肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
  • 09«
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12
  • 13
  • 14
  • 15
  • 16
  • 17
  • 18
  • 19
  • 20
  • 21
  • 22
  • 23
  • 24
  • 25
  • 26
  • 27
  • 28
  • 29
  • 30
  • 31
  • »11
スポンサーサイト
--年--月--日 (--) | 編集 |
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。


好きなブログ、嫌いなブログ。。。
2013年12月23日 (月) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。

不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


こんちは。メリーさんです。。
先日の忘年会で名刺配りまくったのでちょっとは知名度上がった気がします。。

しかしまたもやランキング転落の危機に瀕してます。。

↓ということでまずはぽちくりお願いします。

人気ブログランキングへ

さて、例によっておいなり君からの課題が出てますが段々と難易度が上がってる気がするのは私だけでしょうか?

で、今週の課題「好きなブログ、嫌いなブログ」。。。

好きなブログで執筆陣の方から「狼旅団ブログ」のノミネートが無かったのが気になるところではありますが肉欲団内部では「あいつのブログってダラダラ長すぎて読む気がしない」という意見が多数なので仕方ありません。(個人的にはそういうこと言われるとムカつきますけどw)

好きなブログの話はよそのブログでも書いちゃったし、好きなブログの話をしてもあまりウケそうもありません。。

そこで個人的に嫌いなブログを一気に書いてみます。(あくまでも個人的意見なので読みたくない人は聞き流してください)


私が嫌いなブログのタイプはまず不動産に全然関係ないことを書いてるブログ。
不動産投資ブログのジャンルで書くならちょっとは空気読めって気がするんですが誰も貴方のお子さんの成長記録なんかには興味ありませんw。

このタイプ、、結婚式とかで二人のツーショット写真入りの時計とかを引き出物にするタイプではないかと思うのですが(ご祝儀払ってこの仕打ち、、ひどいと思うのですが後日、家に遊びに行くと子供の成長記録のスライドを永遠上映するタイプではないかと。。)ブログを読む側気持ちなんてちっとも考えていないんでしょう。ま、趣味で書いてるんでしょうから私如きがとやかく言うのもあれですけどそういうやつに限ってオフィシャルブログとか妙な定義付けをするのでなおさらイラつくだけですw。

あとブログ写真をアップするのはいいですが貴方の今日の晩飯なんかに全然、興味はありません。(その写真、レストランの席で写真を撮ってるんでしょうけど、高いお店ほど周りの席の人、きっと白い目で見てますよ)

Facebookでやられるのはあまり気にならないしこっちも「いいね」付けたくなるんですがブログのタイトルに釣られてこれやられると騙された感いっぱいで怒りがこみ上げてきますw。(嫌なら読まなきゃいいんですけどうまい具合のブログタイトルなのでよく騙されますw)

次に嫌いなのは「利回り30%!」とか書いてるくせに物件価格については一切触れないブログ。。

ブログの端はしを読むとなんとなくその物件が数百万円代で購入したんだろうな、、ってのが見えてくるので読んでてちょっとイラつきます。(こんなこと言っちゃなんですけどすんげー僻地で80万の戸建買って利回り30%っていくら儲かるんですか?)

あ、あと家賃収入=年収みたいな書き方するブログも嫌いです。
さすがに昔ほど、家賃収入=年収換算する人は減ったと思うので気になる人は少ないかと思いますがこんな奴に限ってあとあと大手商材ブロガーとタッグを組んでセミナー講師デビューする傾向があります。

不動産投資を始めて1年とかで人前で講師ヅラしたからって別に気にしませんがブログ上位だからって理由で近づいてきて他所で「あの人ともお友達なんです」って吹くのはやめてください。(「メリーさんってあの人と親しいんですか?」って聞かれて誰のことかわからないってケース、最近増えてます。。)

あとは自分の不動産会社がさも大盛況で儲かって仕方がない風に書いてなんとなく自社の顧客として引きずり込もうとするのが遠回しに書いてあるブログ。。

まあ、ブログってなんの目的も無くやるのも大変ですから少しはお金にしたいって気持ちもわかります。でも書き方が痛々しいくらい遠回し風を装っているのに文才が無いのか、「商魂の逞しさ」が言葉尻に垣間見えてしまってます。

筆者も途中でブログアクセスがあまり上がらないしコメント欄にも辛辣なこと書かれているのかわかりませんが、書いてるうちにちょっとずつ軌道修正しているんでしょう。。でも最初のころ書いてた文章と比較するとあまりブレまくりなのでいっそ最初から書き直したらいいのに、、、と要らんお節介をやきたくなります。。

