肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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--年--月--日 (--) | 編集 |
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不動産投資で一番大切だなと思うことを書いてみる。にゃんにゃんおおぉぉ~~
2014年09月18日 (木) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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最近はバイクが楽しくて仕方がない にゃん吉。

バイクで江の島に行ったけど、泳ぎもせず、しらすも食わず。ただ海を眺めて帰ってきちまったよ。

ま、にゃん吉はバイクの運転が楽しいから、行き先はどこでも良いんだけどね

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いやっはぁぁ~~

にゃん吉だよ

さて、少しずつ暑さも和らいできて、夏ももうすぐ終わりかな?

今年の夏は雨が多くて、あまり夏らしくなかったよなぁ。

夏を満喫したい人にとっては、少し不満だったんじゃないか?



不満といえば、不動産投資のお買い得なものがほとんど見当たらないので、最近は物件の管理とか運営とか。。。どちらかというと日常業務っていうの?そっちに興味がシフトしちゃってる にゃん吉だ。

そんなこんなで

どこかのブログで拝見した高圧洗浄機を購入してみたところ、物件清掃が楽しくて仕方がない!

いや~、まじでこれは良いわ。

みるみる汚れが落ちていくからな。

普段は掃き掃除で十分だけど、たまに高圧してみようかな。


あ、そうそう
ちなみに冬にやると、跳ね返る水で自分も水浸しの悲惨な目に合うから、気を付けようぜ!

高圧洗浄は暖かい時期に!これ鉄則な!






え~~~では

不動産投資について、今日も好き勝手に書いておくぜ

例のごとく 読みたい人だけ読んでくれよ


「投資スタイル」とか「不動産投資の最終目標」とか色々あるけど、

この人すごいなぁって人ほど、独自の「投資スタイル」、「不動産投資の最終目標」を持っているもんだね。


何ていうのかね。 「ぶれない心」 っていうの?


不動産投資は、その人の資産背景とか、住んでいる場所、家族構成とかで、不動産に対する考え方やアプローチが変わるのは至極当然。

そういった訳で、ひとそれぞれ、投資理論が異なるのは当たり前と言えば当たり前なんだけどね。

ただ結果を出し続けている人は、そんな様々な投資理論がある中で、自分のスタイルを崩さず、外野のノイズはシャットアウトしながらも、自分にとっては重要で有益な情報は逃さない!って感じなんだよね。


「ぶれない心」 + 「良質な助言を素直に聞く心」


こう書くと簡単だけど、実践するのは結構難しいんだけどね。




え~~と
今日はそんな中

にゃん吉が常日頃、不動産投資で思っている一番重要なことも書いておくな


それは、「不動産投資で死なないこと」だと思っている。


この手の話を書くと


不動産投資でぽしゃる奴っているの?

おれ、見たことないよ!

っていう人がいるかもしれないけど、バブルがはじけた頃は、不動産で痛い目にあった人は結構いるんだぜ?

今は昔と違うというけど、歴史は繰り返すっていうしな。
世間の景気によらなくても、思いもしない理由で、不動産投資が上手くいかないことがあるかもしれないぜ?



あまり悪いことを書いても仕方がないし

あくまでも想像の話なんだけど


それでも


せめてここのブログを読んでいるみんなには、心のどこかに「不動産投資で死なないこと」を常に意識して、二重三重の安全策をいつも考えておいて欲しい。

そして
最後の最後に「不動産投資、結構大変だったけど、勉強になったし楽しかったな」と思えるようにして欲しい。


にゃん吉、甘っちょろい考えかもしれないけどな。。。



不動産投資だけが、人生を豊かにする投資でもないしさ。

人生を豊かにするのは、人生を楽しむ方法をいくつも持ってること。だと思うんだ。。。。

さて、紅葉シーズン到来^_^
次はどこにツーリングしに行こうかな?


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退去のお知らせが来ても、ネタだと思われるが全空になっても、生き残れ!

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ただいま冒険中。にゃんにゃんおおぉぉ~~
2014年09月11日 (木) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
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素敵な場末スナック、ドラクエで冒険中です


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にゃん吉です。


あれあれ


今週はブログ当番回ってくるの早くない?


