肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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忘年会ラッシュな毎日!縁は大切に
2013年12月22日 (日) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
「不動産投資をとおして幸せになること」
決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。
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※忘年会の合間にブログを書くのしんどいぞ。



忘年会ラッシュ!

みなさん、お元気ですか?

ミート大家です。

今日のテーマは「好きなブログと嫌いなブログ」ですね。

嫌いなブログはさておき(嫌いなのは読まないから)好きなブログだけ書いておこうかな。





とその前に、昨日は大御所の大家さんが集まる忘年会に肉欲団、潜入してまいりました。

肉欲団の皆様。そして大御所大家さんの集いに参加を許していただいた心優しい狼さん。ありがとうございました。


え~~
突然ですが
人とのつながり。縁を大切にしている みーとです。

不動産の購入するときも不思議とこういった縁を感じる時があります。

縁とは人生を豊かにするスパイスみたいなものです。


そんなこんなで、

忘年会でも、ブログを見ていますよ。この前コメントしてみましたよ。といってくれる方もいらっしゃって、本当にうれしい限りです。
また、日頃、肉欲団ブログに絡んでいただけるブロガーさん、ありがとうございます。
まだまだ、未発展なブログですが応援よろしくお願いいたします。



そんなわけで

みなさんは、この1年どんな出会いや縁がありましたか?


偶然な出会いなんて、本当は無いのかもしれませんよ?



さて、本題
私がおすすめするブログがこちら

悪徳不動産屋の独り言 http://akutoku.seesaa.net/
 こちらのブログ、大家さん(=投資家さん)ではありませんので、不動産投資のノウハウに関しては書かれておりません。
 不動産賃貸のプロの方が書かれているブログです。
  賃貸にまつわる色々なお客さん話があったり、業界の話があったり、果ては人生観みたいなものも詰まっております。
 人生とはまさに縁。そんな感じのブログです。


そして
気になるブログがこれ

早期リタイア研究倶楽部(経済的自由に向けて) http://ameblo.jp/t-capital/
 この方の投資理論。賛否両論かと思いますが、個人的には目が離せません。
 今後の展開が楽しみです。


そして最後に
勝手に肉欲団鬼島平ベース http://kijimadairabase2.seesaa.net/
 山中教授も大絶賛。教授と私の趣向は似ているのでしょうか?
 ニコ生で物件探すとかアウトローな発想ですが、こういったアイデアはすごく大好きです。
 素敵なアイデアは自由な発想からという良い事例です。
 勝手に肉欲団のお題を書いている楽しい方です。これからも応援よろしくお願いします。





ということで、好きなブログでした。

あ、忘年会はじまっちゃうから行ってきますね~~

では、またね


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※まだまだ忘年会ラッシュは終わらないです。





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節税対策はお早めに
2013年12月13日 (金) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
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※あらいやだ!もう12月半ばじゃない!



みなさん

こんばんは

ミート大家です。

早いものでもう12月です。

みなさん、忘年会シーズンで忙しい時期でしょうが、年が明ければ確定申告の準備ですね。。。。節税対策は今のうちにばっちりしておきましょう

ということで、ミートはラストスパートで頑張っております。

とは言っても
節税対策は、それほど持ち合わせておりませんので、このブログでどなたか節税対策について書いてくれないかなぁ? と期待しております。



節税方法は

1.お金はかからない王道な節税

2.お金はかかるけど将来の投資につながる節税

3.もうお手上げ!お金はかかる自分だけのお楽しみ!無駄使い(これはやっちゃだめよ)


と自分は分けて考えております。

詳しい節税方法は次回のブログでねと書いてしまうと、みなさんも間に合わないかもですので、さらっと書いておきますね


1は、青色申告で65万円控除とか、家族に給料はらったりとかですね。

2は、物件をバリューアップしたり(金額によります)、本や消耗品、必要な物を今のうちに買っておくとかですね

3は、必要がないけど素敵な中古車を買ったり、無駄に好きなものをバンバン買って理由付けで何とかしましょうって感じですが。。お勧めはしません。(否認されたらおしまいですし)


サラリーマン大家の皆さん!
節税するなら今月がラストチャンスですので、忘年会で忙しい時期かと思いますが、お互い頑張りましょう。







そんなこんなで、あわてんぼうのミート。。。

今年はどうしたことか?例年より利益が出てしまっている(計算ミスかな?)ので、大急ぎで対策中です。

こんなことなら、物件調査で旅行でもしておけばよかったかな?




ま、気を取り直して、お題でもしてみましょう!



さて、今日のお題は「仲介さん」についてですね。


ではさっそく行ってみましょう




みなさん、物件を検討するときに、物件の素性を聞きますよね?