あと、ちっとも不動産投資に役立つことなんか書いていないのにやたらメルマガ誘導して囲い込みを図ろうとするやつ。
不動産投資って1000の無駄な話の中に一つ二つ心に響くことがあるのでブログを熱心に読んでる人はついついメルマガ登録しがちです。(何を隠そう、私もその一人ですw)

しかし結局は無駄なセミナーに動員され役にも立たないコンサルタントを付けられて会費を巻き上げるってやり方で「金持ち父さん」を目指しましょうって搾取する手法、、いつまでやれば気が済むんでしょう。。

なんだ、、結局メリーも商材ブロガーが嫌いなだけなんじゃんって言われそうですが嫌いとかではありません。

虫酸が走るんですw

そういうやつに限ってFacebookとかでコメントとかメッセージなどの絡み一切なしで友人申請してきます。(本書いてるからってこっちが媚びると思ったら大間違いなんじゃんw)

で、しばらくこっちがその友人申請に応じないとこそっと取り下げるんですがその後は一切の接触を絶つってところに彼ら接触してきた目的が垣間見えます。。

あー、、言いたいことブログに書くって気持ちいいですね。。
おかげでスッキリしました。

今回のテーマを考えてくれたおいなり君、スペサンです。



あ、抗議のメールはこっちのブログに送ってねw(あっちのブログとは一切関係ありませんw)

人気ブログランキングへ



スポンサーサイト

クソ仲介のお話。。。
2013年12月14日 (土) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



あ、どうも。。メリー森野です。。


↓土曜日の更新って面倒なんですのw

人気ブログランキングへ

さて、ぼちぼち、おいなり君のムチャ振りにも慣れてきた感がある昨今ですが、、、えーっと今回のお題は「クソ仲介」・・ですか。。

ってあれですか?

不動産仲介業である私にこのネタを語れとおっしゃるわけですね?w(自分でおいなり君に「おいなり君、、次回はこのお題で行こう!」なんて言っといてあれですけどw)

実は不動産屋やってる私でさえ「クソ仲介」と呼ばれるやつとお付き合いする機会って普通の大家さんよりはるかに多いんですww。


クソ事例その①・・・事件系
決済前日に会社から失踪して行方不明になったクソ仲介

あとから知ったのですが会社の金を以前から使い込んでいて明日、社内調査が入るってことになりそれを知ったクソ仲介、机の私物もすべてそのままで失踪。。現在も行方不明。。(決済前日に飛ぶんじゃねーw)

クソ仲介その②・・・事件系
現在、とある詐欺事件で服役中のクソ仲介

取引経験は無いのですが業界でも相当有名な詐欺系不動産屋に従事していたこのクソ仲介。知り合いの金持ちな顧客から「手付金を出資してくれたら倍返し(ちょっと古いネタですみません、、)」とお金を無尽蔵に引っ張りまくって会えなく御用。。金額は大したことない金額だったのですが前科がありいきなり実刑となり現在も服役中。。。(「出所したら金返してくれ」って金持ち顧客さんが言ってましたよ)

クソ仲介その③・・・実務系
駅名が読めないクソ仲介

都内の地名の覚えが悪かったこのクソ仲介。。

電話とかでも地名をおかしな読み仮名で言うのでお客さんから「オマエ、どこの生まれだよ」とツッコミが入るのは年中行事。。「田無(たなし)」=「たむ」、「舎人(とねり)」=「しゃじん」はちょっと難しそうなのでいいですけど「汐留」をゆうづるって読んだとき、私、ホント窒息寸前になりました。。。(どう読んだら「ゆうづる」になるんだよww)

まあ、この手の話を始めたら本一冊どころか「こち亀」のバックナンバー分くらいのボリュームになっちゃうのであれですが、ワタクシも若かりき頃、、おそらく「こいつ、、クソ仲介だなー」って思われても不思議じゃないようなポカを連発していた時期がありました。(その度に灰皿でぶん殴られて今の私があるってことですw)

ペット不可の物件に普通に大型犬2匹飼育希望の賃借人を仲介してしまい引越し当日、大家さんに烈火のごとく怒られた事件や思い切り越境しているのに買主にそのことを全く報告せずそのまま引き渡してしまいあとで仲介手数料を没収されそうになった事件(私だって駆け出しの頃はこんなレベルでしたw)などこっちの分野でも書き始めたらドカベン全巻くらいは書けそうです。

不動産っていう高額物件を扱うのに素人レベルの仲介さんに当たると悲惨な目に遭うのはすでにご承知の通りですが困るのはその仲介さん自身が自分の「クソレベル加減」に気が付いていない時です。。

不思議なもので何回か不動産取引に立ち会うと「なんだ。。不動産って案外簡単なんじゃんw」って誤解してるやつほどこの傾向が強いのですが、取引に100回くらい立ち会ったとこらあたりからこの不動産取引の怖さを体感できるんです。(10回20回程度の取引で不動産を語るやつが最近多いですがまったく片腹痛い話でございます。。)

100回くらい不動産取引をこなすと大体、その物件本位で起こる特殊なケースってにも立ち会います。(「現場100回」ってこういう時に使うで合ってます?)

