいいお客さんはうちのボロ物件では選べないので無理、、」、なんて思ってる人。。いませんか?

そんな人は持ってる物件を他人の管理なんかに任せないで自分で愛情込めて綺麗に維持していれば荒んだ物件には見えなくなりますからこれでも20%くらいは発生確率を抑えることが出来ます。(「服はボロでも心は錦」って作戦ですw)

このパーセントの積み重ねが「物件を買って死なないこと」という道に繋がります。

不動産って人間が実際に住んでもらって対価を得る商売ですから人間関係でもいろいろ揉めることも多いです。(滞納なんかが最たる例です)

ここでも案外ストレスが溜まるので不動産で儲かってお金持ちになったはいいけどストレスで胃がんになった、、、なんて話、、実は少なくないんです。(私は2人ほど知ってます)

「不動産は失敗から学べ」というのが私のポリシーですが特に今日のブログで書いておきたいのは
「死なない物件とは儲かる物件であってかつストレスにならない物件」を選びましょう、、ってことです。

儲かる物件と書きましたが、私の考えでこの儲かる物件とは、、、

換金性の高い物件です。

この話をし出すとこのブログじゃ書ききれないので今日の別のブログで続きを書きますがこの「換金性が高い物件」がどんな物件を指すのか。。

今一度おさらいしていただければ幸いでございます。

今日も長くなってしまいました。これからもう一つのブログも書かなきゃいけないので本日はこれで終わります。。(ってかこっちはぼちぼち文字数制限いっぱいになった模様ですww)

↓肉欲団ブログ存続のためご協力お願いしまーす。。

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10位以下になったらもうやめようよって話が出始めているんじゃんw




新築投資で重要視することは?
2013年11月25日 (月) | 編集 |
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↓今日は真面目に書いています。

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みなさん、こんにちは

今日はミート大家が真面目に記事を書きますよ。

今回から、タイトルもちゃんと書くようにしておきました。

肉欲団先輩に「おい、ミート!ちょっと真面目に書かないと、ランキング下がるじゃん」と言われ続け、気が付くと本当にランキング下がってます。


うふふ、でも良いんですよ。

だって、ブログを書いたことのない人が大半の、しかも出来た早々に、未成熟な記事の状態で急にランキング上位にあがっちゃったんですからね。


書いている方も、こんなゆる~~い記事でも、ランキングあがっちゃうの?って錯覚するじゃない。




でもね。目の肥えた読者たちは厳しいのよ

最初は珍しモノでも見るかのように読まれたでしょうが、本音は、おれたち読者は、不動産の話を聞きたいだけ!!

どっかの社内報よりひどいわ!とか、お前らの仲良しお遊戯には付き合えん!という感じなんでしょうね



だからね。我々はいったん下がるとこまで下がって、漫画カイジばりに不死鳥のように蘇るのもカッコいいんじゃないかと。。。(もしくは、いなくなっちゃうかも。。)まぁ、どうなるかは、読者次第ですかね。


ということで、ちょっとは役に立つ話でも書こうかと「防犯カメラ」の話題を用意しましたが、やはり肉欲団の先輩おいなりくんは違います。

おまいら、俺様がお題を振るから。ひとりひとり個性を出して答えてみろ!と

はい!ということで、AKB並みの個性売り出し戦略です。このブログの原点です。

このブログ、いろいろな考え方の塊ですので、役に立つ話、少し毒っ気がある業界の噂話、よく聞くと納得する話、参考にならないけど考えさせられる話など、これだけの人数がいれば色々な意見を聞くことができます。





投資の世界。

世間は自分たちの親ではありません。非情です。残酷です。

勝つからこそ世界が開ける。

勝たなければ意味のない世界です。よく戦ったではダメなんです。

そんな世界に飛び込み、自らの手で自らの人生を変えていくことを望んだ漢達!!

ガチの真剣勝負をしている漢の声を!叫びを!聞かせろってことですよね?





さすが、おいなりくん!

みんなができないことを平然とやってのけれる!そこにしびれる憧れる~~~

ズキュウウウウ~~~~ンって感じです。


ということで
団員の皆さん、頑張りましょう!






え~~~~
前置きが長くなりましたが、みーと、さっそくお題に答えようかと思います。


今日のお題
「不動産投資で一番に重視していること」




さて、その話をする前に、わたくしの新築物件投資の考え方を先に書いた方がよろしいかと思うので、少し長めですがお付き合いください。初めにお断りしておきますが、あくまでも個人的な戦略、意見ですので、参考になるかはあなた次第です。

1.新築物件は持ち続けられない
 新築物件。
 もともとの地主で高利回りの新築を保有している方や他に不動産投資でキャッシュフローが潤沢な方でない限り、新築1棟だけを所有し、かつその物件だけの収入で借金を完済するのは、かなり厳しいのではないのかと思います。
 新築物件のみ1棟を何のバックボーンも無しに保有し続けるには、家賃の下落、入居率の低下、金利上昇などの賃貸物件における様々なリスクを容易に回避できないからです。

 新築当初は、入居率も高く、プレミアム価格で計画よりキャッシュフローが出ますし、修繕費用もかかりませんので経営は楽なのですが、そんな良い状態が長期間続くわけではありません。

 家賃の下落、入居率の低下、金利上昇は、新築に限らす賃貸物件が抱える共通の問題ですが、新築こそ、これらの問題に対しあらかじめ対策をうっておく必要があります。


2.繰り上げ返済
 将来的に長期保有にしたい場合は、どうすればよいのか?
 それは繰り上げ返済をして、少しでも早めに完済すること。月々の返済額を減らし返済比率を減らすことが考えられます。

 ところが、前回も書きましたが、新築物件はもともとの利回りがそれほど高くはないため、手元に残る金額はそれほど多くはなりません。

 そのため、大きな金額が貯まるまでは相当の時間がかかります。やっと貯まったと思ったら、建物の大規模修繕の時期が迫っていたとなったら大変です。何のために貯めたのかわからなくなります。ですので、繰り上げ返済をするにも計画的に行動する必要があります。


3.保有物件と売却物件
 では、新築物件を複数持てたとしたらどうでしょうか?

 複数持つことでキャッシュフローも1棟より多くなるため、貯めるスピードも格段に早くなります。また所有時期をずらせば、家賃の下落、入居率の低下や修繕時期といったリスクを薄めることができます。

 ということで、わたくしの場合、おおむね2年ごとに新築を建てています。

 で、これらの新築物件ですが、それぞれ建築時に投資のコンセプトをもって建てています。

 投資のコンセプトとか、このあたりの戦略を書きだすと今日のお題まで話が届かないので、簡単に結論を書きますと、すなわち、長期保有か?将来売却か?を決めて取得し、売却物件で得た利益を長期保有物件の返済に充てていくという戦略です。(かなり端折りました)


結論
ミートの考える「不動産投資で一番に重視していること」


 長期保有で気を付ける事は、物件の資産的な価値もありますが、最重要視は長期にわたって賃貸物件とできるかどうかです。家賃下落が起こりにくい、入居率が低下しにくいエリアの物件がそれにあたります。簡単に言えば、立地重視です。


 一方、売却目的で気を付ける事は、投資のトータル金額です。売却時に売りやすい金額になるように、初期の段階から売値を想定して建てています。人気エリアは高額となってしまうため、中堅的なエリアが投資対象となります。
 中堅的なエリアは、建築当初の家賃は高めにとれますが、経年による家賃下落を十分に考慮する必要性があります。とはいえ、築年数にもよりますが、下落の下げ止まりもありますので最低価格を考えながら、どの時点で売りに出せば一番儲かるのか?という日々の見極めが大切です。
 売却目的の購入時は周辺の売却物件の価格や間取り、どれくらいの利回りで売れているのか?10年20年後の賃料は?などを見て検討しています。




ということで、ミートの考える「不動産投資で一番に重視していること」は、投資のコンセプト、物件により異なるという事になります。




とまぁ、偉そうなことを書きましたが

まだまだ投資の最中でのお話です。本来は売却して新築を保有してから書くべきでしょうが、このブログ、様々な人の意見を書こうかと思って発足しています。

もちろん、この考え方に賛否両論あるでしょう。ですが、それで、よいのです。


人それぞれ、投資の方法やリスクの考え方が異なります。自分とは異なる発想が勉強になったり、自分ではリスクと思うことが、他の人からすれば簡単な問題かもしれません。もし、その簡単に解決できる方法が聞けたら。。。。参考になるかと思いませんか?



アンチでも賛成でも、どしどしコメントしてみてくださいね。もしかすると団員の誰かが、ナイスなアイデアを提案してくれるかもしれませんよ。。。。たぶん


肉欲団ブログがこれからどのように成長するかわかりませんが、様々なアイデアが詰まったブログになれれば、いつかベスト10入りに返り咲くことができるでしょう。
















ということで

それまで、みなさん。さようなら


肉欲団は、みんなの心にそばにいるよ~~~





おわり





↓えええ?終わりじゃないよ。
もうちょっとだけブログは続くんじゃ。。全てはあなたしだい!