売主はどのような人か?

どうして売ることにしたのか?

いつから売っているのか?
 



最低限、これくらいは聞きますよね?
 



さらに



どこに住んでいるのか?

相続なのか?

共同名義なのか?



なんてことは、こっちから聞く前に仲介さんから話してくれたりします。


そもそも、売主の素性や売却理由が分からなければ、指値ができる物件なのかどうかも分かりませんし、素性が分からなければ、どのように売主と交渉すればいいのかわかりません

物件の素性を知ることは、不動産購入のイロハだと思うのですが、自分からこの物件どうですか?と言っておきながら、物件の素性はよく知りませんとか平気で言ってくるような仲介さんもたまにいます。



自分の場合、土地の購入がメインです。

最近は都内の物件を狙って買い進めていますが、戸建てを建てて売る業者さんや自宅を買いたいユーザーが狙うには中途半端な大きさだったり、土地の形状がよろしくなくものを狙ってます。

あがれの道路付けの良い土地や整形地などは、適正な価格で売買されてしまいますし、相続関係で売り急ぐ素敵物件は現金保有のお金持ちさんや業者さんが買っていってしまうものです。

なので、自分はそのような物件は諦め、ちょっと癖のある土地形状で立地が良いものを選別しています。

そういった物件は、収益物件を狙う人たちとの競争となりますが、土地から狙う投資家さんもまだ少ないので、かち合うことはあまりありません。
そんな感じなので、じっくりと売主と交渉できたりしますので、希望価格まで粘ったりと。。。そんな感じでやっています。

ということで、買い急ぐ必要もありませんので、仲介さんも売主さんの素性を調べてから、物件紹介をしてくれる人がほとんどなのですが、ごくたまに素性はわかりませんって言ってくる人がいます。

で、こういった仲介さん、やたらテンションが高めだったり、よいしょ?がうまかったり買い急がしてきたりと。。。勢いで買わせようとしているのでしょうか?何だか共通点が多いような気がします。


たまたまなのかもしれませんが、そんな仲介さん、たまに見かけますね。

そうはいっても、そんな仲介さんの情報も面白かったりするので、たまに物件を見学したりする自分です。



さて、みなさんの周りにはどんな仲介さんがいらっしゃいますか?


とうことで、今日のブログは物足りないかもしれませんが、ここまで。。



みなさん、節税対策は今月のうちにですよ~~~といいながら、今日も電卓と、にらめっこなミート大家です。


何か素敵な節税アイデアがある方は、どんどんコメントしてみてくださいね。


それでは、また10日後にお会いしましょう。。


ミート大家



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※団員のみんな!節税について書いてくれませんか?

リフォームの本質
2013年12月04日 (水) | 編集 |
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※皆様からの応援のお陰で、肉欲団ブログ、戻ってきました。


みなさん、こんばんは
今日はミート大家が書きますよ。。

早いものでもう12月です。
年内に終わらせる仕事、忘年会、新年の準備と何かと忙しい時期です。
みなさん、体調には気をつけましょうね。


そうそう、今回もおいなり君から、お題が届いていますね。

さすが!おいなり君、ブログを盛り上げてくれます!!


では早速、お題に答えましょう!!と、行きたいところですがその前に。。。

ブログランキングの話をチョットしましょうか。

先週はブログランキングもずるずると下がっていき、もはや肉欲団ブログはこれまでか!!と思ってたら、今週になってランキングが復活しています。


さすが最後バッター 百戦錬磨のメリーさんです。

わたしのキラーパスも難無くこなし、読者の本音である「不動産の話を聞きたい!!」という要望に見事に応え、お題も綺麗にまとめてくれました!

もうね。かっこいいですよね。

そんなメリーさん

いつもすごく丁寧にブログを書いていると思いませんか?

しっかりした文章を書くのって、とても大変なんだと思うんですよ。
しかも、ちゃんと不動産のことを書くんですからね。(わたくしなんか、ほとんど雑談ですよ。)
あれだけのボリュームでしかも役立つ話を書いているんだから、それこそ毎日、血反吐を吐くくらい苦労してるのかな?ってみーとは思ってました。。


ところが、メリーさん、とても楽しそうにブログを書いているんですよね。

自分が楽しまなければ、読者も楽しくないはずだ!

そして、
どう書けば、読者は喜ぶのか?っていつも考えて書いてるんですって。。。


もうね。これってですよ。サービス精神の塊ですよ。

ブログにどれだけ愛を突っ込むんですか!って世界の中心で叫びたいくらいですよ!


これだけの魂を捧げたブログですよ。面白くないはずがありません!