そんなレアケースを経験すると次の取引の時の肥やしになります。この肥やしが多くないと経験不足が露呈して予期せぬ出来事(経験してれば問題なくかわせることでも経験が無いと処理できないんです)でミスして「こいつ使えねー仲介だなww」と後ろ指刺される事態になるんです。

とは言え、最近の取引現場で出会う仲介さん、、
7割方残念な仲介さんです。。(向こうも「オマエモナー」って言ってる可能性も高いですけど)

経験不足とかの問題じゃなくて根本的に社会人としても勉強不足がそのまま仕事に出ちゃう、、、って感じでしょうか。


ほら、よく「報・連・相」ってありますよね?

不動産仲介ではこれだけ出来るだけでは半人前扱いです。

不動産取引では相手とのコミュニケーション能力ひとつで何億って取引を吹っ飛ばす危険が常に付きまといます。

よくいるんですが「えー!!!!私ちゃんと相手にそう報告しましたよー!」とか「私、あなたにそう言いましたよね」とかドヤ顔で言うバカチンがいます。

ここから先、もうワンステップ上がるにはホウレンソウのほかに「確認」ってのが出来ないと洗練された仲介にはなれません。

えぇ、、自分が言ったことがちゃんと相手に伝わっているのか確認できないヤツ。。
実はこの手のタイプが「クソ仲介」の原石ですw。

この原石。。
大手であろうと中小であろうとどこにでも潜伏しているので注意しないといけないのですがこのてのクソ仲介、、一見しても見分けがつきません。(取引が進んだところで発覚するのでその時になって手遅れになっちゃうことが多いです)

今日はあまり時間が無いので別に機会にこの見分け方(慣れればひよこの雄雌を見分けるくらい簡単ですw)を伝授しますので引き続きポチボタンを押してお待ちください。

次回の私の更新時に5位くらいまで順位が上がってたらこの話、ネチネチと書きたいと思います。



ではまた10日後にお会いしましょう。。。



↓だからーもう少し順位上げたいんですってw

人気ブログランキングへ


セルフリフォームだとーーーー!www
2013年12月05日 (木) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



どうも。昨日、ミート大家さんからブログで褒め殺しされたメリー森野です。。(お願いですから2週続けてキラーパスしないでください。。)

ミートさんも言ってましたが皆様の応援の甲斐もありここら辺の順位に常駐出来る自信が湧いてきました。

↓それにはこれが必要不可欠です。なにとぞご協力お願いします。。。

人気ブログランキングへ

さて、今回もおいなり君から始まったムチャ振りネタ。。(ってかおかげで前々から書き溜めた私の下書き原稿がなかなかアップ出来ませんw)

えーっと、、
今回は「セルフリフォームについて語る」ってことでいいんでしょうか?

結論から先に書きますが私、あまりセルフリフォームやったことありません。。(こんなこといきなり書いたら元も子もない話ですがw)

ま、自分ではあまり経験はありませんがその変わり、他人様の施工されたセルフリフォーム作品は散々見てきました。そんなわけで多少の知識はありますがかと言って「サンゲツのショールームに行きましょう」って言われてもそこまでの熱意はありません、、って程度ですw。


さて、不動産投資の世界に於いて一番イヤな言葉、、それは「退去予告」でしょう。。(一部では「違うよ。。滞納だよw」って聞こえて来そうですがw)

私もこの言葉を聞くとなんか気が滅入ってきますが、なぜかと言えば退去後の原状回復があるからです。

この今まで入ってきた家賃を吐き出しかねない「原状回復作業」ですがホント、ピンキリで費用を掛けようと思えばいくらでも使ってしまいそうです。しかしそれでは何のための投資かわかったもんじゃありません。

ホントキレイに使って貰っての退去なら安価な単なるリフォーム程度で済むんです。でもそれだと年を追うごとに近隣のライバル物件に負けちゃうってのが最近の賃貸マーケット。。

そう思って数百万掛けてリノベーションする人も増えて来てますので普通に壁紙変えたくらいだと次第に競争力を失っていきます。

結局、この収支バランスを考えると「リフォームくらい自分でやらないと儲からねーじゃん、、、」ってことになります。(結構この辺でループしちゃってる人多い気がします)