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※明日はきっとメリーさんがみなさんの話をうまくまとめてくれる。。。はずだ。


バランス
2013年11月24日 (日) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
 「不動産投資をとおして幸せになること」
不動産投資を煽るつもりはないですがさまざまな考え方生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃
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物件を探し始めた時は、利回りと総額で選んでいました。

基本的に現在も大きくは変わらないですが

戸建の場合の優先順位は、 

利回り(購入価格) → エリア → メンテ費用 

アパートマンション等の1棟モノの場合は、 

エリア→ 利回り → 築年数 (結局は積算に出る融資目線)

としています。

利回りは指値が通れば向上するので幅をもって少し低く目の検索条件を入れて見るようにしてます。
(物件を安く買う方法はナイショでおいなり君に伝授し実証済み)

駆け出しの頃はあまりエリアを気にせずに探していましたが、物件が少しづつ増えてきて管理稼働とメンテをしてくれる業者さん達の行動範囲も考えて、遠方は除外するようになりました。


しかし大事な基準、それは バランス です。

美人なんだけど足が太すぎるとか、顔が大きいとか、胴が長いとか、そういうのには手が出ま・・・
また、強い嗜好の持ち主に多い誤ちで例えば、巨乳だと思い込んで試行錯誤して努力の末にそんなことになって、脱がして見たら あれ?ナニこれ?って経験をした人ならよくわかると思いますが、人間って見えてない部分は願望が先行し都合よく思い込んでしまいがちなんです。
1点だけに目を取られ他の部分を気にしないと購入後に苦労することになります。
○○建○の見た目はそりゃ立派なアパートで○0年一括借り上げのはずなのに築浅で売りに出てるものがあります。(特に市街化調整区域)
相続ならまだ話しはわかるのですが、それにしても買ってみて入居付けに苦戦してやっとわかるんです。

話が2つ混じってしまいましたが、古家でもキャッシュで買えるくらい安価でそれなりの需要があると判断できればそれでもいいですし(キャッシュを生む目的)、立地がよく築年数も浅いなら利回りは若干低めでもいいです。(資産形成目的)

物件選びは需要があるかが根幹で、利回り以外の要素のバランスも見て決めています。

利回りを重視するのはこの世界を志す皆様共通の認識だと思いますが利回りのカラクリについては次回以降に詳しく書いていきたいと思います。


クロノスさん、リンレルソンさん、高橋建さんコメントありがとうございます!!
励みになりますので今後とも応援よろしくお願いします。


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最重要 指標 !!
2013年11月23日 (土) | 編集 |
こんにちは、週刊マンゾク大家でし。

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オマエら、朝からエロい事ばっかり書いてるから通勤電車で開けないだろ!?
と、一部の肉欲団フレンズからご指摘を頂きましたので、昨日から、更新時間を変更しております。


えぇ、一位や二位を行ったり来たりの、やたらダラダラ長いブログにブツケテますよ、

なにか?



↓朝の更新が良かったのに・・・って人も、ぽちってね。。

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なんか、今回お題が出てますた。


『物件購入の際に重要視している事』


こんなん、聞くまでもないでしょwww

当たり前体操でし。


当たり前すぎるので『無視』しよーかと思っちゃいましたよw


でも、 「除名でつ♪」って言われるのも、ヤなんで今日は一発

『一番、重要なのはナンなのよ?』

って話しです。


それじゃあ、行ってみよー♪




でも、悪いけど、一行で終了よ。


重要なのは、『フルローン』がつくかどーか !! です( ̄^ ̄)



以上 !! 終了 !!!!

そりゃ、そーでしょ♪

フルローンがつく= 銀行様も「この物件はステキ物件!! 」って認めてくれてるって事じゃないですか!!

あんだすたん?



つーか、みんなわかってないね(´・ω・`)


特に 、ヒゲさん!!

いーんだよ!! 立地なんて。

むしろ、地方にこそフルローン物件があるんでし!!

毎週の様に送られてくる通販の物件紹介でも、東京から500kmくらい離れた所ばかりです。

すごい儲かる物件みたいなんです。

申し込み者殺到らしくて、いつも買えません。

残念です…


通販の物件はハードル高いンだよ。

年収1000万円以上じゃないと問い合わせすら出来ないんだから!!

選ばれし者だけのステージ。って感じ ?

みなさんも、ちまたに

ちまき
これは、ちまき


はちまき
これは、はちまき    つーか、香田 晋w




ちまたに、あふれるインチキな情報にまどわされないで、

このオレ様を信じて、通販申し込んで地方の積算以下のカクイイマンションを

フルローンで買ってくだちい!!

信じる者は救われるんです。



信じる者と書いて、『儲かる』って読むんです!!

金利が上がったら死んじゃうんじゃん!? って心配する人がいますが、大丈夫、ヨユーのよっちゃんです。

その時は『売っちゃえばイイ』んです。

おk?




買って→売って→使う

から、経済が廻る廻るメリーゴーランドなんじゃん♪

金利が上がるって事は、景気も良くなってるんだから、ノープロブレムでし。


みんなも、幸せのフルローン教に入ろう!!

(友好団体で、オーバーローン真理教もございまつw) ←クリスタルの亀売ってます。


フルローン教
帝都支部
支部長
マンゾク。



フルローン マンセー!!
  なんじゃんwww










って言うのは、 
ウソピョンwwwwwwwwwww






あ、明日はセバスちゃんなんで、まともな記事だと思います。
こんな記事でも、ずうずうしくポチを頼んじゃってもイイ?

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とんがりくん!?の重視してるポイント
2013年11月22日 (金) | 編集 |
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肉欲団フレンズのみなさん、こんにちは

ワタクシ指名手配Tというモノです

本当に指名手配されてるワケではありませんから、
検索したりしないでくださいねw


↓みなさんもポチしてコメント欄に意見がほしいですのw

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とんがりくん!?の「物件を探す時1番気にしてる基準」です
(こういうテーマを決めてくれるとうれしいですのw)

1番ということであれば、利回りに一票です


理由は、まず利回りが良くなければ見向きもしないからw

これにつきますね





他に書くことなくなってしまいましたのでw




次によさそうなのは何かと考えてみました
利回りが一番じゃ、とんがりくん!?の特徴ないんじゃんw


それでは
キャッシュフロー+元金返済額というのはどうでしょうか


「実際に残るお金」と「銀行に強制的に貯金するお金」


資産形成という意味では、
見えるお金と見えないお金、こちらも大事な要素かと思います
(もちろん税金についても考慮する必要ありますね)



あっさりとしてますが、いかがでしょうか

↓いいか!全力で押せ!押してくれないと退団になっちゃうじゃん!!!

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みなさんの意見が聞けて参考になるケロ

駅近ダイスキ!
2013年11月21日 (木) | 編集 |
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どもぉ!ちわ~っす!『山中教授』です。



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物件を探す時1番気にしてる基準・・・

だいたい今、探してなかったし。

探してもいいのが見つからないんだもん。

どちらかと言えば、買ってくれる人がどんな基準を気にしてるのか気になりますが。



今まで私が気にしていたのは「東京・横浜・川崎の栄えている地域」で「駅からの徒歩距離」でした。

物件買っても部屋の客付けに苦労したり、空室が想定以上に増えたり、家賃が極端に下がっちゃうと、不動産投資の長期計画自体の意味がなくなっちゃうじゃないですか。
※たいてい想定通りにいかないもんですが。

だいたい空室が多いとヤキモキするし。




不動産投資をやっていて、

イマドキ

このあたりの基準を

優先してると、、、





まったく買えないんDEATH!

ざんね~ん!


以上、『山中教授』がお届けしました。

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自分の好みのタイプ。。。
2013年11月20日 (水) | 編集 |
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チャオッ!

今日は、川崎で飲み会がある「ヒゲのおっさん」です。
(今日の面子だと、居酒屋からキャ○クラ、そして多○籍って流れかなwwwwwwww)



↓急に原稿差し替えですの。。。

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本当は、今回はお笑いネタで原稿も出来てたんですが、「おいなり君」の無茶ぶりが来たので
内容を変更してお送りします。
(わたくし、アドリブが効かないんで本当に困りますwwwwww)


えーと、まずは「肉欲団のエロナンバーワン」ですが、それはもちろん○○です!!!
(すいません、見習いなんで本当の所は書けませんwww)


そんな、話じゃないんですよねwwww


「物件を探す時に、何を重視しているか」ですが、
昨日の記事で棒太郎さんが「一番重視していること、それは、ポニーテールの髪型で」って書いてましたが、
おっさんの重視している事は「巨乳」ではなくて、「顔だちがキレイかどうか」です。(キッパリ!)


嘘ですwwwwwwwwwwwww


そんな事はなく、一番の重視は「立地」です。


不動産と言うだけあり「動かせないもの」なので、自分の購入条件に当てはまる立地条件を最重要としてます。
建物に関しては、リノベしたりでバリューアップする事は可能ですが、土地そのものを移動することは出来ません。
また、駅や道路、公共機関といったものも、自分の力では作る事は出来ません。
(飲み屋ビルや風俗店も自分で作るのは難しいですwwwwwwwww)


また、遠方物件には興味がなく、自分の目の届く範囲(車で30分位までかなwww)を目安にしてます。
(1件だけ、ちょっと遠いものを持ってはいますがwwwwwwwww)


あと、地方ではないので、駅からの距離も10分以内と決めています。
(都心は、駅からの徒歩圏内が有利です。)


ただ、立地以外にも価格、築年数、利回り、その他エロエロ色々な条件を全て検討しますので、
駅から15分でも、自分の想定より価格が安く利回りが出るとか、駅前より住環境が良くて
高い家賃で貸せそう等であれば柔軟に考えてはいます。


明日以降も、肉欲団のみんなの「投資に対して重視していること」の話が続くと思いますが、
みんなそれぞれの重要点があると思います。


わたくしも、みんなのタイプ重視している事に興味があるので、ブログが楽しみですwwwww


次回は、既に仕込んであるお笑いネタで行きますよ!!!
(まさか、おいなり君に記事を潰されるとは思ってませんでしたwwwwww)

次回のおっさんのブログは、29日の予定です。。。
忘れずに見に来て、ポチって下さい!!!!!!



↓また、ランキングが下がって来たんじゃん。。。

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※立地は駅ビルが最高なんじゃんwwwwwwww



新企画part1!!
2013年11月19日 (火) | 編集 |
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いつものように、おっぱようございます!
肉欲 棒太郎でございます!


