肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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最終回
2013年12月31日 (火) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。
 「不動産投資をとおして幸せになること」
不動産投資を煽るつもりはないですがさまざまな考え方生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃

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賃貸人

昨年の1月に安価で購入した戸建を1ヶ月かけてリフォームし3月に客付けができた時の話しです。

都心から転職で引っ越された美人○○師の方の入居が決まり浮かれていたのも束の間、入居当日、翌日、3日目と立て続けに嵐のようなご指摘を受けました。
・水道のパッキンが甘い
・カーテンのコマが足りない
・テレビが映らない
・買ってきたガスコンロがキッチンに合わないからなんとかして
・クローゼットにした床の補強をして
・スイッチ類が何か分からないから説明して
他多数

すぐに管理会社を手配し、対応しきれない分は電気屋兼大工工事のできる知り合いの業者さんを現地に派遣し即時対応をいたしました。
半分は私の入居前チェック不足も否めませんが、派遣した工事屋さんにあれこれ文句を言って勝手に作業をオーダーし私の把握していない部分にまで改良してしまったのには困りました。
工事屋さんも業務完了連絡時の電話で いやー参ったわ。。
この追加工事の費用は○○○で払ってもらっていいのですが正直私の好みのタイプではなく
(そういう問題ではないが)
推定で女子高→○○学校→○○師と完全に女子だけの生活を送っていたことが容易に想像のつくほど人の話しを聞かないマシンガントークな方。

そんなことはどうでもいいのですが、今後のこともあるのでここはきちんとした方がいいと思い
オーナーの了解していない工事部分に関してはご自身の発注として費用負担をお願いしたい
旨の内容を手紙を書き管理会社から話しをしてもらい費用を負担いただきました。

これに懲りたのかわかりませんが、数年経った今まで一度も設備に関するご指摘がありません。

戸建の入居者は一般的にはファミリーが多く、細かい作業や修繕はお父さんがやってれたりしますのであまりご指摘がないようです。
この方は単身入居(今は彼と一緒かも♡)だったのもありドライバーすらもっておらず入居時に相当な項目においてご指摘をいただいたのは言うまでもありません。

この方のおかげで、次から購入した戸建や1棟モノでご指摘を受けないための入居前事前チェック項目表はかなり参考になっていて、忠実に再現すると新入居者からのご指摘はほとんどありません。何はともあれこの方のおかげです。
・水道パッキン類は全部変えよう
・稼働できるスイッチは全部チェック
・サッシの滑り、ロックの微調整もチェック、CRC55は常に持参、鍵穴にも潤滑剤
・水道、下水の流れもチェック
・とにかく入居者の気持ちになって不具合・不都合がないかをくまなくチェック

細かいことは書ききれませんが、こんなところです。

入居前なら自分でやれば大したお金がかからないですが、入居後に業者を派遣すると出張費だけで1万くらいかかります。
何よりも仕事をしている最中に管理会社から電話がかかってきてドキッとして小さなことでいちいち業者さんを出動させることがなくなるのでチェックは念入りに行ったほうがいいです。



肉欲ブログはメンバーの思いつきで今年9月24日から9人で輪番で書き始めることとなり、ブログランキングは皆様の応援もあり最近は10位前後で推移していました。
また、都内某所で行われたある著名な団体の忘年会でお会いした方々には 
“読んでますよ~” や “肉欲団は極悪人の変態集団かと思ったが普通の人ですね”
などと言われたこともありそれなりに反響がありました。
しかしこの度、訳あってこの肉欲ブログは本日で最終回を迎えることとなりました。

また皆様にお会いできる日を楽しみにしています。

いや、すぐかもしれません。

全国の肉欲ファンの皆様、また会える日までごきげんよう


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最近のパターン
2013年12月21日 (土) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています。
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私の好きなブログですが、築古戸建の修復による復活をネタにしている方をチェックしていることが多いので必然的にそっち系になります。

西、東でご紹介

関西で築古戸建をガッツリフォームして賃貸している方でほぼ毎日更新され、記事がコンパクトにまとまっていてとても読みやすい。
貸家坊主 宮本いつき (ameda)
注※宮本いつきで検索すると間違いなくAV女優がトップに出てきますが全くの他人です。

関東ではこの方
築古戸建を安価で購入し師匠と一緒にセルフリフォームしながら頑張ってます
エリアが私の物件の1つとかぶっていて、時々あるラーメンネタは知っている店だったりして共感します。
むらさんの不動産とラーメンの日々(ameba)

お二方とも会ったことがありませんが参考にしています


一方、○いなブログというか、どうなの?って方

リフォーム手伝って、作業を手伝って!!とブログで募集をかけながら
・連絡しても無視
・なぜか都合が悪くなる

相談に乗ります!!などとブログで宣言しておきながら
・男の相談は無視
・飲み会の誘いをブッチ
女性の相談には親身に答える スケベ心満載

まあ、顔が見えない相手からの突然のオファーで警戒されるのもわからないではないですが、無視するなら最初から募集しないで欲しいと思います。

また、ノンケ(善人)を装いブログに魅力的なこんなことできます!あんなこともできます!をいっぱい書いて読者をおびき寄せ、ファミレスに誘い出しコンサル契約に持ち込むという輩もいます。
コンサルを必要としている方もいるのでそれはそれでアリかもしれませんが、資格制度があるワケではなくあくまでも自称コンサル業
公的資格で相当難しいとされている司法試験をパスした 弁護士の相談料より高い ってのはどうかと思います。
メールを送ろうものならその日から要らないメルマガに勝手に登録され受信メールがいっぱいになってしまいますよ。