最近の大家さんはIKEAやニトリどころかプロユースのホームセンターにまで足げに通い部材を自ら仕入れてはマルノコ片手に壁の一つくらい自力で加工できるくらいのスキルを持つ大家さんもいますがやっぱり自分でやった方が修繕費用も浮くしなにより作業を通じて学ぶことも多いです。

単に修繕費を浮かす目的でやってる方もいるでしょうけど、個人的には上手でも下手でも一度くらいはやってみた方がいいと思います。

なによりこの経験はとても貴重な経験です。

この手の作業って実際にやってみないと「この作業どのくらい掛かるんだろう」ってのがわかりません。わからないと業者に外注する際、人工単価が適正かもわかりませんので場合によっては半日×1人工で済むものが2日×1人工なんて単価を出されても気が付かずにボラれてしまうかもしれません。

特に簡単そうに見える作業は日頃の運動不足解消(どうでもいいですけど大家さんでランニングが好きって人多いのって単に健康志向だからなんでしょうか?)も兼ねて実際にやってみるといいと思います。

不動産投資業は毎日のアップデートは欠かせませんからこの作業を通じて新たな発見もいっぱい出てきます。。

しかし中にはどうしても本業が忙しくてそんなセルフリフォームなんか出来ないって人も多いと思います。(またはやったこともないからそんな工事出来っこないって方も多いですよね?)

ダメダメそんなの。。。(甘えてんじゃねーですよ)

不動産投資で避けて通れないのがこの原状回復工事です。
この中身を知らずして不動産投資の最大の敵である「出費」の部分の圧縮は図れません。

そういう人は職人さん任せにしないで出来るだけ現場に介入してください。なぜかと言えば職人さんって発注者がいつもそばにいると手を抜かない傾向があるからです。

あ、別にヘルメット被って現場に入らなくてもいいですよ。(ずっと付っきりで見てましょうってわけじゃありません)職人さんは必ずと言っていいほど10時と15時に一服します。まずここで時々「オーナーからの差し入れ」をします。一緒に缶コーヒーかなんか飲んで雑談に持ち込むと職人さんって結構しゃべります。

ここで段取りを聞くんです。
例えば「今日の作業ってこういう作業だと思うんですけどどうやってやってるんですか?」って感じです。

私の経験上、こういう質問して「教えねーよ。バーカ」なんて職人さんはいません。それこそ手取り足取り教えてくれる人が多いのでこの時になんとなく作業内容と作業時間を推定出来るし、やり方までも丁寧に教えてくれる親切な職人さん、、ホント多いですw。(缶コーヒー1本でこれだけの価値ある情報、、そうそう得られません)

ほーら。
これだけでもすごい情報量でしょ。

ペンキ塗り一つとっても塗る前の前処理的作業はこうやって見たり聞いたりすればおおよそ段取りも見えてくるので「思ったより意外と作業工程が多いからこんな人工費用なんだな・・・」なんてこともわかります。逆に「これだけの工程なのにこんなに人工掛からねーだろw」なんてことも見えてくることも多いので「これてどうやってやるの?」って質問するのはいいと思います。(但し職人さんの仕事の邪魔してまで聞くのはいけませんw)


なーんて偉そうに書いてますが、そんな私はホント、実際の作業はやったことがありませんw。(だからこの手のネタを振らないでって言ってるんですよw)


しかし私、、最近自分の家でセルフリフォームを経験しました。

築40年の木造家屋なのですがリフォーム次第でどんなに古い家でも快適に住むことが出来るんだって新たな発見もありましたが実際に自分でペンキ塗りやったりして得られた情報も膨大です。(例えば珪藻土仕上げの壁には養生テープが付きにくいとかw)

参考までに塗装の分野で私が気を付けたところは柱の色です。
木造築古の家の柱ってなんとなくアクがこびりついていて古臭く見えるのですがここを「和モダン」テイスト風に色を塗るだけで「微妙な和風ペンション風」に生まれ変わることが出来ます。

私が多用するのは黒に限りなく近い茶色。。(配色で困ったらチョコレートマロン系ですw)
この色はどんな古い木造でも塗るだけでなんとなく今風に見えちゃう魔法の塗料です。。

今回はCFシートだって自分で張りましたが最後の端っこをどうやって加工するのか・・・なんてもの実際にやってみて「あ、これってもしかして自分でやっても仕上がり変わらねーんじゃんw」って気が付きました。

職人さんの腕前がすごいのは当たり前ですが元は同じ人間です。
理論上同じ人間ですから同じ道具を持って同じようにやれば出来るはずです。(理論上の話ですからいちいちツッコミ入れないでね)

しかし、実際にやってみてわかったこと、、

それは「筋肉痛ってこんなに辛かったっけ?」・・・でしたww。


職人さん、一見簡単そうに見える作業をしてるって気がするんですが、実際にやってみると普段使う筋肉をまったく違う筋肉を使うんです。(ペンキ塗りなどで腕を方から上でやる作業一つとっても全然違う筋肉を使うので翌日体がバキバキになりますw)