そんな愛の塊メリーさんの渾身の記事が読めるのは、肉欲団ブログだけ!

読者のみなさん!

さあ、今日の記事はこれくらいにして!明日の記事を心待ちにしてください!

きっと、あしたは素敵な記事に出会えるかもしれませんよ!








まぁ、そんなわけで、これだけヨイショしておけば、明日のブログでミートのことを、きっと褒めて褒めて、褒め称えてくれるはずです。

うふふ。。。みーと、明日の記事が楽しみになってきました!




本日のお題!
セルフリフォームについて!


はい!きました!AKB戦法!個性売り出し戦略です。このブログの原点です。

おまいら!

おいなり様がお題を振るから、ひとりひとり個性を出して答えてみろ!
ということです

このブログ、いろいろな考え方の塊ですので、役に立つ話、少し毒っ気がある業界の噂話、よく聞くと納得する話、参考にならないけど考えさせられる話など、これだけの人数がいれば色々な意見を聞くことができますからね。



そんな個性を引き出す「お題シリーズ」。個人的には大好きなコーナーです。

さて、さっそく答えてみましょう


1.原状回復は綺麗にしなければ意味がない
セルフリフォームというと、原状回復を自らの手で修繕することをイメージする方も多いでしょうか?
代表的なのは、クロスやクッションフロアの交換とかですかね?

個人的には自分でできることならやってみたいのですが、いかんせん経験値がありません。
そんな素人な自分が施工しても、綺麗に直すことが出来ないんですよね。
山中教授が書いているように、トリッキーな壁紙にしてしまっては、せっかくの部屋が台無しです。

ということで、自分の場合は、見栄えを考慮するとプロの手で施工してもらう方が良いと判断しています


2.時は金なり
セルフリフォームの本質は、プロに頼む施工費を浮かしたいという目的で行っているのではないでしょうか?
自分もいつか壁紙なんかを自分の手で張り替えたり、壊れた設備を直したりしたいですね。
ところが、そうなると他の団員さんが書いているように、サラリーマンだと作業に充てられる時間に限りがあります。原状回復作業に何週間もかかってしまっては、客付けも遅くなり意味がありません。

時は金なり。セルフリフォームをするには時間的な要素も十分考慮する必要があります。

勝手に肉欲団の鬼島平ベースさんが、このあたりを上手に説明していますので、読んでみて下さい。
(鬼島平ベースさんブログ終わっちゃったの?)


3.それでも施工費を浮かしたい
とはいえ、業者の言われるがままに施工すると高い工賃を取られてしまうのも真実です。
やはり、みなさん同様、同じ仕上がりをしてくれるなら少しでも安い業者に依頼したいものです。

え~~。いつもコメントくれるワンワンさん。コメント、励みになります。
今度、業者をこっそり紹介して頂けないでしょうか?


4.やっぱりセルフリフォームしてみたい
さてさて、そんな自分ですが、セルフリフォーム。。。やってみたいじゃないですか!
だってカッコいいですもん。
山中教授みたいに、オクサマから褒められたいんですの。。。(奥さまいないけど)
でも技術が必要だったり、見栄えが変わってしまうような作業は、基本NGです。
セルフリフォームというか微妙な話ですが、自分は、鍵の交換やウォシュレット、電気スイッチのカバー交換など、簡単に短時間でできる事は自分でするようにしています。



結論
ミートの考える「セルフリフォームについて」


リフォームの本質は、綺麗にすること。ただそれだけです。

業者に頼もうが、自分でやろうが、結果、綺麗にして入居者を確保することが目的です。

そして、物件を綺麗にしたいという欲求の本質は、入居者さんを気持ちよく入居させたい。とい心の現れです。



自分が綺麗と思わなければ、入居者も綺麗とは思わないはず!

そして、
どうすれば、入居者さんは喜ぶのか?と、いつも考えて賃貸経営していく。。。

そんなサービス精神の塊。渾身の物件に住めるのは、入居者だけ!




という、気持ちで、これからも頑張っていきたいと思います。

え~~~、メリーさん、たくさんいじらせていただきました。



それでは
またね

みーと大家




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※あ、そろそろ忘年会じゃん!楽しみです^_^

新築投資で重要視することは?
2013年11月25日 (月) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
「不動産投資をとおして幸せになること」
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↓今日は真面目に書いています。

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※肉欲団ブログ、このまま生き続けていけるのか?全てはあなたにかかっています!