黒タイツの女の子サイコーなんですのーwww



さてさて昨日のおいなり君の新企画
「肉欲団で一番エロいのは誰だ??」

え、違う?w


嘘です、、、「一番に重視していること」でしたね。


わたくし肉欲棒太郎が一番重視していること、それは、ポニーテールの髪型で・・・・・。

あ、これも違いましたかw?

わたくしの好みの女の子でなくて、投資において一番重視していることですねw


真面目にお話しすると、わたくしが重視していること、それは高利回り!
これ1点と言っても過言ではないかもしれませんw(もちろんいろいろかんがえてますよーwエ○チなこととかw)

若干昨日のおいなり君にも通ずるところなんですが、わたくしが高利回りにウェイトを置いているのはやはり高利回りであれば大抵のことは吸収できてしまうからです。

①返済比率も高利回りだと自然と下がる
同じ融資期間、同じ売買価格なら、利回りが高い=家賃収入が多いので返済比率も下がります
ただ高利回り物件=融資期間がとりにくい物件が多いのでこの辺とのバランスですよねー

②募集家賃の下げ幅が大きく取れる
返済比率が低いのでこのような作戦も取れるくらいの気持ちの余裕がもてますよねw
あ、もちろんMAXの家賃獲得を狙いますがw

③売り抜ける際に差益が取れる(かも10)
その時の情勢や融資動向にもよりますが、相場よりも安く買えればそれだけで含み益の状態です。
商売の基本は「安く仕入れて、高く売る」ですからその点からもできるだけ安く買いたいものです。


高利回り=手がかかる(問題が多い)物件である場合が多いのでどの程度ならいいのかは本人次第w(この辺は女の子の好みとにていますねwクラス1の美人は競争が激しいので利回りが低い、逆に地味なメガネっ娘は割と掘り出し物だったりw)



一口に高利回りって言っても実際にはどのくらい目指すべきなのよって話はまた次回!!

これから○○○のお時間なので・・・。


↓自分はエ○いと思う方はクリクリ

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○○○の中身が気になるんじゃんwww




物件を探す時1番気にしてる基準
2013年11月18日 (月) | 編集 |
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どーも!おいなり君です。


メリーさんが勿体ぶるからイヌ(仮)の写真をかってにのせますw



さてさてさて!
今日からは新企画!
(すみません、メンバーの誰にも了承もらってないですw)


物件を探す時何を重要視しているのか!


各メンバーが記事を書いていきますw
(書いてくれるかな???)

えっと、私から始めないとメリーさんがオチにならないんジャンw


早速ですが、私から。


私は返済率を重要視しています。

ここで言う返済率というのは物件をフルローンで買ったと仮定した場合、満室家賃収入に対して銀行への返済の金額が何%なのかと言う値です。

具体的には
返済率50%以上:論外
返済率40~50%:まぁまぁ。
返済率40%以下:おぉ!?良いんじゃね!?

って感じです。

この返済率、融資の期間や物件価格に対しての家賃収入がモロに値となって出てきます。

なにより返済率40%以下だと半分空きでもギリギリ死にませんw

その他にも色々な値を組み合わせて判断してるのですが、今日は『1番重要視』しているものを書きました。

もし返済率計算してない人がいたら是非計算して見てください。

明日からの記事が楽しみなんジャン

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自分の巣を守る本能
2013年11月17日 (日) | 編集 |
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あ、どうもどうも、、メリー森野でございます。。。
(日曜日の更新当番に当たるととても辛いです。。。)


↓これ以上順位が上がらないのって内容が薄いからでしょうか・・・?

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さて、ワタクシゴトで恐縮ですが、先日家族が一人増えました。

あ、子供が生まれたわけでもないしどこかから養子を貰ったわけでもございません。。

こいつです。。

どーん


ホントはここでプードルの写真と行きたいところなんですがipadでは写真のアップが出来ないので省略します。。


ところで、なんか昔こんなのが出てきて「でしでし」言うブログがあったような気がしますが・・・どこ行っちゃったんでしょう。。(結構好きだったんですが。。。)

飼い始めてから一週間が経過しているにも関わらず、名前は「仮称)イヌ」でございます。(家族会議で意見がまとまらず名前がまだ決まってねーんだよw)

私にとって初めて部屋で飼う犬ですが今日はペットを家で飼うやつを不動産屋がどう見るか、、なんて話を書きたいと思います。

賃貸営業やってるとき、このペット可かどうかって問い合わせをよく受けましたが、ペットを飼いたいっていうお客さん、、物件にもよりますが基本的に滞納率が低いです。

私の個人的意見ですが、これって「大切なペット様と一緒に住める貴重な物件なので滞納でもやらかして追い出されてはたまらない」ってことでまず家賃だけは先に振り込もうって力が働くのではないかと思います。

賃貸物件でファミリー物件なのでも同じことが言えるのですが「家族で住んでいる部屋を滞納で追い出されてはご近所様の目もあるので絶対避けたい」ってもうこれって「自分の巣を守る本能」ではないかと思います。

でもよー、、ペットを飼ってるやつで滞納するやつっているじゃん、、あれはどうなのよ?


うーん、、そうですね。。たしかにそのパターンもあります。。

しかしこれも私の個人的意見ですが、「そのペットって勢いで買ってしまって仕方なく飼ってる」ってパターンじゃないかと思うんです。。

賃貸物件のファミリー物件などでも「家族をないがしろにしてる家庭」って私の経験では滞納率は一般家庭の30倍くらいの確率で滞納してましたのでやっぱりこの「自分の巣を守る本能」がある人を入居させれば滞納率も下がるのではないかと、、そんな結論に達するわけです。(なんかこんなこと書いてて正しいのかさっぱりわかりませんが、、進みます)

私がこのペット可の物件を仲介する時、必ずやってたのが「ペット台帳」の作成です。

入居申し込みの際に人間の申込書と一緒にペットの申込書も書かせるのですがこの申込書を見ればおおよそその飼い主の素性が見えてきます。

ちゃんとしてる飼い主さん、、大体渡した書類をきっちり埋めて提出してくれます。(しかも写真欄にもキチンと写真まで貼ってくれます)

これがダメな飼い主さんだと、ホント、、適当です。
「えーっと、、このこのイヌ、、生年月日いつだったっけ?w」

さすがにこのレベルの人だと「人間用」の入居申し込み書もいい加減に書くか空欄だらけなのでペットを連れて入居どころかそもそもご本人の入居も断られるのがオチです。しかしここを見過ごして入居させると大体数ヶ月で滞納が始まります。(飼ってみてわかりましたが軽い気持ちでペットを飼うといろいろ出費もあり家賃を払うどこじゃないってケースに陥るのも頷けます)

こういう奴が滞納するとペットの管理もいい加減です。
督促するべく部屋まで出向くと玄関先で犬がワンワン吠えてます。(あー、、うるせーなーって気になります)

滞納だけならまだマシですが猫とか飼ってる系のやつでトイレの砂を面倒くさがって便器に流すやつがいます。

私、これで昔ひどい目に遭いました。。(最終放流枡にそのペット用の砂が蓄積し、周りの土を侵食し枡が落っこちて汚水が逆流しウンチまみれになりましたよw)

滞納されるは、夜逃げされるは、ウンチにまみれるは、まさにその時は悲しみの三重苦。。(ヘレンケラーの気持ちがこの時よくわかりましたw)

各大家さんに置かれましてはペット可の賃貸物件で申し込みを受ける時、この辺も充分配慮してください。(仲介さんってこういう時、案外適当に申込書を書かせてきます)

ということで次回は10日後に更新当番が回ってきます。

10日後にまたここでお会いしましょう。。
それでは。

↓読み逃げは許さんでしww

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盗撮マニアの大家がいます。どうしたらよいでしょうか?
2013年11月16日 (土) | 編集 |
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※たーかすクリニック!


みなさん、おはよございます

ミート大家、今日も好き勝手に書こうかなと思います。


ミート大家。最近、ニコ生に夢中でつ。。。家に居ながら、いろいろな人と会話はできるし、若い女の子も見放題でつ。


キャバクラで高い金払って、ちょろっとお触りも捨てがたいですが、ネットで軽くおしゃべりも慣れてしまうとこれはこれで面白いものです。










パソコン、スマートフォン。。今の時代には当たり前となったインターネット。


調べものをするにもネットでググればすぐに出てきますし、一昔前から考えたら今は本当に便利な時代になりました。


買い物をするにもネットで買う方が安くなりますし、リアルのお店で商品を確認して、ネットで購入している方も多いのではないでしょうか?


そんな訳で、アパート、マンションにインターネット設備が導入されているのは、当たり前の時代となりました。


ちょっと前までは、大家が独自でインターネット配線を引き、インターネット接続料が無料!とキラーアイテムとして登場しましたが、最近では、このキラーアイテムも多くの物件で取り入れられているため、あまり武器にならないような気がしてきました。


今更、ネット無料の記事を書いて、ここの業者が安いとか、サービスが良いとか言うと業者の回し者か?と言われてしまいますので、ここでは業者さんの話はしませんが、ネット導入に一緒に防犯カメラを導入した大家さんはいらっしゃいますでしょうか?

ミート大家、この防犯カメラを設置して、そろそろ1年たちますが非常に便利です。

ということで、次回は、この防犯カメラの魅力や注意点について、書いていこうかと思います。


え?もう終わり?という、みなさん。。。ごめんなさいね。


だって、ミート大家、今日の投稿を予約し忘れてたんですの。。。。!