最近の流れとして

不動産ブログを書く → メディアの目にとまる → 雑誌の取材を受ける又は健美家のインタビューを受ける → セミナー講師 → めでたく出版 → 有名人(カリスマ大家扱い?!) → 投資家相手の商売

今思い返すと、あの人もこの人もとにかくこのパターンだったりするんです。
また、このパターン途上の人も結構いますよね。
チャンスをきちんとモノにしているのですから大したものですが、変な方向に走らず 正義の味方大家さんになって欲しい と切に思います。

私自身表に出る(有名になる)とかを強く望んでいるわけではないですが、
華子さんとか取材にきたら嬉しいな。。 独り言
(こんな屁日記ブログに来るのはニッチなファンか批判だけ・・・)

メンバーが増える?入れ替え戦?!

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モチベーション
2013年12月12日 (木) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を思いつくままに書いています。
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クソという域には達してないですが以前に変な管理会社や変な仲介さんについての記事を書いていました↓
ガラパゴス不動産

この熱心に お風呂 に誘ってくる仲介さんは最近連絡がないのでちょっとサビシイのですが、物件成約の度にお客さんとお風呂に行き過ぎて 打ち疲れ しているのかもしれません。

打ち疲れといえば思い出すのがヘビー級ボクサーのジョージフォアマン
22歳でヘビー級のチャンピオンになり、25歳の時にモアメッドアリに対して攻め一方で8Rに打ち疲れをしたところで一気に反撃されKO負け(キンシャサの奇跡と言われた)ここまで40戦無敗。
28歳で引退するも38歳でカンバックし1994年に45歳で再びヘビー級のチャンピオンになるという偉業を達成しています。
この時の全世界の中年男性に向けて年齢は関係ない やる気になればできる というメッセージを世界の中年男性に送っていましたがこの時フォアマンの言葉に勇気づけられた方も多いと思います。


このブログを読まれている方は、サラリーマンをリタイヤして趣味に没頭したいとかメガ大家になって世界中旅行するとか大きな夢を持っているかと思いますが、夢の形は違えどそこに向かって毎日少しでも進んでいれば(物件情報の収集とか他の大家さんとの交流とかでも)歩みは遅くとも 確実にそこに近づいている ことは確かです。

私はもともと“家”が好きだったのということもあるのですが、勤めている会社に忠誠を尽くし本業のみの収入だけで生きていくことへの大きな不安からこの不動産賃貸の世界に飛び込みました。
(本業で扱っている商品もぜんぜん興味ないし・・・)

戸建賃貸から始め、毎年1棟、もう1棟と買い増していき今では賃貸事業のキャッシュフローは本業収入に近づいてきましたが、私が目指しているところは賃貸事業のキャッシュフローで生活できるレベルではなく 生活して残ったキャッシュで毎年成長 できるレベルに達するところです。
事業者として経済成長は絶対条件でキャッシュで中古戸建が年1棟以上買えることを最低条件としています。

また、現時点で本業を続けるには理由があります。それは業務を通じての経験で自分自身が成長するため。
社内・外で人への対応に苦慮したり、お客や上長からの無謀なオーダーを受けたり、短すぎる期日の業務遂行など、業務に翻弄させられるのはサラリーマンの世界では仕方がないことです。
特に理不尽なクレーム客への対応などは本当に大変ですがそんな時でも 対応で得た経験が卓越した大家になるための試練で
自分の成長のために神(先祖のおじいちゃんでも誰でもいい)が用意してくれたんだ と受け止めるようにしています。そうすると取り組みへの意識が全然変わってきます。
お金をもらってかつ勉強させてくれる組織などなかなかないのでそこに自分がいられると思えば辛いとか逃げたいとか思えなくなります。
また、毎晩同僚と飲みに行き上司や同僚、取引先の悪口をいうような生活は 時間とお金の無駄 
だと気づくはず。

私たちはヘビー級のチャンピオンにはなれないですが、人それぞれ目標の大きさも歩みも違えどサラリーマン引退可能なレベルならみんな可能性はあると思います。

願いは叶う、仕事での毎日の嫌な経験はいづれ生きてくる、そんな風に思えば実現もそう遠くはないかもしれませんね。

ポチリがないと研究生になってしまいます。。

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Do it myself
2013年12月03日 (火) | 編集 |
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↓Do it myself ってどういう意味?!

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巷ではO銀行築古木造APへの融資拡大なんて騒がれてますが諸条件が知りたいですね
S銀行でも1000万以下なら使えないことはないですが金利と最大のネックが期間??