きょうは、お休みな にゃん吉は ちょっぴり冒険中です。


深夜です。


眠いです

そんな、にゃん吉

地元の出会いの広場、るいーだ酒場でたまたま不動産屋さん仲間と出会いました。


せっかくなので、昨今の不動産情報とか裏話とかないのか聞いてみることに。。。。



最近の不動産って売れてるらしい、

噂通り価格も上昇と言うか、見方を変えれば、地域によっては適正な価格帯に戻ったともいえる。場所によっては高騰ともいえるけど。。

ちなみに、値が上がる前に都内で借地をかりて、戸建賃貸経営を始めたらしいが、結果は悪くはないみたい。

戸建は、長く住んでくれるし、管理も楽だからよい

でも、賃貸経営は長期で考えると、一生涯ずっと同じように儲かるもんじゃないし、あまり賃貸業を過信しないほうが良いよって言ってたな。

そういえば
以前も他の不動産屋さんに同じようなことを言われた記憶があるな。

自分らがやるのは、何かあった時のための保険みたいな感じ?で、世間でいう、収入の蛇口を、もう一つ作るためにやったってことみたいだわ。

そんなことを聞いているうちに、自分もアパート経営を始めたのは、本業のほかに副収入があればなって思ってやってみたっけ?

彼らにとっては賃貸業やるより、不動産屋は不動産屋さんなりの儲け方があるってことだろう。

将来を考えれば、本気で稼ごうと思うなら、本業を疎かにしないほうが良いよってのも言われたな。


ここからは、本音かどうかは読者の判断に任せよう



ずっと、本業で頑張ってきたのなら、本来は専門で頑張ってきた本業に集中したほうが、安全に儲けることが出来るんじゃないか?
不動産を本職でもない人が、猛者がひしめく、この不動産業界で、しかも最も利益の出にくい賃貸業オンリーで人生の勝負をかけるのは、どう思う?と。。。

不動産投資がブームとか聞くけど、アパートを買えば、誰もが楽に、永遠に収入を得られると思うのは間違い。

良い投資物件を買っても、結局は、その人の運営によるものだから、やるならとにかく勉強して頑張ってほしい

だけど、あまりのめり込まないでほしい。だって今は買いの時期じゃないから。。



だそうだよ。

ちなみに

酒の入った、しかも出会いの広場での話だからね。。。

そんな訳で、もう眠いから。にゃん吉、寝るわ。


じゃまたね。



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にゃんきちは長期休暇中と言う名の冒険タイムに突入



不動産投資は儲かるの?にゃんにゃんぉぉおお~~~
2014年09月04日 (木) | 編集 |
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ここらで、今までの不動産投資の決算をしてみたいんだけどwww怖い結果だったら嫌だなwwww


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不動産投資、みんな儲かってる?



にゃん吉、不動産投資をはじめて10年余り。

やたらとマネーが入ってくる時期もあれば

修繕や退去が重なって、たいして貯金も増えない時期があったりと、不動産投資っていろいろだね。


さて、今日はそんな10年をさらっと振り返ってみるぜ!



読みたい人だけ、読んでくれ




不動産投資をはじめたばかりの頃は、イケイケドンドン!

借金を恐れず!どんどん投資すれば、結果が出てくるみたいな感じだったかな?

本当のところ、当時は数千万の借金に、心底ビクついていたんだけどな。。。

そんな恐怖を打ち消すために、良い借金をすれば勝ち組!悪い借金は負け組!

サラリーマンやるより不動産投資!

借金抱えてガチで世間に勝負している大家に、サラリーマンが勝てると思ってるの?

みたいな、今聞けば生意気な事を考えていたわ。


というのも
ビクビクで始めた不動産投資、
蓋を開けてみれば、借金も普通に返済できるし、貯金もドンドン増えていくし。。。。


あれあれ?俺って天才かも?って思ってたからね。マジで



とは言っても

やっぱり、良いときもあれば悪い時期もあって


修繕や退去が重なっちゃうと、たいして貯金が増えなかったりする。
日々の運営費を少しでも減らそうと、いろいろと試行錯誤をするのが面白い時期もあったな

その他にも、増える所得税、のしかかる固定資産税なんてのもあるしwww




なんだかんだ
がむしゃらにやって、気が付けば10年

いままでの収入から初期費用を考慮して、投資年数でならしたとしたら、果たして当初予定していた儲けは出ているのだろうか?とふっと思ってしまった

それでも
この数年で借金は地味に減ったし、あとはうまく売却できればOKとか、投資の結果は売却して初めて確定すると聞きかじるのだが。。。。。






さてこれから
はたしてうまく売却できるのだろうか?



そして、それはいつがベストなのか?

不動産投資
奥が深いと思う

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にゃん吉は、あと何度自分自身を卒業すれば 本当の自分にたどり着けるのだろうか?



将来性を感じることが出来るのか?にゃんにゃんぉぉおお~~
2014年08月26日 (火) | 編集 |
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ルイージの言っていた一種単価。。。

俺もよう知らんかったから、勉強になったわ。

ところで、先日、帝都の土地が坪50万というので自宅用に買ってみたが、一種単価も変わらずの50万だわ。



おれ、騙されてる?