↓押してみてね

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※む~~~~~~~~。次回に続く





仲介さんとの付き合い方
2013年11月15日 (金) | 編集 |
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ポータルサイトで良さそうな物件を見つけた時に掲載業者さんに問い合わせをしますが、問い合わせ先の業者さんとは初めて話しをするケースがほとんどだと思います。

この時に決まって聞く内容ですが “指値できますか?”
恐らく相手は “まあ少しくらいなら可能かもしれませんが・・・” と言うと思います。
この初動段階で無謀な指値を入れる人がいますが仲介さんには嫌な客として相手にされなくなります。

安く買いたい気持ちは誰でも一緒。
サイトに掲載し、反響あるだろうな~ なんて思ってた矢先に取った電話で初めて話しをする
属性も年齢も素性も何もわからん奴に いきなり “2~3割引の激しい指値で買いたいんですけど” なんてことを言われたら。

私が営業マンならテキトーに “まず物件見てください” って言うか、
偉そうな奴だったら “話し入ってます~“ って言うと思います。

仲介さんには売上ノルマと月締めなど時間制限があるので、無駄な稼働をかけたくない。ちゃんと会ってその人の属性や資産背景などをヒヤリングして買える人かどうかを判断した上で真剣に取り組むかどうかを決めると思います。

私と長い付き合いの仲介さんはこうを言っていました。
まず物件を見もしないで電話だけ指値はありえない また
融資も通るかわからないのに指値するのものありえない
そんな奴は相手にしない
 と

なので気になる物件を見つけた時には、物件を見に行き、営業マンとちゃんと話しをしましょう。
そして属性や資産背景を話しをして買える人であることをアピールをした上で購入価格の相談をする。
大人の流儀です。
また、指値をする際はキャッシュで決済できるとか、融資の内諾が降りてるとか、内諾がなければ属性や自己資金を伝えれば営業マンはある程度の判断はつきますのでその辺ははっきりさせておいた方が先方も動きやすくなります。

え?属性も資産背景もよくないって??
だったら、あなたの熱意をアピールすればいいのです。
仲介さんだって人間です。収入が少なくても頑張っていて大家になりたい人を応援したい人も多少なりともいますので。
まず自己資金を貯めて一括で買える戸建程度のキャッシュ用意するか、公庫で物件価格の半分の融資を引いて400万以下くらいで買える戸建から始めたらいいと思います。
これが2棟、3棟と増えていきキャッシュが積み上がる速度が増したらその時に利回りの出るアパートを買えばいいのです。

まずは、仲介さんと会いましょう。
そして自分を売り込みましょう。
会ってもいない相手と電話だけで話しを進めようなんて思わないことです。
物件をちゃんと見てから購入希望価格の相談をしましょう。

もう1つ、営業マンがあなたのためにきちんと成果を上げてくれた暁には必ず お礼 をしましょう。
昼をご馳走するもよし、大入袋あげるもよし お風呂♪にいくもよし ひとりで行くよりたのしいじゃん
お礼の仕方は あなたの嗜好 と 営業マンの好み次第♪ です。

これをするだけで後の物件情報の入り方が格段に変わってきますよ。
きっとね。

↓ポチリが多いとネタが過激になってくるかも

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逃がさないよ!!
2013年11月14日 (木) | 編集 |
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トイプードル飼い始めた団員がいるでし。
でし でし言うでし。



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最近のマーケティング理論でCRM(カスタマーリレーションシップマネジメント) ってあるんだそーな。
ちょっと聞きかじったもんで、使ってみたかったんじゃん。な今日の記事。

それじゃあ、行ってみよー♪ヽ( ̄▽ ̄)ノ


CRMって、なんだろね?

要は常連さんに質の高いサービスを行ってよそに浮気されない様にする、囲いこみ戦略でし。

例えば、メンバーカードを持って来店されたお客様に「来店されただけで、ポイント付けます」かなんか言って、履歴を調べる。

来店頻度や購入内容がわかるので、その顧客に合わせた『特別な』サービスを提供する事が出来る。
些細な事でも、他の客とは違うんだ。と言う事を印象付ける事で、支払った対価以上の満足感を持ってもらいます。

『感動する接客』と呼んでいる企業もあったかもです。


顧客側は、満足度が高かった事が再来店(再購入)動機になるし、販売側はあてにならない新規客を追い求めるよりも、安定した売上が見込めます。

新規客をゲットする為のコストや労力よりも、既存客にその分使ってコアなファンにする作戦なので、winwinな関係なんじゃん♪な感じです。




大家さん業界でも 『テナント リテンション』として既存入居者さんの満足度を高めようと実行されている方も散見されます。

考え方は同じ事です。


2割の固定客が8割の売上(利益)を生み出す法則は、よく知られている事ですが、賃貸業の場合は10割の客が10割の売上になるので、顧客満足度は常に意識していたほーが良いです。

退去したら、ゼロになってしまいます。
現状回復やら募集コストやら、むしろマイナスになっちゃいます。


すごい昔の地主系大家さんだと「入居者は入れ替わった方が、礼金入るし儲かるよw」なんて方いたみたいですが、そんな時代でもなくなり、礼金なんか無く現状回復してAD払って入居してもらって も、すぐに退去じゃ「空室のがヨカッタんじゃん…」になってしまう今日この頃です。
一度入居してもらったら、ずっと住んでいてもらいたいんです。

ワタシ、8年前に購入した築古ショボくれアパート(4発)買う前から今に至るまで、ずっと住んでくれている2部屋、買った時空室で客付けした1部屋、買った時にいた人が退去して客付けした1部屋 。

このアパート、8年間で2回しか客付けしてません!! (4戸だけど・・・)
チョー楽チンでし。

だからと言ってワタシ、
入居者さんと密にコミュニケーション取る人情味あふれる、ほのぼの大家さんじゃありません!!

どっちかって言うと、
薄情系ダメ大家さんなんじゃね?と、自分では思います。(入居者さんから、どう思われているか不明)

そんな、コミュニケーションの取れない引きこもり系の強欲大家さんでも(あれれ?表現が) 更新の時くらいは入居者さんとコミュニケーション取ります(管理会社経由ねΨ( ̄∇ ̄)Ψ)

その時にワタシこと情弱エロ大家さんでも、「いい機会だから、カスタマーサティスファクション高めるんじゃんw」 なんて思うんです。

まぁ、大したことやりません。

基本的には、入居者さんは自身の生活に大きな変化が無ければ『引っ越し』なんて考えません。

ただ、『更新』(で、更新料を払うのがイヤ)だから引っ越すって人は存在しますので、そこを逆手に取ります。

このショボくれアパートでは、更新月のけっこー前に《更新してくれたら、こんなサービスしますよぉ》って感じで何パターンか用意して案内を出しまして、入居者さんから選んでもらう。って事を続けています。

家電品だったり、室内清掃だったりな感じです。

大家さん的には、清掃を選んでくれるとステキです。
どーせ壊れたら交換するので、新型エアコンなんて恩着せがましく交換できたら、設備の更新にもなってラッキーちゃちゃちゃ♪です。

選ぶ中に、『更新料免除』って入れるのは辞めたほうが良いです。
選択肢に『更新料免除』入れると、入居者さんはこれ選びます。
ワタシ、ついうっかりコレ入れてしまった事あります。
大家的には面白くもなんともありません。
更新料頂いて、恩着せがましくなにかあげたほーが良いと思います。


そんな感じで、入居者さんの属性とか考えながらプレゼント考えると楽しいです。

ブログネタ的には、
退去があって
セルフリフォームして
客付けの営業しちゃったりして
不動産屋さんとのオモシロやりとりとかあって
入居決まって
また、退去があってリフォームして・・・以下ループ

の方が面白いのかもしれませんが、ワタシは


めんどくさくって、ヤですwwww


普通、客商売だと毎日、お客さんが来るか?来ないか?   ドキドキな訳だけど
賃貸業は、入居しちゃえば退去までずーーーーーーと売上が立つのでステキです。
なので、退去しない事に全力でCRMるのが正しいのではないですか?とムリヤリつなげて終了。。


長期入居者さん・・・家賃の減額交渉が恐怖なんじゃん。。





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とんがりくん!?の今
2013年11月13日 (水) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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肉欲団フレンズのみなさん、こんにちは

ワタクシ指名手配Tというモノです
無事6回目を迎えることとなります
(そろそろ飽きちゃいましたかw)

本当に指名手配されてるワケではありませんから、
検索したりしないでくださいねw


↓みなさん肉欲団への興味が・・・w

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賃貸業の方針は前回までに大体書いてしまったので、
今後について最近考えていることでも書いてみようと思います


う~ん、う~んw
あんまり考えてないので悩んでしまいましたが、ざっくりローン割合を減らして行こうかなと考えてます

・戸数が増えると管理が大変
・借金をこれ以上増やしたくない
・現在の金利が高い
・バブル世代でもないので規模拡大して、オレすげーだろみたいな感覚を持ってない
などなど

戸数を増やすことに消極的なワタクシ・・・



現在は繰上げ返済か戸建てを現金で購入していくことで、実質の手残りを増やして行こうかなと考えています
(とかいっていい物件があればローンでアパート買っちゃうんですのw)
(最近、あと○○○○万円なら融資できますよ~って言われちゃいましたしw)



でも

将来的には事業の効率は悪いですけど、無借金を目指していきたいですの
地主さんのポジションが一番おいしいんじゃん



それと
みなさん気付いていると思いますが

一番おいしいのって、

壊れてるorボロを買う

→ 安く直す

→ 売る

→ (゚д゚)ウマー

ですよね

なので程度のいいボロ探してます~www


そろそろ書くことないんじゃん

↓いいか!全力で押せ!押してくれないと退団になっちゃうじゃん!!!

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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

今日の更新を忘れてて、退団になってしまうケロ・・・

ワンルーム
2013年11月12日 (火) | 編集 |
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あっ、ども、『山中教授』です。



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私、「ips肉欲細胞見っけ!」ってことで、ノォベル賞+賞金(350万円)もらったんですが、賞金は定期預金ってのもなんなんで、熊谷市の区分買ったんです。

間取りワンルーム3点ユニットなんですが、、、でもRCです!(区分だけど)

RCって47年-築年数で融資が引けるって人気ブログランキングの上位ブログとか、人気メルマガに書いてありましたよ!
みんなが欲しがるって聞いてます!