みなさん、こんにちは

今日はミート大家が真面目に記事を書きますよ。

今回から、タイトルもちゃんと書くようにしておきました。

肉欲団先輩に「おい、ミート!ちょっと真面目に書かないと、ランキング下がるじゃん」と言われ続け、気が付くと本当にランキング下がってます。


うふふ、でも良いんですよ。

だって、ブログを書いたことのない人が大半の、しかも出来た早々に、未成熟な記事の状態で急にランキング上位にあがっちゃったんですからね。


書いている方も、こんなゆる~~い記事でも、ランキングあがっちゃうの?って錯覚するじゃない。




でもね。目の肥えた読者たちは厳しいのよ

最初は珍しモノでも見るかのように読まれたでしょうが、本音は、おれたち読者は、不動産の話を聞きたいだけ!!

どっかの社内報よりひどいわ!とか、お前らの仲良しお遊戯には付き合えん!という感じなんでしょうね



だからね。我々はいったん下がるとこまで下がって、漫画カイジばりに不死鳥のように蘇るのもカッコいいんじゃないかと。。。(もしくは、いなくなっちゃうかも。。)まぁ、どうなるかは、読者次第ですかね。


ということで、ちょっとは役に立つ話でも書こうかと「防犯カメラ」の話題を用意しましたが、やはり肉欲団の先輩おいなりくんは違います。

おまいら、俺様がお題を振るから。ひとりひとり個性を出して答えてみろ!と

はい!ということで、AKB並みの個性売り出し戦略です。このブログの原点です。

このブログ、いろいろな考え方の塊ですので、役に立つ話、少し毒っ気がある業界の噂話、よく聞くと納得する話、参考にならないけど考えさせられる話など、これだけの人数がいれば色々な意見を聞くことができます。





投資の世界。

世間は自分たちの親ではありません。非情です。残酷です。

勝つからこそ世界が開ける。

勝たなければ意味のない世界です。よく戦ったではダメなんです。

そんな世界に飛び込み、自らの手で自らの人生を変えていくことを望んだ漢達!!

ガチの真剣勝負をしている漢の声を!叫びを!聞かせろってことですよね?





さすが、おいなりくん!

みんなができないことを平然とやってのけれる!そこにしびれる憧れる~~~

ズキュウウウウ~~~~ンって感じです。


ということで
団員の皆さん、頑張りましょう!






え~~~~
前置きが長くなりましたが、みーと、さっそくお題に答えようかと思います。


今日のお題
「不動産投資で一番に重視していること」




さて、その話をする前に、わたくしの新築物件投資の考え方を先に書いた方がよろしいかと思うので、少し長めですがお付き合いください。初めにお断りしておきますが、あくまでも個人的な戦略、意見ですので、参考になるかはあなた次第です。

1.新築物件は持ち続けられない
 新築物件。
 もともとの地主で高利回りの新築を保有している方や他に不動産投資でキャッシュフローが潤沢な方でない限り、新築1棟だけを所有し、かつその物件だけの収入で借金を完済するのは、かなり厳しいのではないのかと思います。
 新築物件のみ1棟を何のバックボーンも無しに保有し続けるには、家賃の下落、入居率の低下、金利上昇などの賃貸物件における様々なリスクを容易に回避できないからです。

 新築当初は、入居率も高く、プレミアム価格で計画よりキャッシュフローが出ますし、修繕費用もかかりませんので経営は楽なのですが、そんな良い状態が長期間続くわけではありません。

 家賃の下落、入居率の低下、金利上昇は、新築に限らす賃貸物件が抱える共通の問題ですが、新築こそ、これらの問題に対しあらかじめ対策をうっておく必要があります。


2.繰り上げ返済
 将来的に長期保有にしたい場合は、どうすればよいのか?
 それは繰り上げ返済をして、少しでも早めに完済すること。月々の返済額を減らし返済比率を減らすことが考えられます。

 ところが、前回も書きましたが、新築物件はもともとの利回りがそれほど高くはないため、手元に残る金額はそれほど多くはなりません。

 そのため、大きな金額が貯まるまでは相当の時間がかかります。やっと貯まったと思ったら、建物の大規模修繕の時期が迫っていたとなったら大変です。何のために貯めたのかわからなくなります。ですので、繰り上げ返済をするにも計画的に行動する必要があります。


3.保有物件と売却物件
 では、新築物件を複数持てたとしたらどうでしょうか?

