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ザ・自己資金
2014年04月16日 (水) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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こんばんは!◯田 新之助でござる。


今日は昨日そーきさんからのお題がででいましたのでその辺りを書いていきましょう。

お題!


あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。


自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円




↑これですね

では①のパターン

はい、、、これはもうガマンしるしかないですね。。。

ガマン◯出る位ガマンしてお金を貯める(増やす)努力をして下さいw

年収◯◯◯◯万とかのエリートの方でもこの程度の貯蓄しか無い方は危険ですねwww

生活を見直して貯蓄して下さい。。。


次は②のパターンは

うーん、

うーーん、、

うーーーん、、、

うーーーーん、、、、


最低この位は必要でしょうね。

1000万以下の安いアパートを買うにしても、諸費用頭金、リフォーム費用等考えたらギリギリのラインですねwww

このパターンだと競売とかでもかなり安い物件ならいけますね。

ただし競売はリフォーム費用が高額になるケースが多いので注意が必要ですね。


③のパターン

色々な手が考えられるパターンですね〜

その方の現在のステージによってこの辺りは大きく変わってくるのでは無いでしょうか?

もうアパートはいいやって方だと安めの戸建なら2戸はいけそうですね!

これから買いたい方なら1000万以下のアパートならニコニコ現金でもいけますね!

この物件を担保にしてさらにもう一棟いけちゃうかもしれませんw

手元にお金を残したいって方で、融資を利用して行く場合でもこの位持っていたらまぁ高額な物件じゃなければ比較的融資

はでやすいのではないでしょうか?


では④のパターン

これならニコニコ現金で安めの戸建30戸位買えそうwwww

使い切らなくても半分位は物件買ってあとは金とかに投資してもいいのではwwwww(不動産にかかわらず投資ってそんなに甘くないんじゃんwwww)

あと、それだけあったら東南アジアとかで豪遊出来そうwww(お◯◯◯なら何回分なんじゃんwwwwwwwww)
↑誰か計算してwwwwww

まぁそれだけあれば下手にやらなきゃ勝ちますねって事です。。。



なんかグダグダですけどまた来週!!


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今は買い時!?
2014年04月06日 (日) | 編集 |
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○田 新之助にござる。

バックれた裸の大将が除名されまつたw

ワタクシはお店でよく指名はしますがwww

この前の狼さんセミナーは大好評だったようですねw

セミナーに参加した肉欲団員からの情報ではありますが、不動産投資家予備軍の方が非常に多かったようです。

うーん。

やっぱり今は売り時のようですねw

ってことはですよ、、、これから買う人はババ抜きでb・・・・をつかまされてる可能性が高いってことですねw

不動産賃貸業ってぶっちゃけ意外と儲からないんですよw

全然不労所得じゃないしねwww

必要経費だって結構かかるものなんですよ。。。

具体的にあげると、、、

・広告費

これはバカになりませんw
相場で1~2か月くらいでしょうか?
人気の立地で人気の設備のついたすぐ埋まるような物件ならかからないこともあるかもですが、そもそもそんなおいしい物件は売りに回ってきませんwww
売主は売りたい事情があるから売ってるんです!!
絶対に何か問題があるんですw
最近埋まらなくなってきたなー、、、とか
あのだめ入居者で賃貸経営いやになっちゃったわー、、、とか
何かしら問題があるから売りに出すんです!!(大事なので2回書きましたw)
そんな物件を買ってこれから埋めていくわけですからここは結構かかってきます!

・公租公課

取得税から固都税まで税金って常にかかってくるのでこれも結構高いものですw
ワタクシ木造、鉄骨を所有していますが木造安いっす!!
普通にRCとかだと家賃の1か月分とか?(所有してないのでわかりませんがw)かかるそうですけどそれってホントに儲かるんでしょうか??w

・修繕費

施主支給とかで安く上げればいいんじゃんwって声も聞こえてきそうですが、廃棄の問題や大きなもの(流し台とか洗面化粧台とか)は施主で用意する場合は搬入はどうするのか?とか、その設備は自分でやるのかお願いするのか?それならそれに合わせて商品は入れなきゃダメ出しってな感じで結構問題は多いものです。
これも自分の時間を使ってやってるわけですからね。
ってことはそこも本来は含めた値段で購入しなきゃいけないんじゃないかとw

・その他費用

共用部分電気代、ケーブルテレビ、貯水槽メンテナンス費用、、、、etc.


いろいろ引いていくと満室想定家賃からこんなに減っちゃったよってなりませんか??

さらに融資利用だと返済金もありますからねwww

RCの表面10%とかってワタクシは全く食指が動きませんw(貧乏なだけなのかも10w)

もちろん超一等地は除きますよw

そんなこんなでこれからい1棟買おうって方はしっかりとシュミレーションして(負荷のかけた辛目のシュミレーションでw)手残りがあるような価格で購入してくださいねw(不動産投資を初めて休みはなくなり、毎月手出しで、ストレスも増えってのはまさに修行の域ですからwwwww)

まあ1,2年買えなくて焦んなくても大丈夫ですw
いま高値で買ってしまって回らなくなった物件がそのうちわんさか出てきますからwwwwwwwww

今は手持ちのキャッシュを増やしましょう!!

キャッシュが多ければその時は大きなパワーを発揮してくれますからw

何事も焦ってはいいことはありません!(キッパリ)

急がばまわれの思考で、勉強を継続していれば必ず出てきますからね!!


ではまた!!