しかも、激安でマンセー!

やっぱり、ノォベル賞とった私のように
「不動産投資に対する行動力(知識は二の次)」がないと物件(熊谷市区分1R)は買えないってことです。
がはは!








そういやワンルームって言えば、この前、

「都心のワンルームマンションで節税・年金対策・遺族保障対策しませんか」

ってかなりヤバそうなヤツから電話がかかってきたので

「節税も年金対策も生命保険も要らないんで、利回りの高い物件紹介してください」

って言い返したら、




2時間も電話を切ってもらえませんでした。1部屋ローンが通ったら、もう1部屋買えるとかなんとか言われて・・・

トホホ・・・
※みんなも気をつけろよ。


以上、『山中教授』がお届けしました。

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防水工事(2)。。。
2013年11月11日 (月) | 編集 |
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チャオッ!

お菓子も好きな「ヒゲのおっさん」です。
(皆さん、今日はポッキーの日ですよwwwwwwww)

前回は、お笑いネタを書いて団員から「除名でつ」を連発されたので、今回は真面目なネタでいきますよwww


↓週の始まり月曜日、ぽちってください。。。

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前回からの予告通り、屋上防水工事について、ちょこっと書いてみます。

RC造や鉄骨造の屋上の平らな屋根(陸屋根といいます)の防水ですが、大きく分けて3つの工法があります。

(1)アスファルト防水
(2)シート防水
(3)塗膜防水(ウレタン、FRP等)


新築の時は、建物全体をゼネコンが請け負っている事や、設計事務所の工事監理が入っていること、
検査機関の検査が実施される事などから、瑕疵が発生する恐れは少ないと思われますので、今回は、
修繕で防水工事を行った時の施工精度と保証の問題をピックアップ!

通常、修繕工事で施工されるのは、上記の2か3の仕様となります。

簡単に説明すると、シート防水とは工場で生産された塩ビ等のシートを貼り付ける事による防水で、
塗膜防水とはウレタン等の塗膜材料を必要ある厚みで塗る事により防水を行います。

工事単価的には、さほど変わらないのですが、施工場所や状況により選択することとなります。
(更に詳しい事を聞きたい方は、コメントかメール下さいwwwww)


で、気になってるのは3のウレタン防水での施工についてです。

防水業者なら、上記の3つの工法が全部出来ると思ったら大間違いで、過去にウレタン防水の見積りを
出してきた業者に、シート防水の場合の見積りをお願いしたら「うちは、シート防水は出来ません」って
言われたことがあります。(ちなみに、数回ありますwww)

作業は「塗る」事がメインなので、比較的施工が簡単なのが理由でしょうか。

それゆえに、施工精度の確認は重要です。

ウレタン防水は、塗った厚さが大事です。 (化粧と違って、厚塗りが喜ばれますwww)
防水のチェックをする上で、毎日作業を見ていられればそれが一番なのですが、

皆さん多忙の事と思いますので、このような書類提出を業者に要求してみて下さい。

(1)出荷証明
   これは、材料を出荷した建材業者等が発行するもので、指定した材料が正しい数量で
   業者に出荷されましたという書類です。
   防水部分の面積に塗る厚みを掛ければ、必要数量は計算出来ますので数量が少なければ、
   必要な厚みは無いって事になります。(そんな事は、まずありませんがww)

(2)工事写真
   着工前、工事中、完了の写真ですが、塗膜厚検査や使用材料の空缶(必要数量の確認)の
   写真があると非常にいいです。

(3)検査結果書類
   屋上、バルコニー等の各施工場所での塗膜厚測定検査結果を書面提出してもらいます。
   防水部分の面積にもよりますが、各部分で何箇所と指示をしたりします。

(4)保証書
   防水は、最低でも10年保証をつける所にして欲しいです。
   参考までに、シート防水だと、15年とか20年の保証がつくものもあります。
   保証書は、最低でも防水業者、材料メーカーの2箇所から、大規模修繕とかであれば、
   元請からも含めて3箇所からもらっておくと非常に良いです。
   口頭での保証や、契約書の記載だけだと保証を受けられない事もあるのでご注意を。
   また、保証書の内容とおり施工していない場合も保証の対象外になる可能性ありです。

上記の書類をもらっても、書類の内容が分からないって方も多いのではないかと思いますが、
その場合は、修繕工事に詳しい方に相談するか、自分で勉強して内容を確認してください。
(大家業は、楽して出来るものではありませんwwwwww)

確実な施工をお願いするなら、時間を作って大家さん自ら確認に行くか、工事監理が出来る設計事務所に
監理をお願いする事をおすすめします。
(大家さん自ら工事の確認する時は、良く勉強してからにしてくださいねwwwwwww)


ちなみに、ヒゲのおっさんの物件で大規模修繕工事を行った時は、ウレタン防水の塗膜厚検査に立ち会いました。

その時の、厚みを測定する画像を載せときますね。

それが、コチラ。

















131111_01.jpg
すいません、宅配便の厚さを測るやつでしたwwwwww




本物の画像はコチラ。

















131111_02.jpg
このような機械を使って、厚さを測定しています。

まだまだ、詳しく書きたいこともあるのですが、今回も長文になってきましたので、またの機会にwwww



次回は、肉欲団での修行について書く予定です。。。




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※真面目な事書いたら、知恵熱出たじゃんwwwwwwww



syougekiの入居者
2013年11月10日 (日) | 編集 |
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いつものように、おっぱようございます!
肉欲 棒太郎でございます!


最近は若い女の子よりもアラサー女性が好みなんですのーーw




さてさて前回はこんな業者には気をつけろシリーズでしたが、今回は別の話題にしちゃいます!

だってですよ、半端ない奴がいたんですYo!!



それでは衝撃(笑劇?)の入居者シリーズいってみよー。。。

○購入後分かった!わずか1戸の入居者の部屋がごみ屋敷!!



こん時は正直凹みました、、、だってたったの1戸の入居があった部屋がごみ屋敷だったんですよ。。。

購入前から不穏な気配は感じていました、、、だって窓が段ボールでふさがれてましたから!

え! なんで分かったのって?

購入後プロパン業者さんにご協力いただき各戸に設備を取り付けしていただけることになった流れで、この入居者

が部屋の中に人を入れたがらないんですよ。。。

もちろん新しい設備がつけば入居者様にとってうれしいはずなのですがどうも様子が違いました。

で、問い詰めていくと「ごみがすごくて足の踏み場も無いから工事できない」と白状しました。

その後工事の際に室内からごみを撤去したのですが、ほんとに半端ないんですYo!!!

どのくらいって?

ゴミ屋敷画像
※画像はイメージです

ちなみにごみの種類とか気になっちぃましたよね?
・生活ごみ
・生活ごみ
・生活ごみ
・ペットボトル(中身はお○っこ、う○こ)

ゴキちゃんもたくさんいましたYo!
このくらい

嘘です、半端ないのでアップできるレベルじゃないです。。。


こいつもすごかったんですがこの上を行くやつがいましたよw



○現在ナンバーワンの入居者それは

滞納した挙句夜逃げ!外国籍の熟女!!!!


これはほんとにヤバかった!!

家賃が振り込まれていないので連絡をして、約束の期日に滞納家賃を回収しに行ったときに事件はおきました。。。

約束した期日に行ったのに「金がないから払えない」、「旦那の仕事がなくなって収入がないから払えないって」

あほか!!わざわざ約束した日に取りに行ってるんやないかい!!

でこいつそのあとなにしたと思います??

服の肩をずらして「カモーン!!」って言うやないですか!!

見るからに養豚所のブ○ですYo!!

棒太郎、綺麗でかわいい女の子にはめっぽう弱いですが、、、、、こいつは、、、、

本気で1発殴ってやりたかったですね。。。

ちなみにイメージ画像欲しいですか?

え、朝からまずい??


じゃあ忘れたころにのっけますw


不動産投資って、不労所得って煽ってる方がいますけどこんな悲しい物語も多いんですw

いろいろ書きましたが不動産投資って一筋縄にはいかないってことなんですw




あ、そろそろ○○○のお時間なのでそろそろ失礼したいと思います。。。




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綺麗な女の子に誘われたんじゃなくて残念なんじゃんww





相手によって変えろ!!
2013年11月09日 (土) | 編集 |
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おいなり君で~す!

不動産業者さんってテキトーな人多いですよね。(全国の真面目な不動産業者さんごめんなさい)

でも、これって仕方ない事なんです。


その理由は大きく二つあって

①不動産業者さんは『人』を相手にする事が多い事
②取扱う商品(建物)は同じものが無くそれぞれがユニークな物である事

↑この環境ってなかなかズバッと正確な答えを言うのが難しい環境なんです。

人間を相手にしてるので相手によって言い方も変えないといけないです。

3000円家賃を下げれば決めやすい!と言っても
『それで決まるんだったら下げます!』という人や『家賃は下げたくないから他の提案しろよ!!』なんて言う大家さんもいるでしょう。

物件にしても、あっちの物件は良かったから似たようなこっちの物件も大丈夫だろう!なんてのは通用しません。

手探りで話を進めないといけないので話し相手からは『話がコロコロ変わるんだよな』とか『あいつテキトーな事ばかり言いやがって!!』と思われてしまいます。


逆にリフォーム業者などの技術系の仕事をしている人は答えを持って話をしていることが多いです。

技術者の方たちはこれまでの経験により『ここがダメだったら原因はあそこだな』とか、『この壁紙の貼り方だとスグに剥がれてしまう』など、有る程度の確証をもって話をします。

修理などの場合、1番怪しい部品の交換をしたりしていますが、頭の中ではこれでダメだったら2番目に怪しい部品を交換しようなんて考えてます。

何が言いたいかと言うと↑このような考え方を理解した上でコミニケーションを取ると良好な関係が築けるかもということです。

セバスさんがキャバクラでオッパイ揉んだらダメ!って書いてましたが、ギャバ嬢にはギャバ嬢に対する接し方、不動産業者、技術者にはそれぞれの接し方を考えて接していかないといけないということです。


なんで、俺がそんなに気を使わなきゃならねぇんだよ!!と思った方、危険です。

いい物件情報を逃がしてます。入居者の募集、手を抜かれてます。他のお客さん相手にしてるサービス、減らされてます。見えないところで手抜きされてます。

気をつけろ!!!