「えー、、こんな作業を延々やらなきゃいけないんですかー?」(最初の10分くらいでダルくなりましたよw)

えぇ、、もう私はこの辺で気力が萎えちゃいましたww。


しかしうちの嫁はどうもこういうのがお好きなようで行ったことも無いホームセンターで養生シートやらシーラーとか買ってきて楽しそうに壁塗ってました。。。(一緒の手伝ってくれた「壁を壊すのがお好きな大家さん」の入れ知恵なのか嫁はこの時点で「セルフリフォームの虜」と化してしまいました)

で、私はと言えば「下働きの見習い職人」として買い出しに行ったり皆さんのお昼の手配などの雑務をこなす日々・・・w。(見てるだけでおなかいっぱいになっちゃいましたよw)


で、そのリフォームが終わり引っ越しも終わって嫁がこんなこと言いだしました。。

嫁「ねーねー、、うちも川越とかで築古一戸建て買ってリノベして賃貸やろうよー」

たぶん川越とかなら1000万切る価格でそこそこコンディションのいい築古戸建が買えそうなのはわかりますが私はこの作業を延々続けられるほどの体力はありません。(養生なんかは好きなんですけどペンキ塗りは嫌いです)

メリー「だめだよ。うちにはそんなお金無いでしょw。それに川越なんて買ったら遠すぎて管理できないじゃん」(うちに戸建買う現金があるって言うならまず前々からお願いしてる新しいギター買っておくれよ(こんがん))


しかし、うちの嫁。。

「そんなことないよ。母うっちーさんとか黄金ガールさんのブログ読んだらそうは書いて無かったよ。それにセバスさんとか指名手配さんの投資方法を駆使すれば川越だって投資エリアになるでしょ」

・・・

・・・

え?



君、母様とか黄金さんを知ってるのはわかるけど・・・



なんでセバスさんとか指名手配さんとか知ってるの????(家では肉欲団の話題は話さないようにしてるのに、、、)



・・・




・・・



あ、まさか!! 






肉欲LINEチャット見てるってことないよね?(あれを嫁に見られたら私はもはや死ななきゃいけません)





その時気が付いたんですが私のipad。。



いつの間にか自分で入力した覚えのない予定がカレンダーに入っていたのですが・・・(意味不明な嫁の誕生日とか入ってましたよ、、、)



これってまさか。。。(ここで冷や汗ブッシャー!!!)



・・・・・




・・・・・






と言うことで私、しばらく旅に出ます。探さないでください。。。




↓だからさー 全力で押せって!

人気ブログランキングへ
ここまでカラダ張ってブログ書いてんだからお願いしますよーホント、、、



不動産投資で一番に重視していること~最終回
2013年11月26日 (火) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?



メリー森野です。。


ゆうべ、「税務署の方から来ました」っていうオレオレ詐欺に遭う夢を見たとです。(とてもうなされたとです)


社内報みたいなクソ面白くないブログにまで抜かれとうとう本ブログも危険水域です。よろしくお願いします。

人気ブログランキングへ


さて、おいなり君から始めったムチャ振り企画
「物件を探す時に、何を重視しているか」。。

私も昨日までにいろいろ下書き書いて準備していたのですが、、、土壇場でミートさんが「さらに難易度を上げた無茶振り」してきたのでまたもや今日の原稿の差し替えを余儀なくされました。。(何回差し替えさせれば気が済むのか。。とw)またブログ更新時間を18時なんかに変更されると同時刻の別のブログ更新とモロ被りするのでさながら「月刊誌と週刊誌の締め切りが同時になってしまった本宮ひろ志状態」です。。。(同じでボリュームで書くと死にそうになります)

と言うことで、私が今回の企画の締めを担当することになりましたが、団員の皆さん、とても着眼点が素敵です。(9人で寄ってたかって書いてるといろいろな着眼点が出てくるものです)

ただ今回の重視しているポイントをすべて満たしたような物件、、そうそうあるわけはありません。(あってもそんな物件じゃ指値出来ないじゃん)

そうなると自分で許容出来るものは許容して、どうしても許容出来ないものは諦めるって感じになるんじゃないかと思います。

で、私の着眼点。。

私の持論ですが不動産はまず道(道路)がすべてではないかと思います。

土地は道路接道ありきで価格が変わるってのはご存知だと思いますが私が個人的に「この物件、高そうだな」って思うのは歩道付き(街路樹なんかあるとなお可です)の6m道路の土地。。