 複数持つことでキャッシュフローも1棟より多くなるため、貯めるスピードも格段に早くなります。また所有時期をずらせば、家賃の下落、入居率の低下や修繕時期といったリスクを薄めることができます。

 ということで、わたくしの場合、おおむね2年ごとに新築を建てています。

 で、これらの新築物件ですが、それぞれ建築時に投資のコンセプトをもって建てています。

 投資のコンセプトとか、このあたりの戦略を書きだすと今日のお題まで話が届かないので、簡単に結論を書きますと、すなわち、長期保有か?将来売却か?を決めて取得し、売却物件で得た利益を長期保有物件の返済に充てていくという戦略です。(かなり端折りました)


結論
ミートの考える「不動産投資で一番に重視していること」


 長期保有で気を付ける事は、物件の資産的な価値もありますが、最重要視は長期にわたって賃貸物件とできるかどうかです。家賃下落が起こりにくい、入居率が低下しにくいエリアの物件がそれにあたります。簡単に言えば、立地重視です。


 一方、売却目的で気を付ける事は、投資のトータル金額です。売却時に売りやすい金額になるように、初期の段階から売値を想定して建てています。人気エリアは高額となってしまうため、中堅的なエリアが投資対象となります。
 中堅的なエリアは、建築当初の家賃は高めにとれますが、経年による家賃下落を十分に考慮する必要性があります。とはいえ、築年数にもよりますが、下落の下げ止まりもありますので最低価格を考えながら、どの時点で売りに出せば一番儲かるのか?という日々の見極めが大切です。
 売却目的の購入時は周辺の売却物件の価格や間取り、どれくらいの利回りで売れているのか?10年20年後の賃料は?などを見て検討しています。




ということで、ミートの考える「不動産投資で一番に重視していること」は、投資のコンセプト、物件により異なるという事になります。




とまぁ、偉そうなことを書きましたが

まだまだ投資の最中でのお話です。本来は売却して新築を保有してから書くべきでしょうが、このブログ、様々な人の意見を書こうかと思って発足しています。

もちろん、この考え方に賛否両論あるでしょう。ですが、それで、よいのです。


人それぞれ、投資の方法やリスクの考え方が異なります。自分とは異なる発想が勉強になったり、自分ではリスクと思うことが、他の人からすれば簡単な問題かもしれません。もし、その簡単に解決できる方法が聞けたら。。。。参考になるかと思いませんか?



アンチでも賛成でも、どしどしコメントしてみてくださいね。もしかすると団員の誰かが、ナイスなアイデアを提案してくれるかもしれませんよ。。。。たぶん


肉欲団ブログがこれからどのように成長するかわかりませんが、様々なアイデアが詰まったブログになれれば、いつかベスト10入りに返り咲くことができるでしょう。
















ということで

それまで、みなさん。さようなら


肉欲団は、みんなの心にそばにいるよ~~~





おわり





↓えええ?終わりじゃないよ。
もうちょっとだけブログは続くんじゃ。。全てはあなたしだい!

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※明日はきっとメリーさんがみなさんの話をうまくまとめてくれる。。。はずだ。


盗撮マニアの大家がいます。どうしたらよいでしょうか?
2013年11月16日 (土) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

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決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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※たーかすクリニック!


みなさん、おはよございます

ミート大家、今日も好き勝手に書こうかなと思います。


ミート大家。最近、ニコ生に夢中でつ。。。家に居ながら、いろいろな人と会話はできるし、若い女の子も見放題でつ。


キャバクラで高い金払って、ちょろっとお触りも捨てがたいですが、ネットで軽くおしゃべりも慣れてしまうとこれはこれで面白いものです。










パソコン、スマートフォン。。今の時代には当たり前となったインターネット。


調べものをするにもネットでググればすぐに出てきますし、一昔前から考えたら今は本当に便利な時代になりました。


買い物をするにもネットで買う方が安くなりますし、リアルのお店で商品を確認して、ネットで購入している方も多いのではないでしょうか?


そんな訳で、アパート、マンションにインターネット設備が導入されているのは、当たり前の時代となりました。


ちょっと前までは、大家が独自でインターネット配線を引き、インターネット接続料が無料!とキラーアイテムとして登場しましたが、最近では、このキラーアイテムも多くの物件で取り入れられているため、あまり武器にならないような気がしてきました。


今更、ネット無料の記事を書いて、ここの業者が安いとか、サービスが良いとか言うと業者の回し者か?と言われてしまいますので、ここでは業者さんの話はしませんが、ネット導入に一緒に防犯カメラを導入した大家さんはいらっしゃいますでしょうか?

ミート大家、この防犯カメラを設置して、そろそろ1年たちますが非常に便利です。

ということで、次回は、この防犯カメラの魅力や注意点について、書いていこうかと思います。


え?もう終わり?という、みなさん。。。ごめんなさいね。


だって、ミート大家、今日の投稿を予約し忘れてたんですの。。。。!



↓押してみてね

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※む~~~~~~~~。次回に続く





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