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裏が取れないことは言ったことが事実になる
2013年11月08日 (金) | 編集 |
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あ、どうもどうも。メリー森野です。(なんか最近順番が回って来るの早くなった気がします。。)


古い話で恐縮でございますが、、前々回に勝手に始めた相談コーナー、、

「肉欲団の知名度からすると質問なんか来ないだろうなー」とタカ括ってたら・・・ぽつぽつですがコメント欄とかメールで質問が届くようになりました。

少しは世の中の役に立ってる気がしますのでこのまま質問コーナー続行しますw。

最近内容の薄さがバレ始めたのか・・・順位が落ちてきましたw。。
↓と言うことでまずはぽちくりおねがいします。。

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さて、質問と言えば先週の質問で「検査済み証の有無が融資に影響するの?」って質問がありました。

私の経験でこの検査済証の有無で融資に影響が出たという記憶はほとんどありません。

不動産実務で融資付けをする時に必要なものの中に確かに検査済証って書いてあるし「これが無いとダメなの?」って気もするのでそんな質問になるんじゃないかと思いますが現実的にこれが無いから融資が付かなかったってことはほぼありません。

むしろ検査済み証が無い時、金融機関は「なんで検査済み証が無いの?」って質問してくるのでその理由がハッキリ説明出来ればいいんです。

現実、融資する金融機関の担保評価で建築の細かいところまでは突っ込んできませんし、そもそも遵法性を確認する部分と言えば謄本に載ってる土地の面積と延べ床面積で明らかに容積オーバーしてるかと建蔽率は大丈夫なのか、、くらいしかチェック出来ないってのが現状です。(たまに1階が駐車場登記しているのに店舗なんかがあるとここを厳しくツッコミ入れてくる金融機関もありますけど)

「じゃ、なんで検査済み証を取得しなかったの?」って話になるんですが、これって大体が建築確認図面と実際の竣工図面が違ってて「見た目はわからないけどこのまま完成検査受けると指摘されちゃって是正しないといけない箇所が出てくるから・・」ってのが理由であることが多いです。

例えば、確認図面ではロフトが無かったのに竣工時にはロフトに変更しちゃった、、とか(ロフトも天井高1.4mにしたから大丈夫ってことはないんです)。。

あとは消防設備の変更を役所の許可なしに変更してしまって「これじゃ検査済み証貰えないんじゃん」ってケースもあります。

検査済み証ってのは物件完成後、一定期間の間に申請しないと貰えなくなるので(参考までに一般の住宅で貰えない理由は24時間換気とか省エネ設計が出来てないとか、検査前に引っ越ししちゃったなんて理由が多いです)このタイミングを過ぎてしまえば「検査済み証なしの物件」としてこの物件は流通します。

築年数が新しくて検査済み証が無いってケースはその理由も辿りやすいのでいいのですが、不動産投資で実際に扱うのはもう少し古い物件ってケースが多いのが現状。。

そんな古い物件になるとその理由すらわからないこともあります。
持ち主がワンオーナーならその理由を知ってる人がいるかもしれませんが売り主がコロコロ変わった物件の場合、ちゃんとした書面も無く仲介さんから「理由はわかりませんが建済み無いんですよねー」って言われてしまうってケース、、結構あります。(その時々の仲介さんがこの作業を端折っちゃうのが主な原因じゃないかと思います)

不動産実務ではこういう時、どうするか?

どうもこうもありませんw。
無いものは無いんですから「検査済み証はありません」で終わりです。

ただ「なんで無いのかって理由」をそれらしく捏造しますw。

遵法性として見られるのはファンドが扱うような物件じゃない限りは建ぺい率、容積率あたりだけなのでそこだけ適法であれば「なんかよくわかりませんけど最初のオーナーが最上階にすぐ引っ越しちゃったらしいです」なんて言っておけばそれで充分です。

「裏が取れないことは言ったことが事実になる」
証拠がないことは「よくわからないけどこんなことをチラッと聞きました」って言っておくと案外それらしく聞こえて「そうですか。わかりました」って事になることが多いんです。。

ただし、しつこいようですがこの理由を最初に言わないとホント相手から余計なことで疑われます。(この物件、なにか遵法性で問題あるんじゃねーのって感じですw)

このように不動産の世界ってのは法律などの建前論が先に出るとできることも出来なくなっちゃいます。
そのくらい不動産の分野ってグレーなことがたくさんあるんです。

例えば新築物件などで建築士の手腕によっては「法的にはダメだけどこういうやり方ならいけるんじゃね?」ってことが結構あるそうです。(この辺の話はいずれ「ヒゲのおっさん」あたりが書いてくれると思います)

また、融資付けの分野でも「こうやると否認されるけどこうやるとフルローンでいけちゃう」なんてワザも存在します。(ただこれは無茶に負荷を掛けたやり方であることが多いので良い子は真似しないようにw)

ここ一番でこういう技を駆使出来てこそ将来バラ色の生活にありつけるってこともない訳じゃないのでまたこんなこと書く機会があればその辺を詳しく書いてみたいと思います。

ただあれです。
なんでもかんでも裏ワザばっかり駆使してるとそのうちなにが表なのかわからなくなってきます。

金融機関はそういう部分を見破るのが得意ですから寝技ばっかり使うのも注意が必要です。(一度バレると大体そこで終了しますw)

そんなわけで長くなってしまいました。。

また10日後にお会いしましょう。。



それまで10位位内にいられのか?そっちの方が心配ですw

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【子供は見ちゃダメ!】覗き見しちゃう大家さん。。。。
2013年11月07日 (木) | 編集 |
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※出張から戻りました~~



はーい
みなさん、こんにちわ

ブログのIDを忘れた あわてんぼうのミート大家です。

幸いスマホがログインしっぱなしでしたので、携帯から投稿に挑戦しましたが。。。めんどうくさ~~い

なんとかIDを探しだして、パソコンから無事投稿しています。

みなさん、IDとか大切にしてくださいね。



ところで、みなさん

突然ですが!

ニコニコ生放送をご存じでしょうか?

略して「ニコ生」

ミート、先日初めてニコ生なるものを視聴してみました。


というのも、兼ねてからチェックしていた 鬼島平ベースさんという大家さんが、ニコ生で物件を探して検証しようという企画を始めたからです。




ニコ生をご存じの方は分かるかもしれませんが、これ生放送です。

まさにリアルタイムの放送なんです。

この番組は、リスナーが放送中に送信したコメントが画面上に流れるという仕組みになっているため、他のリスナーさんと、リアルタイムで一緒に物件を検証出来るという、贅沢な放送なんです。

とくに不動産投資が初めてという方は、物件を選ぶときの注意事項とか先輩方の考え方がわかって非常に勉強になると思いますよ。


放送は不定期で開催されているようですので、鬼島平さんのHPで放送日を確認してくださいね。











え~~と

こんなことを書くと、なんだよ宣伝かよ!と思われますが、今日はそんな事を書きたくニコ生を書いたわけではございません。




ニコ生放送、これ、自分的にかなりヤバいでつ。



生放送の番組はいろいろな方が配信しております。

番組はコンセプトのしっかりしたものもあるのですが、大半は生活感溢れる生放送。。。。




で、どっちが楽しいかと言うと、この生活感溢れる放送。




これ、ノーガードの両手ぶらり戦法な放送です。




素のままの生活が見ることができるという番組です。









布団の上から発信する人もいます










寝間着のままの人もいます。









まさに、生活の覗き見です!




そんな放送の何が楽しいの?と思われるでしょうが








これ、みんな若い女性です。

若い女性の生々しい生活放送。。。普段見ることのできないシチュエーションです。


この普段見れないという制約されたカテゴリー。。。男性なら誰しも大興奮です。

覗き!

本当に覗いたら犯罪ですが、これ放送ですから問題はありません。


このニコ生放送、うら若き女性の寝顔やら寝間着やらが、これでもか~これでもか~と放送されています。


しかも生放送ですから。。。わたくしかなりハプニング的なものを毎回期待しております。









ですが
残念ながら、みなさんが期待するようなエロ的な要素は ほとんどありませんので、あしからずです。



さてさて、かなり興奮してニコ生のことを書いてしましましたが、このブログは不動産ブログです。

前置きが長くなりましたが、今日のテーマは普段見ることのできない話



そんな感じで書いていこうかと思います。


ということで、今日は新築物件のキャッシュフローはどうなってるの?です。


実は前置きを長く書いたのは、この話って、あっさり終わってしまいますので。。。ごめんね

では早速、本題に行ってみましょう!