本題です。リフォームについて

私の場合は基本的に物件は自宅から1時間以内なのでできることは自分でやろうと思っています。
ただ専業大家でないので作業時間には制約があり1日で完結するものに限られています。
(でないと、完成が1週間持ち越しになるので)

障子貼り、網戸張り、ペンキ塗り、美装、建具各部の調整、水道等の調整、モニターフォンや換気扇などの電気器具の交換など 作業の割に工賃が高いもの は自分でやります。
また、壁紙の貼替えや大工作業なども本当はやってみたいのですが、脚立や丸鋸などの大きな工具が必要になる(保管場所や運搬用の車の問題もある)のと ゴミが大量に出る ので業者さんに頼んだ方が効率がいいと考えています。

他にもリフォームと言えるかわかりませんが、浴室の混合栓から水漏れがありました。
業者を呼んだところ新築当時から使われてるものなので廃番となっていて修理不可。
混合栓の新品交換となり費用は77,000円かかると言われました。
そんなはずはないと思いネットで製造メーカーを調べたところそのメーカーは倒産していましたが、業務を引き継いだメーカーがあり、内部構造を調べたところ、パッキンが一体となったカートリッジだけを供給していたことが判明しました。
この部品の存在を業者に知らせたところ交換の作業は可能とのことでそれ作業だけを依頼。
結果22,000円で済みました。

築年数を考えればいずれ別の部屋でも起こりうるでことで、その都度77,000円払っていては部屋数分だけ収益性に響きます。

業者さんは とにかく新品に交換したがります が鵜呑みにせず収益を考えてきちんと自分で調べた方がいいです。

他には、買った物件の排煙窓のロックが2枚とも故障して針金でぐるぐる巻きにして止まっている状態でした。
窓の製造元である総合住宅建材メーカーのショールームに電話し近隣の設備会社を紹介してもらい見積もりをもらったところ修理費用が90,000円以上
ロック部分だけを交換すれば済むように見えたので、埃だらけのロックカバーから製品と型番を特定し、部品を取り寄せようと試みたがロック部分はロックメーカーのものでした。
取り扱う会社をネットで探したところ通販してくれる業者さんを発見し早速パーツのみを発注。
2個で7,500円 で取り寄せができ、週末に現地に行き ドライバー1本 でめでたく交換ができました。
90,000円オーバーの見積りは一体何を根拠にしているのかわかりません。
自分で現場を見ない方や何も知識のない方はこの手の業者に依頼してしまうのでしょう。

私はリフォームというほどのことはしていないかもしれませんが、簡易な交換程度なら自分ですればコストカットが可能。
管理会社に丸投げしているとお抱え業者の言い値で全交換ってこと(しかも中間マージン抜く)にもなりかねないので物件が行ける範囲であればご自身で確認することをオススメします。

↓ホントは全開で書きたいのにエロいこと書けてないじゃん

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バランス
2013年11月24日 (日) | 編集 |
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物件を探し始めた時は、利回りと総額で選んでいました。

基本的に現在も大きくは変わらないですが

戸建の場合の優先順位は、 

利回り(購入価格) → エリア → メンテ費用 

アパートマンション等の1棟モノの場合は、 

エリア→ 利回り → 築年数 (結局は積算に出る融資目線)

としています。

利回りは指値が通れば向上するので幅をもって少し低く目の検索条件を入れて見るようにしてます。
(物件を安く買う方法はナイショでおいなり君に伝授し実証済み)

駆け出しの頃はあまりエリアを気にせずに探していましたが、物件が少しづつ増えてきて管理稼働とメンテをしてくれる業者さん達の行動範囲も考えて、遠方は除外するようになりました。


しかし大事な基準、それは バランス です。

美人なんだけど足が太すぎるとか、顔が大きいとか、胴が長いとか、そういうのには手が出ま・・・
また、強い嗜好の持ち主に多い誤ちで例えば、巨乳だと思い込んで試行錯誤して努力の末にそんなことになって、脱がして見たら あれ?ナニこれ?って経験をした人ならよくわかると思いますが、人間って見えてない部分は願望が先行し都合よく思い込んでしまいがちなんです。
1点だけに目を取られ他の部分を気にしないと購入後に苦労することになります。
○○建○の見た目はそりゃ立派なアパートで○0年一括借り上げのはずなのに築浅で売りに出てるものがあります。(特に市街化調整区域)
相続ならまだ話しはわかるのですが、それにしても買ってみて入居付けに苦戦してやっとわかるんです。

話が2つ混じってしまいましたが、古家でもキャッシュで買えるくらい安価でそれなりの需要があると判断できればそれでもいいですし(キャッシュを生む目的)、立地がよく築年数も浅いなら利回りは若干低めでもいいです。(資産形成目的)

物件選びは需要があるかが根幹で、利回り以外の要素のバランスも見て決めています。

利回りを重視するのはこの世界を志す皆様共通の認識だと思いますが利回りのカラクリについては次回以降に詳しく書いていきたいと思います。


クロノスさん、リンレルソンさん、高橋建さんコメントありがとうございます!!
励みになりますので今後とも応援よろしくお願いします。


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