車が通るにはすれ違いしにくいですがそういう道路は爆音立てたトラックなどが走りにくいので閑静な住宅街を形成します。(4m道路だと自分の車庫に入れにくいですが6m幅ならほぼ楽勝なので実需でも売りやすいんです)

そんな道路付けの土地に収益物件が建ってたら、、、利回りも考えますが要検討物件に該当します。


しかしそんな道路付けの良い物件なんて収益物件用途で探すとこれもまず見つかりません。(だってそんなの実需の用途になっちゃうじゃん)


さて、そんなわけで本題に入ります。

私が思うに、不動産投資を志す方で最も多い層は

①すでに家庭を持っている
②その家庭のために万が一自分が動けなくなった時でも収入が入る泉が欲しい
③ずっと安定的に稼ぎたい


あたりじゃないかと思います。

やっぱり世の中「お金」です。
お金無しでは安心な老後なんて難しいし、今、元気でも来年あたり思い病気に罹って働けなくなるかもしれません。

「そんな時の為の転ばぬ先の杖」がこの「不動産投資」と位置づけてこの皆さん、不動産投資を勉強して毎日切磋琢磨してるんじゃないかと。。

しかしその不動産投資、、私は他の投資と同じでリスクの塊だと思います。(そんなに甘い世界じゃねーんだよってことです)
えぇ、、さくさく稼ぐ無人の貯金箱なんて考えで不動産投資に入って来ちゃいけませんw。

これだけ高額の商品を売り買いするわけですからそれなりに知識を持ち合わせていないとたちまちプロの餌食になります。よくある話でお金持ちの地主に取り入って無知な地主の土地を食い物にしている○○○ョ○屋(断定的に書いているのでここはボカして書きますw)あたりは建てるだけでなくその後の収益にまで手を出しとことん吸い尽くします。(堀○〇希なんか広告塔に使ってますけどあれのギャラもそういう地主さんの養分で成り立ってると言っても過言じゃないと思います)

またインターネットの普及で不動産投資に関する情報はほぼ無料で手に入れることが出来るようなりその内容も年々進化していて最近はほぼバーチャルに思考することが出来るくらいの膨大な情報が入手可能になり、さらにお金を払えば秘密の情報まで送って貰えてさらにそこの会員になるとオーバーローンの融資まで付けてくれた素敵な高利回り物件情報までがスマホに飛び込んでくることでここ近年、不動産投資は誰でも簡単に始めることが出来るって風潮になってきました。(最近は属性の悪い人でも融資コンサルが無茶な融資を付けることで低所得の人でも不動産投資が出来るようになったそうです。。)

ところでこれらの人で10年後に不動産投資業界で生き残れる人、、一体何人いるんでしょう。。。(全然リスクヘッジすることなく拡大政策一本槍で、、、ふがふが、、)

だって世の中の不動産投資家は皆さん自分の成功を疑いませんから。(他のヤツはダメになっても自分だけはなんとかなるって考えてる人の多さ、、一体どこの誰の影響なんでしょうね。。。)

知らぬが仏とはよく言ったものでロクに不動産投資の知識が無いやつがたまたまその時の流れでうまく行った手法を「不動産投資必勝法」と銘打って小銭稼ぎやってるのを見ると「おまえらもしもの時に責任取れるんだろーな?」と言いたくなりますが、、、ま、その時には彼らも違うジャンルで金稼ぎやってるでしょう。。

その手法を見ると実に再現性も低く、同じ手法で真似すると「これって死に急ぐ為にやってんじゃねーの?」ってヤツがよくあります。

これでも「成功パターンをイメージすれば必ず成功する(それって洗脳って言うんじゃなかったけ?)」と自分に言い聞かせて目をつぶって暗闇をライトの点かないレーシングカーを運転してるも同然。。その道にはいくつも落とし穴があるのですが爆走している道は真っ暗ですからその存在にも気がつかずたまたまその落とし穴に落ちなかった運のいい人は10年後も生き残るし、用心して速度を落として走ってた人があっけなくその落とし穴に落ちてしまう、、なんてことも起きるんです。

運任せで不動産投資の道を突っ走るとホント危険です。

なので私は道路付けなんて理想論を語る前にまず不動産投資で一番重要視することとして「絶対に死なないこと」を挙げます。

ここでの話で死ぬってのは不動産投資で失敗することだけを指していますが不動産投資と株式投資、FXと大きく異なる点は借金してレバを効かせるか信用取引でレバを効かせるか、、ではないかと思います。

どっちのレバも失敗すれば大変ですが一度死んで死ぬ再起するのが難しいのは間違いなく不動産投資じゃないかと思います。

不動産投資で怖いのがこの他人様から借りた金で投資するリスク。。(現金投資の方は関係ないので大丈夫ですw)
なにより怖いのは借金でやってるのでデフォルト時の金融機関の取り立てです。