え~~~。ぶっちゃけ新築って、あまり儲かりません。

というのも、そもそもの利回りって低いですからね。


自分は東京を中心に投資しておりますが、新築の利回りって8パーセントちょっとです。


高利回りを期待する人には、かなり物足りない利回りだと思います。


で、当然、これでキャッシュ出るの?という疑問もあるかと思います。


一応、自分、新築物件をいくつか持っていますので、ここからは平均的な話をしておきます。


前提条件として購入価格の2割程度は自己資金。残りは融資で資金を調達した場合の話としてください。


さて、
新築物件を語るうえで、新築物件の特徴ともいえるポイントが2つあります。




1.借入期間が長く取れる 
 木造でも融資期間30年です。融資期間が長ければ月の返済額もかなり下がります。

2.貸付金利が低い
 金利の平均がどれくらいか?正直、あまりよく知りませんが、金利は2パーセントを切る程度です。





ということで、ここで計算するような野暮な事はしませんが、

利回り8パーセントちょっとで、返済比率は50パーセント程度となります。


あとは、月々の管理費、光熱水料金、固定資産税、税理士報酬などを加味して、大雑把ですが家賃収入の3割は残る計算となります。



まぁ、手残り3割程度ですから、儲かるというイメージではないかもしれませんね。

ただ新築の場合は大きな修繕費が比較的発生しにくいので、おおよそ期待どおりの収支が出る感じです。


実を言えば、わたくし築古高利回り物件を所有したことがないので、これが良いのか悪いのか?よく分かりません。

ということで、みなさん、自分の物件のキャッシュフローと比較して思った事、感じた事をコメントに返信いただければ幸いです。




では、またね~~




↓書き終わったからニコ生、観よっと

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※わこつの意味わかる?

win-winな関係??
2013年11月06日 (水) | 編集 |
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繁華街でお酒をのみいい気分でいるところにキャバクラの客引きに “1時間4,000円でOKですよ” そんな言葉に誘われてついついお店に・・・
好みの女性がついて話がノってき、てちょいちょいお触り・・・なんて人を結構見かけたりします。
(肉欲団にはそんな人いません 笑)
そんな人に限って お触りもセット料金だ! なんてわがまま言ったりしますが、当然ウケが悪くなりますし、最悪ツマミ出されてしまいます。

その願望を叶えたいなら、その場はちょっと我慢して何度か通うとかフルーツ頼むとか、相手にメリットを提供してあげないとそもそも(お触りへの道の)土俵にも乗らないでしょう。
お金の使い方にもよりますが、メリットを享受させていればだんだん断れなくなってしまうのが心情というもの
(とは言え筋書き通りにいかないのがこの世界の厳しいところ 汗)

挑戦者がジャニーズのようなイケメンなら話しは別ですが、1時間4,000円くらいのエントリー費で欲望を叶えようなどというのは凡人には夢のような話し。


空き部屋の募集も同じです。

より高い賃料で 切れ目なく空き部屋を埋めて! という願望は大家さん共通です。
しかし“入居者から仲介手数料もらえるからいいじゃないか!”とか昔ながらの地主系大家さんのような事を言って広告費をケチったり(多ければいいという問題ではないですが)、きちんと部屋をリフォームしないなどの大家自信が努力をしないとアテ物件にされたり、紹介自体されなかったりと賃貸会社に相手にされなくなります。
物件が都心の駅前にあり賃料も相場より安いなんていうスペシャルなジャニーズ級の物件なら努力しなくても決まるかもしれませんがそんな物件はそれ相当の賃料を取ろうとするのでやはりそうはいきません。

そこで、リフォーム等で大きな金が捻出できないなら代わりに稼働をかけましょう。
空き部屋をこまめに自分で掃除するもよし、時々仲介さんに顔を出してお菓子やコーヒーを持って行くのもいいです。
一生懸命さを伝えるだけでも彼らのマインドが変わりますので。

仲介さんだってノルマを課せられていて毎月一定以上の契約を取り続けないといけないですし1件でも多く決めたいのです。彼らに協力した暁に、こちらも利益を得られるという様に考えれば自然とお金や稼働をかけることになると思います。

ビジネスはwin-winの関係を目指さないと続かないってのが信条です。

キャバクラは、相当なお金をかけても確実にリターンがあるかは私はよくわかりませんが(完全に能力による)
少なくとも空き部屋の入居付けについては稼働をかけたなりの一定の成果がありました。
これらの大事な作業をコンサルに任せようなんて考えたらいいカモになってしまいます。

まあ、実際にお金がかかる話しなるとついついこちらの要望を仲介さんに押し付けてしまいがちですが、
相手の要望全部は聞けないにしても、こことここの部分は努力するので、
仲介さんも協力して欲しい、というやり方がwin-winの関係ではないかと思います。


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※キャバクラの攻略法については自由に議論してください。
 嫌いじゃないですが、お金も稼働もかけていないのでいい思い出がないもので・・・


Cの福音
2013年11月05日 (火) | 編集 |
こんにちは、週刊マンゾク大家です(* ̄∇ ̄)ノ

「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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内容の薄いのがバレてきました・・・ぽちってくだちい。。

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楽天イーグルス、日本一になりましたね。

東北が元気になるよーな、そんな感じです。よかったです。

まーくん、エラいです。

そー言えば昔、エラそーなエラい人によく言われた事がある。

「いいか、マンゾク。経営に大事なのは、三つのCだ。」
「オマエ今、ブラジャーのカップとか想像しただろ?」
「違うからな。 なにか、わかるか?」


「ワカンネっス」

「・・・」

今日は、そんなCな話しです。

それじゃあ、行ってみよー♪ヽ( ̄▽ ̄)ノ



と、ここで問題です。

エラそーな人が言う三つのCとは、なんでしょーか?

コメント欄に正解の回答をくださった方の中から抽選で一名の方に『鳥貴族浅草橋店』にご招待いたします。

交通費は自腹でお願いしまつ。

あと、マンセーな国など国交の無い国・地域からの応募もお控えくださいます様お願いいたします。

ってクイズを初っぱなからしよーと思ったんですけど、

もう『鳥貴族』ネタ飽きたんじゃん

な、感じなので、正解は

コンセプト
コンペティション アドバンテージ
キャッシュフロー


ですた。


で、賃貸業も事業な訳で、同じ事が言えるんじゃね?

ってのが、今日のテーマです。


三ついっぺんにすると長くなって、メンドクサイ … あわわ

とにかくコンペティションなんちゃらの話しをイッときます。


中古で築古の物件なんか買っちゃうと入居付けで毎回ガクブルな訳です。

で、なんとか競争力を持たせよーと画策するんです、色々と。

競争力を高めるには、積極的にお金をかけたリノベから後ろ向きな価格のダンピングまで手法は様々です。





IKEAのクネクネミラーつけたり、

なんか知らないけどペタペタ部屋中にチラシ貼り付けたり

あめ玉とか入ったバスケット置いてみたり

な、人がいますが、 入居者さんは基本的には『ソレ』があるから入居する訳じゃありません(´・ω・`)

立地や装備・価格が似たようななかで、

他の物件ではない様な大家さんの行動にホスピタリティを感じたりする訳です。

そーいった事も近隣の同様物件でも行われるよーになったら、アドバンテージもなにもあったもんじゃありません。

さらに、「そんなんどーでもいいから安きゃなんでもイイんだよ!!」な層もいたりするので、自分の物件が相手に

するのはどこなのか見極める必要もあります。

なので、自分の物件の状況と近隣マーケットの環境は気にしないまま、IKEAのクネクネミラーを設置してるし、チ

ラシを貼り付けてるのに、ご新規さんが決まらないからと言って管理会社に文句をΣ( ̄皿 ̄;;ゴラー)言ったりした

らダメな訳です。

とんでもオナ○ー野郎です。

ふざけた大家です。

こんなヤツは…




ってここまで書いて、気付いたけど

全部おれの事ジャネーカヨ!!!!

本やブログ見て、得意気にそんな事してたら管理会社さんに嫌われちゃいますよ

って締めよーとしてたのに、自分が『失敗系ダメ大家さん』だって公言しただけじゃん!!

どーすんだよ、

どこに行くんだ? おれ!?

マンセー共和国か!?








マンゾクの明日はどっちだ!?

ガンガレ!! マンゾク!! って方はポチクリお願いしまつ( ̄∇ ̄*)w


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他の二つのCについても書いて欲しぃなぁ♪って人はコメントどぞ Ψ( ̄∇ ̄)Ψ




もしかして、自分探しの旅に行ってしまった場合は、次回以降の更新はありません…


しくしく

とんがりくん!?のじらしベタ
2013年11月04日 (月) | 編集 |
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肉欲団フレンズのみなさん、こんにちは

ワタクシ指名手配Tというモノです
無事5回目を迎えることとなります
(そろそろ飽きちゃいましたかw)

本当に指名手配されてるワケではありませんから、
検索したりしないでくださいねw


↓最近伸び悩みですのw

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2回も質問シリーズにしてしまったので、

そろそろ「なぜ遵法性違反を妥協していいと考えたか」について書いていきたいと思います
たくさん引っ張ってしまいましたね
(じらしすぎは良くないですね)


それでは本題に入りますね、まずは当時の思考を再現したいと思います


ワタクシには非常に優れた物件が紹介される訳ではないことを認めた
(一般的なサラリーマンに完璧な物件なんてこないんですのw)

都内23区の好立地で、15%程度の利回りは妥協したくない
カッコイイし、モテそうだったからですの

→それでは何を諦めることができるか
(本当は全部諦めたくないんじゃんwww)





この時はこんな思考でした

そして、何を諦めるか考えた時の候補は

・エリア
・築年数
・部屋の大きさ
・借地権
・既存不適格
・遵法性違反
・再建築不可
・告知事項有

などなど色々ありますね



ここで考えていたのは、

諦めるできる項目が多いと利回りが上がる
 例:再建築不可で借地で築古とかであれば利回り高そうですよね)

融資がしやすい(みなさんがほしいもの)ほど、利回りが下がる
 例:都内の築浅RCとかであれば利回りは低そうですよね)


なので、築年数の古さ、部屋の狭さは受け入れることにしました
(この理由は後日記載します)


あとは融資の出やすさ順でした
(結局、融資がでないと買えないんですのw)

融資が出やすい順に
既存不適格 > 遵法性違反 > 借地権 > 再建築不可
と考えて

それと最悪、土地として売れればなんとかなるかなぁという思いもあり
借地権、再建築不可は除外して、
既存不適格と遵法性違反を受け入れることにしました

あっさりしていますが、こんな思考で受け入れる範囲を広げていきました



そろそろ書くことないんじゃん

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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!

