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リフォームをどこまでやる?
2014年09月24日 (水) | 編集 |
「帰ってきたお肉欲団@大家」ブログは個性豊かな団員が不動産の事を自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略は団員ひとりひとり異なりますが目指すものは皆同じ
「不動産投資をとおして幸せになること」
不動産投資を煽るつもりはないけれどさまざまな考え方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃

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購入した350万物件のリフォーム状況

クロスの貼替えが終わりこんな感じになりました

部屋が明るくなりますね
ビフォア   →     途中  →   アフター
ヤ1 ヤ2 ヤ3


階段
ビフォア   →   アフター
ヤ4 ヤ5

外観
駐車場は砕石を均せば完成です
ビフォア    →     アフター

毎度、どこまで仕上げるか悩みます。
タダで出来るなら完璧に仕上げますが、戸建はこだわり出すと直す箇所が多く利回りが悪化するのでパッと見のキレイさを優先させて実質事項を決定します。
それでも想定より1~2割は当初の予算オーバーなのですが・・・

私も1棟目、2棟目の時は綺麗な方がいいだろうとトコトンこだわってリフォーム会社に頼んであれこれ新調していましたが、売買の仲介さんに こだわりすぎだ! と言われてしまいました。。 
確かに客付けの決定打にならない部分まで こだわりで新調・交換 していたので反省しました。

なのでそれ以降は 費用対効果 を考えながらリフォーム事項を決定しています。
まあ、普通に考えれば当たり前のことなんですがね。
自分の物件となるとどこかでこだわりがでてきてしまいます。

次に募集期間中は時々現地に行って掃除をすることは大事でしょう。
ルームクリーニング入れてもしばらく経つと埃が出て靴下が汚れますので。
掃除に行ってるとなぜか入居が決まるんです。物件って生き物?!


本物件は自宅より高速を使わずに約60kmです。
他にも遠いもので高速を使って約80kmの物件もあります。

リフォーム期間中&募集期間中は合わせて10回くらいは現地に行きますが一旦入居が決まるとまず現地に行かなくなります。これが戸建賃貸の特徴でしょう。
物件近所にたまたま用事があって通りかかった際に物件に寄って外観だけ見ることもありますが、それでも
2棟目、3棟目は2年は行ってません
5棟目も入居後一度も現地に行ってません


4棟目の1棟マンションは掃除をオーダーしていないので毎週行って共用部の掃除しないといけませんし、エントランスやゴミ捨て場の状況、違法駐車などにも目を光らせる必要があります。
また9戸あると時々入退去も時々発生しますので退去時・リフォーム完了時の確認や入居付けの営業など結構手がかかります。

首都圏に住んでる方は物件は近いに越したことはないのですが、物件価格が上がってしまい思うような利回りが出ません。戸建は一般的に入居期間が長く、遠くても体力を使うのは最初のリフォーム時だけなのでクルマで日帰りで行ける距離ならばあんまり気にしなくていいと思います。
一時しか行かないのでドライブや現地のランチなどを楽しみましょう。

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リフォーム
2014年09月17日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件のリフォーム状況です。

今週はクロス屋さんの作業が入りました。
戸建でクロスを貼る部分ですが、DK、脱衣所、玄関、トイレ、廊下、階段、洋室2部屋で
天井も含めると200㎡以上あるのですが2人で来て2日で作業の予定です。さすがプロ、仕事が早い。

キッチン
P1000146.jpg


和室作業風景
P1000153.jpg


階段
P1000142.jpg


2階の和室(畳、襖はまだ)
P1000136.jpg

2階洋室
P1000138.jpg P1000143.jpg


そして外観
駐車場化は来週なのでまだ完成していませんのでこんな感じで車を停めています。



この業者さんが作業中に私も軽作業をしていてあれこれ話しをしてたのですが、クロス貼りは別に大変じゃないからオーナーさんでもできるよ~ って言われました。
オーダーしてる身としては微妙。。

私がセルフでクロス貼りをしない理由があります。
それはゴミが大量にでること。 ホントは筋肉痛になるのがイヤだということはナイショです
産廃扱いなので費用がかかりますし土日しか動けない私にはハッキリ言って持ち込みが面倒です。
埼玉は産廃扱いのゴミは市のクリーンセンターは受け入れてくれないようです。

プロに頼むと段取りよくキレイに仕上がり、なにしろ仕事が早い。
セルフでやろうとすると天井貼り用の脚立等大きい道具が必要になりますのでこの手の作業は私はしたくないのです。
マンション住まいで道具の置き場がないからなんですけどね

クロス業者さんは大工さんの入った後の物件を見て、床はフローリングを貼替え、クロスも貼替え、畳・襖も張替え、廻り縁もペンキ塗りしたら全部新品と同じでしょ!?
とコメントしていました。

確かにそうです。フルリフォームなので。
築30年でも生まれ変わります。これが戸建リフォームの醍醐味ですかね。

さあ、募集しなきゃ。


それでも収益物件に投資しますか
2014年09月10日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件のリフォーム状況をリポートするはずでしたが
朝9時からクロス屋さんがきて作業内容の打ち合わせをしその後夕方まで作業をしていたら写真を撮るのをすっかり忘れてしまった・・・