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○田流 客付けマニュアル
2014年03月27日 (木) | 編集 |
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○田流って、、、
こころなしか○速のあの人みたいにみえなくもないんですのwww



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○田 新之助にござる。

いやほんとこの時期はいろいろつらいっすwww(花粉やらセリフォやらセリフォやらw)

お題的なものがででますけど完全スルーしちゃうんですw

まぁしいてゆーなら、シナ人ダメねw

きょーいく受けてないですからね…

お金くれる人良い人なんですが、彼らは別です!!

入れない方が身の為ですねw(ホント嘘つきおーいですから。。。肉欲ペディア参照w)






さあ本題です!

みなさんマン○ツ大家な今日この頃ですか?w

みなさんの客付けの方法ってどうしてますか?

ワタクシは基本は家賃は相場かそれよりもちょっとしたの設定にしています。。。(これはみなさんやっているかと。。。)

それと大事なのは近隣の競合物件のチェックをして競合物件よりも物件が魅力的であることが重要です。

どの程度魅力を付ければいいかは、ライバルの状況にもよりますがまずは汚くないことがベースです。

大抵の競合はこれだけでも頭一つは抜き出せますw(○頭ではないですよwww)

ほんとにこれで募集しちゃってるけど俺でも入んないよなーwって物件って結構多いものですw

なのでさらにワタクシは設備関係もいいもの入れちゃいます。。。(電子キーや○ッチなど)

これでほぼ入居者は確保できたも同然ですwww(賃貸のニーズのないところに買っちゃった人には適用外なんですのw)

でもここで満足してはいけませんw

あとは空室期間を1日でも少なくするためにワタクシはしっかりと○礼も出しちゃってます。。。(射○ではないのでお間違いなくwwwwwww)

結局はいい入居者を1日でも早く獲得して早期に回収してしまうのが一番だと考えます。。。(だって回収しちゃえば売値が買値から大幅にマイナスじゃなきゃ損してないんじゃんw)

まあ結局は相場よりも安く買うって話しになっちゃうんですけどね。。。

あと速攻で転売するなら少しでも高い家賃で入居させる必要がありますから話は違いますがw(この場合は高い家賃で入ってもらうようなリフォームをしたり、または入居者にお金をわたs・・・ゲフン、ゲフン、、w)

話しがそれちゃってますねw

要は三方よしの取引が大事で、そうなるように戦略を持って購入してリフォームして客付けしてってことが重要ですって
お話しです。。。(偉そうに書いてますがむらさんの名言?をパックってますw)

では木枠塗装の旅に出かけてきます(ーー;)


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◯ッチの中身が気になるんじゃんwwww




セリフォ〜〜〜〜〜
2014年03月17日 (月) | 編集 |
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○田 新之助にござる。

ただいまセリフォ真っ只中の中ブログ書いている状況でござる。。。


セリフォ対決ですか?w

鬼島さんみたいな強力な助っ人が必要ですね〜

今回のセリフォの内容を確認の意味も込めて書いちゃいますw

・室内塗装(巾木、木枠等の塗れる所全て)
・シート貼り
・トイレの浮き?等の交換
・室内照明の設置
・全てのカーテンレールの取付
・煙探知機設置
・玄関鍵交換
・スイッチをコスモへ変更
・コンセントプレート交換
・網戸の張替え
・お風呂のホテル風リフォーム実施




細かい修繕はまだ結構ありますが、ざっとこんな感じです。

時期的に少しでも募集を早くしたいので、今回はクロス、CFは職人さんにお願いてす。

あとエアコン、サーモ水栓、混合水栓、テレビドアホンはガス屋さんに取付してもらいます。

さらに今回は試しに電子キーをいれてみました。

これがかなりオシャレな感じで取付けて良かったです。

時間があるなら屋上防水とかも自分で出来る様になりたいですねw

そこまで自分で出来る様になったら職人を目指しますwww


ではまた10日後にお会いしませう。



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○魁情報誌でござる!!
2014年02月25日 (火) | 編集 |
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○田 新之助にござる。

便利アイテムっていったらこれにござる!!

あるとチョー便利にござるw(そういえば週間マンゾク大家さん元気かなーwwww)


それはさておき、賃貸経営であると重宝するのはインテリア版SMARTなどの情報誌です。
こんなのです↓
SMART 画像


この中に結構センスのいいものがあるので所有物件の客層とマッチするものをまねしてモデルルームチックにしてみたりしているでござる。

まずはかっこいい部屋をマネするところから始めよう!!

色の配色とかって結構難しいものなんですよ。

最初はうーんな出来かもですが、自分を表現できるプラモデルのような感覚で拙者はモデルルーム化は好きでござる。(Hなことのほがもちろん好きでござる!!)

あとはイケアのフックとかもいい味出してくれるのでよく玄関とかにつけますね。。
こんなのとか↓
イケア フック


あと最近買ってよかったと思うのはこんなの↓
電工袋
(αは気にしなくていいんじゃんw)
いままで用具を車のトランクに放り込んでいたんですがこれを買ってしっかりと整理しました。。。
まだ持っていない人はぜひお勧めします!!
作業性も上がるしすっきりしていてきもちがいいんです!(もちろんあそこではないですよw)

あと勉強熱心なサラリーマン大家さんではおなじみのイケアですが、距離が遠くて週末は激混みなので、結構行くのが億劫ですよね。

トイレットペーパーホルダー1個とかのちょっとした買い物の場合はニトリにも似たような商品があって便利です。(少ない買い物のためにイケアに行ってたら割に合わないんじゃんw)

まだまだありそうですね!

明日のブルーノ・サン○チノさんにきたいしませう!!

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