じらした割に大した内容じゃないんですの

無料かよ。有料でいいからマジメにやってくれ。
2013年11月03日 (日) | 編集 |
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あっ、ども、『山中教授』です。




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先日、不動産投資業界で有名な「水戸大家さんの無料面談」に行って来たんです!


面談が終わる直前、水戸大家さんからなんと飲みに誘われました。

行った先は、もちろん大都会六本木の大人気ダイニングバーです。



そのあとは大人気キャバクラで大騒ぎ!


キャバクラで水戸大家さんが女の子に

「お~このあと寿司食いに行こうよぉ!中トロ、大トロなんでもくえっくえぇ!」

とアフターに誘ったら女の子が10人以上ついてきました!



そしてお寿司屋の会計のとき、


あれっ水戸大家さんがいない・・・



どぉしよぉ~!!






あれれっ?

この話は「水戸大家さんの無料面談」じゃなくて「ミート大家さんの無料面談」だったかな?

まいっか!あはは!
※水戸大家さんの無料面談に行った方は、伝家の宝刀「う~ん。。。」をお聞きになった感想をコメント教えてくださいね!







最近、無料面談を売りにしているなんちゃって収益不動産業者やイン●キ系不動産投資家が横行しているような気がします。(気がするだけです)

無料にすりゃ客のハードル下がるんだろうけど、無料なんかで引っ張らないで、有料で3万円でも10万円でもいいから、

『面談者が「納得する回答」をもらえる面談』をしてほしいと心から願います。

※だいたい不動産投資の[初期相談]でわざわざ「無料!」なんて謳ってるのはそれなりの価値しかないってこ(ゲフォゲフォ)



そういやこの前、電話で、

「ア●ラックの保険の資料請求は無料ですから資料送ります!」

って電話がかかってきたんで、

「無料の資料はいらないから、有料の有益な資料をください!」

ってガツンと言ってやりましたよ!
※無視されたけど。



以上、『山中教授』がお届けしました。

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防水工事。。。
2013年11月02日 (土) | 編集 |
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チャオッ!

本日は、ひれ酒を飲む予定の「ヒゲのおっさん」です。
(ふぐは、〆の雑炊が最高なんですwwwwww)



↓3連休ですけど、ぽちってください。。。

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今日から3連休スタートなんで、ブログ読んでくれる人も少ないとは思いますが。。。

と、悲観的になってもいけないので、前回の記事のコメントでリクエスト頂いた

「お漏らし注意、防水工事のはなし」 濡れ濡れで書きたいと思います。

(防水といっても、溢れ出るものは止められなかったりしますよねwwww)


まずは、本題の防水工事に入る前に、最近遭遇した 「お漏らし事件」 を、ちょこっとお話します。

わたくし、マンションに居住しているんですが、この前、外出する時に自分の階から下りEVに乗ったところ、
床に水たまりのようなものが出来ているのを発見しました。

まさか、EVが水漏れするはずは無いので、誰かが飲物でもこぼしたんだろうと思って1階に着いたところ、
なんとEVホールに水たまりの続きがありましたwwwww

これはどうみても、「おしっこが我慢できなかった」状況としか思えませんwwwwwww
(ちなみに、夕方6時位の出来事です)

急ぎの用事があったので、駅に向かいながら携帯電話で管理会社にぷるりんこ。


ヒ「すいません、マンションのEVの中と1階のEVホールにおしっこのようなものがあるんですけど。」

管「エッ!本当ですか!明日確認して、おしっこでしたら管理人に清掃と消毒を行うように伝えます。」

ヒ「監視カメラがあるので、映像を確認して誰がやったのか分かったら注意しといて下さい。」

管「わかりました、ペットの可能性もありますが(ちなみにペット飼育禁止です)、人の場合は直接注意をしておきます。」


こんなやり取りをした翌日、管理会社からメールが来ました。

その内容がこちら。


件名:おしっこの件(こんなタイトルのメールをもらうのは、いかがなものかと。。。)

ヒゲのおっさん 様

お世話になっております。
昨日のEV内のおしっこの件ですが、監視カメラを確認したところ「犯人」を特定する事に成功しました。
参考までに、監視カメラの映像を添付しておきます。

某管理会社より




まさか、監視カメラの画像が添付されてるメールが来るとは、ビックリです!

画像を確認すると、なんと衝撃の事実が!!!
※食事中の方は閲覧ご注意下さい。

その、衝撃画像(その筋の人には、たまらない)がコチラ。























131101_1.jpg
※イメージ画像です。


さすがに、本当の画像はブログに載せられませんが、子供がおしっこしてるところがバッチリ写ってました。
(というか、管理会社の個人情報の扱いはいかがなものかと。。。)


皆さんの所有物件でも子供が住んでいたりすると思いますが、このような予期せぬ生理現象事故が
発生する事もありますので、お気をつけ下さい。
(気をつけて、何とかなるものでもありませんが。。。)

で、既にだいぶ長い文章になってきたので、タイトルの防水工事については、次回にビシッと
書かせて頂こうと思います。


真面目な話を期待してたかた、スイマセン。。。
(連絡員から、「除名でつwwwwwww」って連絡が来そうです。




次回は、本当に防水工事の話を書きますので、ポチッって下さいwww

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※そうは言いながら、ウ○コの話とか書いちゃうんじゃんwwwwwww

気を付けてくださいpart2
2013年11月01日 (金) | 編集 |
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いつものように、おっぱようございます!
肉欲 棒太郎でございます!

めっきり冷え込んできて、ニット系の体のラインがエ○い服が見れるのが毎日の楽しみになってるんですのーーw





冗談はさておき、、、嘘です。。。いつもかなり真面目にこんなことしか考えていませんw
真正のエロですから!!(キリッ)

今日の話は前回非常に好評だったので(誰に??とかは言わないお約束ですw)今回も気を付けてくださいこんな業者シリーズ。。。


最近わたくしあてに某不動産業者の一斉配信メールにて
○○県○○市RC1棟レジ
年収700万以上の方、オーバーローン可能
 自己資金100万円ポッキリで1棟RCレジが購入可能
 昭和○○年築、---------弊社独占販売!!(あんまり書いちゃうとわかっちゃうので販売価格、間取り、立地、利回りは伏字w)
 自己資金100万で年間キャッシュフロープラス100万

えーーーと、、、この築年数は30年は超えてますよね。。。
えーーーーと、、、しかも地方の第2都市的な立地。。。
えーーーーーと、、、年間キャッシュフローって○○○○万の借金背負ってこれっぽっち??
しかもこれ満室想定でしょ??
さらに言うならキャッシュフローの定義はどこから、どこまでの計算してるのかな???
弊社独占販売って地元の業者だとこんな価格(バカ高い)がつかなかっただけなんじゃんww


速攻で削除。。。

人それぞれの基準はあるかとは思いますが、これはまずいでしょ。。。(棒太郎の投資基準を教えっててのはなしですww女の子の基準なら喜んで実地でお教えしますwww)

こんなの投資として成立しないんじゃないですか?(お店の前の看板の写真で土管ってわかっちゃうパターンと同じですw)

はっきり言いますが、これから不動産投資を始める方はババ抜きをやっていてババの枚数が多い中でプレイしている状態。。。
この意味わかりますよね?
勝てる確率が極端に低い状態なんです。。。
さらには早く1棟目がほしい!ってこんな精神状態ではリスクを過小評価してしまう傾向が強くなります。。。
ちなみに棒太郎もそうでしたからw
今現在やっている方は待ちの状態でも待つ分だけキャッシュがたまっていきますから焦らなくても自分の基準に合ったもののみ買えばいいですから。(ちなみに私の基準って意外と肉欲団の中ではセバスに近いです。。)
棒太郎の時よりも今はさらに状況はひどいですから、、、伝わりましたか?

要は頭のいい人は今は買わずに、高くても売れる今のうちに、所有物件の中で出来の悪い物件を売ってるんです。
じゃあ頭のいい人からは買わないで売り急ぎ案件や地主から買えばいいじゃんwって思う方、、、これは正解ですがそんな案件は素人投資家レベルにはおりてきませんwwましてやこれから不動産投資したいんですってレベルでは・・・・・
もし万が一仮におりてきても優秀な投資家が買わなかったからおりてきています、、ここを忘れてはいけません。。。


ダラダラと長くなってきたので今日のまとめ







































「不動産で相場よりも安いってものはなかなか存在しない!!」

これは40年近く地元で不動産業を営んでいる社長のお言葉です。

棒太郎的にも全く同感です。

よく聞くあなたにだけ教えていますから!って営業さんに言われても鵜呑みにしないでくださいねw

あとすぐに買い付け出さないとって言葉。。

これを言っていたら非常に危険な香りがする業者ですね。。。

あなたの前に検討してやめていった方が沢山いますから!!

そんなに安けりゃ業者が買っちゃうから。。。

リスク(デメリット)が多いから買われていなかっただけ。。

そもそもいい物件持っている営業さんはガツガツしなくてもすぐ売れちゃうんですw

だってそこそこ安いんだもんw

そんな営業さんはお客さんもいっぱいいますしねw

ダラダラと書きましたが、不動産は女の子の品定めとおんなじなんじゃんwで締めさせていただきます。。。





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不動産=女の子品定め の方程式を分かる方はコメント欄に書いてみるんじゃんw





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