昼くらいにハゲ男爵さんが物件を見に来てくれました。 ~お疲れさまです~

まだリフォーム途中ですが作業手順やビフォアの汚れた内装の状態がどれくらい綺麗になるか見ていただき、こんなんにキレイになるんだ的な感覚を身につけていただけると幸いです。
この感覚が身につくと多少汚くてて築古でも割安な家が買えるようになりますので。


今月は毎週土曜と祝日は作業をしていますので見たい方は是非見に来てください。


リフォームをする際の順番ですが内容を考えて進めていかないと先にやった作業が無駄になることがあります。
頭の中でシミュレーションをすればなんとなくわかるのですがやはり1度は経験をしないとこの辺の発注は難しいかもしれませんね。
まあ、手順が分からければ最初からリフォーム屋さんに全部お願いすれば仕事が早いしラクでいいのですが中間マージンを取られるので安価に仕上げたいなら分離発注ですね。

①水道(配管の引き直しなどがある場合)
②ガス(配管の引き直しがある場合)
③電気(コンセントの増設やTVジャック増設、インターフォン配線の引き直しがある場合)
④大工
⑤まわり縁などの塗装
⑥クロス貼り
⑦畳、襖
⑧エアコン設置
⑧ルームクリーニング

コンセント増設などの電気工事はクロスを貼ったあとでも可能な場合もありますが、壁の中に配線を引き回すのは結構面倒な作業なので、壁に穴を開けた方が作業が早く大工さんが入った時に穴は埋めてもらえばいいので配線や配管などは先に済ませておきたいところです。



そうそう、まかおさんの書いた記事を読んでいて思い出しました。

私が最初に買った物件(戸建)ですが、平成築で条件もさほど悪くはなかったのですが今思うと少し高かったかなと思います。
(それでも15%以上回っていますが)
今なら同じ金額を出すなら郊外で2棟分を狙うとか他の方法を考えるかもしれません。

最初から良い物件を買える人もいますが、投資家の人によく聞く話しで
今だったらあの物件は買ってないな・・・ ってのを聞くことがあります
決して失敗してる訳ではないのですが、今考えるともっと利益がでる買い方があっただろうと気付くパターンですね。

戸建は相続絡みで時々割安な築古住宅が現時点でも時々出てきますが(現在私はこれに絞っています) ここ1年くらいでしょうかアパートやマンションなどの収益物件の価格は上昇を続け首都圏の郊外でも15%超なんてものは見なくなりました。
あったとしても融資が引けない調整区域だったり、某地銀のエリア外だったり

融資が出るものは利回りだけ見れば新築と変わらない程低いものが多く、はっきり言ってそんなのばっかりです。

こんなものをフルローンで買ってしまったら返済の負担は重く、思った程収益はでず、更に売る時には価格が下落している可能性が高いので、融資残の方が多いかもしれません。

つまり 追い金を出さないと売却できない状態 です。

それでもあなたは収益物件に投資しますか?

融資が出るからと言って属性に頼って低利回りの大型収益物件を購入すると・・・ 考えただけでも怖いですね。

投資をしない ということが 損しない=生き残る という時期になってるのかもしれませんね。


マジメなこと書いてるとイマイチウケないな・・・

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業者選定
2014年09月03日 (水) | 編集 |
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購入した350万物件ですが今週末は仕事だったため現地へ行けてません。。
なので写真なしです(次回掲載予定)
大工さんから作業は概ね終わったとの連絡がありました。
あとは壁紙の貼替え、畳の表替え、襖の張替え、庭の砕石敷きetc
お楽しみに

中古戸建再生の楽しみは、少しずつ綺麗に変化し買った状態とは別の建物の様に生まれ変わってゆく姿を見られることでしょうかね。
仕上がった状態を賃貸仲介さんが見て これはキレイ! と驚かれることも多いです。
リフォーム屋さんに一括してオーダーすると楽で納期が早い反面、それなりのお金を払わないといけなくなってしまいますが、自分が監督になり作業手順を考えながらそれぞれの業者にオーダーして作業をしてもらうのも勉強になりなかなか面白いものです。

今回の物件は既に何回か仕事をお願いしている業者さん達に依頼をしています。
大工さん  事務所2戸、戸建1棟
クロス   戸建1棟
畳、襖   戸建1棟、マンション1戸
アンテナ  戸建2棟、マンション
エアコン  戸建1棟、マンション1戸
ルームクリーニング  戸建1棟

既に何度か仕事をお願いしているのでスキルや請負価格は把握済み
また、私がどの程度まで仕上りや納期などを許容するかも先方は知っていますので受ける方も気が楽だとおっしゃってくれています。
久しぶりに電話をして 戸建買ったんですけどまたお願いできますか?? と聞くと喜んで仕事を受けてくれました。
そして何度も頼むことで価格を下げてもらったり、材料をサービスしてもらったりも。

じゃあ、どうしたらそんな業者さんを見つけられるかって?