この不動産投資をやってる人って大体、属性が高い人が多いので自宅に金融機関の人が回収にやってきた時、家族にそんな姿を見せたくないはずです。しかし金融機関はこういう時、容赦ありません。(容赦しちゃうと自分の身が危ないのでそりゃ向こうも必死ですってw)

順風満帆に成功しているうちはいいですが不思議な事に一度失敗しだすとこれが連鎖するんです。

よくある失敗パターンで、
①その物件本来のパフォーマンス以上の金額を突っ込んでしまった物件を保有。

②空室が増え始めた時にまとまったリノベ資金が捻出できずいつまでも古い設備で募集。

③なかなか埋まらないので広告費を出動するも元を回収する前に夜逃げされる。

④リフォームするお金は相変わらず無いのでだましだまし賃貸募集。

⑤結局埋まらずに売却するも競争力がない物件なので思った金額で売れない。

⑥売っても残債が残る。

⑦借金を抱えて退場。

⑧あうー

さすがにこんなコテコテで酷いケースはなかなかありませんが・・・可能性はゼロじゃないので当然リスクとして考えておくべき話です。

さらにこんなことが起きたらどうしますか?

管理会社「おたくの物件で今朝、殺人事件がありました。」(ひー)

自殺ならともかく他殺された物件は心理的瑕疵がずっと残るので(心理的瑕疵の時効は誰か一度住んだから大丈夫とかではなく近隣の噂が消えるまで・・・ってケースが多いんです)その瞬間、その物件の価値は大幅に下落します。この他殺、、どこの物件でも発生する可能性があるのですがこれが偶然、融資金額をフカしたオーバーローン物件で起きたら、、、(「こういうの自分の物件だけは大丈夫」って根拠のない自信を持ってる方が非常に増えてる気がします。心配です。。)

大体不動産投資を失敗する人ってこういう緊急事態の準備ができていないってことが多いです。(準備して防げることでもない気がしますがw)


これって不動産投資をやってる人すべてに同じくらいのリスクとして抱えるはずなのに。。。不思議なもので宝くじにあたるくらいの確率で考えてる人が多いです。


可能性はゼロでは無いので・・・うーん、、ちょっと考えてみようかな?って気になりましたか?(いつもネガティブなことばっかし書いてすみません。。)


そこでこう考えます。
「自殺や他殺などの事件が起きにくいようにするにはどうしたらいいんだろう。。。」


実はこれ、簡単な話ではありませんがこれはある程度オーナー側でも防御出来ます。

まず滞納しがちな人を入居審査の時点でシャットアウトすればいいんです。大体、事件事故を起こすやつってのは金銭的にギリギリである事が多いのでこれだけでリスクを半分くらいは減らせます。あと性格的にルーズなやつも入居時の申込書を見ればおおよそ想像が付きます。(仲介さんがたった一度会ったくらいで「このお客さん、、とてもいい人っぽいですよ」って言ってくるのも見抜く能力が無いとゴリ押しされてあとで困ることが起こるのでここでもご注意ください)

あ、ここまで読んで「そんな都合のいいお客さんはうちのボロ物件では選べないので無理、、」、なんて思ってる人。。いませんか?

そんな人は持ってる物件を他人の管理なんかに任せないで自分で愛情込めて綺麗に維持していれば荒んだ物件には見えなくなりますからこれでも20%くらいは発生確率を抑えることが出来ます。(「服はボロでも心は錦」って作戦ですw)

このパーセントの積み重ねが「物件を買って死なないこと」という道に繋がります。

不動産って人間が実際に住んでもらって対価を得る商売ですから人間関係でもいろいろ揉めることも多いです。(滞納なんかが最たる例です)

ここでも案外ストレスが溜まるので不動産で儲かってお金持ちになったはいいけどストレスで胃がんになった、、、なんて話、、実は少なくないんです。(私は2人ほど知ってます)

「不動産は失敗から学べ」というのが私のポリシーですが特に今日のブログで書いておきたいのは
「死なない物件とは儲かる物件であってかつストレスにならない物件」を選びましょう、、ってことです。

儲かる物件と書きましたが、私の考えでこの儲かる物件とは、、、

換金性の高い物件です。

この話をし出すとこのブログじゃ書ききれないので今日の別のブログで続きを書きますがこの「換金性が高い物件」がどんな物件を指すのか。。

今一度おさらいしていただければ幸いでございます。

今日も長くなってしまいました。これからもう一つのブログも書かなきゃいけないので本日はこれで終わります。。(ってかこっちはぼちぼち文字数制限いっぱいになった模様ですww)

↓肉欲団ブログ存続のためご協力お願いしまーす。。

人気ブログランキングへ
10位以下になったらもうやめようよって話が出始めているんじゃんw




自分の巣を守る本能
2013年11月17日 (日) | 編集 |
「肉欲団的不動産の歩み方」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。

不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

あなたのお気に入り団員は誰ですか?