それは会った人だけに教えますよ。。


ただ、この稼業は不労所得などではなく家を作る時にはハッキリ言って面倒なことも多くあるので基本的に家が好きでないと長く続けられないかもしれません。。 
賃貸に出した後も手間がかかることは同じ。


さて、誰しも1回は自宅を買おうかどうしようかと悩んだ時期はあるかと思います。
人によりますが一般的には自宅を買う年代は、結婚し頭金も貯まってきた30歳くらいからではないでしょうか。
かくいう私も32歳の時に都内の戸建を買っております。
当時、不動産投資には多少なりとも興味もあったものの今のような投資本など皆無で収益物件に融資をしてくれる銀行もほとんどなく何をどうしていいのか全く分からずにいました。
それで一般的な行動でしたが自宅を買った訳です。
しかし、自宅を買ってしまうと・・・
ローンの返済が重くしばらくお金が貯まりません(その人や奥さんの稼ぎにもよりますが)
そんな私はしばらくして自宅を賃貸に出し大家デビューを果たしその収益を元に物件を増やしました。

現在の仕事や会社に満足して一生サラリーマンを謳歌するんだ、と決めている方は自宅を買っても問題ありません。
もし、本気で賃貸の世界で収益を上げて サラリーマンをやめたい と思っている方
特に若い人は融資の枠が減り可能性が狭まり時間を浪費してしまうので自宅を買うのは後にしましょう。

収益物件を先に買って充分キャッシュが上がる体制を作ってからでも遅くありません。
そして5年後か10年後かわかりませんがリタイヤする前に自宅を買いましょう。


賃貸物件を買ってはリフォーム、を繰り返していると家を綺麗にする技術が身につき、磨けば光る格安中古物件を自宅に変身させる術を身につけるかもしれませんよ。

セルフでする自信のない方は安価で綺麗に仕事をする人を見つければいいのです。


※土曜日にお会いする方楽しみにしていまーす。
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夏休み~
2014年08月25日 (月) | 編集 |
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夏休みにつき海外に行っておりましてブログは2回程お休みをさせていただいたヤマトタケシです。
代打をお願いを快く受けていただきました ハゲ男爵さん、おおちゃんパパさん ありがとうございます

休み中の訪問先は昨年に引き続きベトナム
リタイヤ後の滞在先として(あくまで妄想)有力な場所で昨年に引き続き行って参りました。
今回は友人夫妻と4人での滞在でホーチミンとリゾート地ニャチャンと2都市の滞在。
リゾート地はこんな感じ↓
ヤ01  ヤ02  ヤ03  ヤ07

ステキでしょ??
綺麗なビーチとおしゃれなカフェ、アクティビティも充実していて夜はクラブ遊びもできます。
オーストラリアからの観光客多く1年中温暖な気候のリゾート地とあって毎日がお祭りのようです。


一方、ホーチミン
ひと度雨が降るとこんな感じ
ヤ05
下水の排水処理などのインフラの整備は遅れています。
電柱はタイやバリ島に行った時にも目に同じ様な光景を目にしましたが電話線の引き回しに計画性がなく細い線をどんどん追加しているため街中はどこもこんな感じです。
ヤ06

時々停電もあるためPCなどは対策を打たないといけません。

街中はバイクが溢れ朝夕はすごく渋滞します。
ヤ09  ヤ10

経済成長によりインフレが急速に進んでいるのでここ数年実質成長率がマイナスだった日本の稼ぎだけでこの地で生活をしようとすると毎年どんどん貨幣価値が下がりキツくなってしまいます。

今も、この国を含む東南アジアを放浪しているあの方は大丈夫なんでしょうかね・・・

やはり海外で生活するのであれば柱の事業が成長していないと厳しいでしょう。
為替変動と国の成長差のダブルで損害を被る可能性は否定できません。
日本の不動産賃貸で生計を立てるのであれば毎年成長させるか別の事業を毎年少しでも成長させないと不安がいっぱいということなのでしょうかね。
 

さて話は変わりますが、夏休み前に購入した購入物件の続き 350万戸建です。 
首都圏から少し離れた中核都市に所在する本物件ですが、そこそこ賃料が取れることわかり購入に至りました。
この物件の想定賃料は7.0~7.2万円(近隣賃貸業者より)

購入の決め手は 指値ができたこと ともう1つ 
庭の塀を倒せば3台分の駐車場が確保できる という点です。

駅10分とはいえローカル線、地方は車社会で父1台、母1台は当たり前
場合によっては成長した子供も1台と更に駐車場の確保が必要となる場所柄
今や一家に2台なんて当たり前で新築分譲戸建は駐車場が2台分確保されていることも多いです。
友人などが来訪した際には更に もう1台 の駐車場が必要なることもありますので 敷地内3P化 は非常に喜ばれるアイテムとなり入居付けには強みになります。
スイマセン外観の写真撮り忘れました。。

内装の状態↓
穴を塞ぐために貼られた多くの補修ベニア。内装は玉砕していました。。
ヤ101  ヤ102  ヤ103

現在リフォーム進行中
終わるまでレポートしま~す


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