あ、どうもどうも、、メリー森野でございます。。。
(日曜日の更新当番に当たるととても辛いです。。。)


↓これ以上順位が上がらないのって内容が薄いからでしょうか・・・?

人気ブログランキングへ

さて、ワタクシゴトで恐縮ですが、先日家族が一人増えました。

あ、子供が生まれたわけでもないしどこかから養子を貰ったわけでもございません。。

こいつです。。

どーん


ホントはここでプードルの写真と行きたいところなんですがipadでは写真のアップが出来ないので省略します。。


ところで、なんか昔こんなのが出てきて「でしでし」言うブログがあったような気がしますが・・・どこ行っちゃったんでしょう。。(結構好きだったんですが。。。)

飼い始めてから一週間が経過しているにも関わらず、名前は「仮称)イヌ」でございます。(家族会議で意見がまとまらず名前がまだ決まってねーんだよw)

私にとって初めて部屋で飼う犬ですが今日はペットを家で飼うやつを不動産屋がどう見るか、、なんて話を書きたいと思います。

賃貸営業やってるとき、このペット可かどうかって問い合わせをよく受けましたが、ペットを飼いたいっていうお客さん、、物件にもよりますが基本的に滞納率が低いです。

私の個人的意見ですが、これって「大切なペット様と一緒に住める貴重な物件なので滞納でもやらかして追い出されてはたまらない」ってことでまず家賃だけは先に振り込もうって力が働くのではないかと思います。

賃貸物件でファミリー物件なのでも同じことが言えるのですが「家族で住んでいる部屋を滞納で追い出されてはご近所様の目もあるので絶対避けたい」ってもうこれって「自分の巣を守る本能」ではないかと思います。

でもよー、、ペットを飼ってるやつで滞納するやつっているじゃん、、あれはどうなのよ?


うーん、、そうですね。。たしかにそのパターンもあります。。

しかしこれも私の個人的意見ですが、「そのペットって勢いで買ってしまって仕方なく飼ってる」ってパターンじゃないかと思うんです。。

賃貸物件のファミリー物件などでも「家族をないがしろにしてる家庭」って私の経験では滞納率は一般家庭の30倍くらいの確率で滞納してましたのでやっぱりこの「自分の巣を守る本能」がある人を入居させれば滞納率も下がるのではないかと、、そんな結論に達するわけです。(なんかこんなこと書いてて正しいのかさっぱりわかりませんが、、進みます)

私がこのペット可の物件を仲介する時、必ずやってたのが「ペット台帳」の作成です。

入居申し込みの際に人間の申込書と一緒にペットの申込書も書かせるのですがこの申込書を見ればおおよそその飼い主の素性が見えてきます。

ちゃんとしてる飼い主さん、、大体渡した書類をきっちり埋めて提出してくれます。(しかも写真欄にもキチンと写真まで貼ってくれます)

これがダメな飼い主さんだと、ホント、、適当です。
「えーっと、、このこのイヌ、、生年月日いつだったっけ?w」

さすがにこのレベルの人だと「人間用」の入居申し込み書もいい加減に書くか空欄だらけなのでペットを連れて入居どころかそもそもご本人の入居も断られるのがオチです。しかしここを見過ごして入居させると大体数ヶ月で滞納が始まります。(飼ってみてわかりましたが軽い気持ちでペットを飼うといろいろ出費もあり家賃を払うどこじゃないってケースに陥るのも頷けます)

こういう奴が滞納するとペットの管理もいい加減です。
督促するべく部屋まで出向くと玄関先で犬がワンワン吠えてます。(あー、、うるせーなーって気になります)

滞納だけならまだマシですが猫とか飼ってる系のやつでトイレの砂を面倒くさがって便器に流すやつがいます。

私、これで昔ひどい目に遭いました。。(最終放流枡にそのペット用の砂が蓄積し、周りの土を侵食し枡が落っこちて汚水が逆流しウンチまみれになりましたよw)

滞納されるは、夜逃げされるは、ウンチにまみれるは、まさにその時は悲しみの三重苦。。(ヘレンケラーの気持ちがこの時よくわかりましたw)

各大家さんに置かれましてはペット可の賃貸物件で申し込みを受ける時、この辺も充分配慮してください。(仲介さんってこういう時、案外適当に申込書を書かせてきます)

ということで次回は10日後に更新当番が回ってきます。

10日後にまたここでお会いしましょう。。
それでは。

↓読み逃げは許さんでしww

人気ブログランキングへ


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。