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やっはぁぁああ~~


にゃん吉だよ。





不動産投資、将来性をどう見てる?


土地は腐らないけど、建物はなま物だぜ


10年後に、今の物件がどうなるか?

今後必要な修繕費、家賃の下落率、入居率の低下、増えるライバル。。。。将来の予測はしっかり立てたいよな

にゃん吉は、果たして将来の予測ができるのだろうか?

それができるかどうかが、きっと勝負の分かれ道だと思うんだよな。。。


さて、

素敵な不動産物件がなかなか見つからない今。

にゃん吉の不動産投資は適当にやっている。ほぼ休息状態ね。

ここからは

少し過激なことを書いておくけど、



不動産投資はあくまでも投資。


買った瞬間に利益が出てないと意味がない  と、思っている。






とくに、最初の1棟目

これにつまずいたら、そのあとが苦労するからな





もし万が一

やっちゃったなって物件を買ってしまったら、長期保有でなんとかだましだまし解決するか。

早めに次の人にバトンタッチするか?

ってところだろうか?

不動産投資の悪いところは、失敗したかどうかが直ぐには確認できない事

そして、長期保有が出来てしまうと、徐々に借金も少なくなり、なんとか売却で大きな損失をしないで済む可能性があること。。。。あくまでも可能性だけどね


そんな にゃん吉

失敗した物件もあったりして。。


今日は、そんな物件のことを書いてみるぜ(できない子ほど可愛いからね)




さて、この物件のどこがダメなのか?

実は毎月の返済しても十分に手残りがあるんだ

だから一見すると問題もなく回っているので、悪い物件と思われないのだが。。。

本来の土地と建物の価値からすると、結構涙物。(今のにゃん吉だったら、買わないな)

土地は狭いし、建物も大したことない木造物件。。。




ちなみに回る理由は

返済期間が超長いので、返済額なんて大したことないから。

そして新しい建物だから、それなりの賃料が取れてるし、狭い間取りで戸数を確保しているので、それなりにまとまった収入になるから

一応回ってるから、賃貸物件としては今は良いかもしれんが、これから家賃下落したら、どうなるだろう?




さて

にゃん吉



物件が売り時と言われる今!!


それでも大切に。。。。大切に保有中。


どうしてだと思う?












































(↑ 特に意味はないです)



売れないからwwwww

でも
いつか素敵な価格で買ってくれる人がいると信じている。。。。おれ、前向き!







にゃん吉は、果たして将来の予測ができているのか?

それができるかどうかが、きっと勝負の分かれ道だと思うんだwwww

あれ?でじゃぶ?



そんじゃまたね

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さぁ、カウントダウンが始まるよ!!!

にゃん吉、更新を考える!にゃんにゃんおおぉぉ~~~
2014年08月17日 (日) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

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やっはぁぁああ~~


にゃん吉だよ


前回のお題にコメントくれた みんな!ありがとうな!


頂いたコメントにコメ返ししようと思ったけど、

せっかくなんで、今日はコメント返信絡みで記事を書くぜ!


例のごとく、今日も「にゃん吉の勝手気ままなブログ」だから

ここからは、暇な人だけ読んでくれな!!





更新って本当に必要なの?

コメントにあったけど、更新って制度が無い地域があるんだな!

残念ながら にゃん吉のエリアは更新って制度が根強く残ってるんだ。

更新について、入居者はどう思っているのだろうか?

大歓迎っていう入居者は、あまりいないような気がするな。

その証拠に、更新が退去のきっかけになることもあるからな。。。それって、更新料を払うくらいなら、他の物件に引っ越しましょうってことなんじゃないの?

だとしたら、大家のにゃん吉としては、更新制度には大反対だね!


少なくとも更新は大家にとってメリットが無さそうだから、にゃん吉は不満全開だ!



更新は大家のため


不動産屋が言うには「勤め先や保証人が変わることがあるから」リスク回避のために大家にとっては必要というけど。。。
本当にそうだろうか?

勤め先が変わろうと保証人が変わろうと、家賃さえ毎月きっちりと支払ってくれれば、オールOKじゃないか?

きっちり毎月家賃を収めてくれる入居者から更新手数料1か月も取って、保証人を確認する必要は無いと思うんだよね。

100歩譲って、滞納ばかりする入居者が居たら、保証人の確認作業は必要かもしれないが、そもそも滞納が多い入居者は大家側も常に気にかけてるはずだ!
逆に滞納者から、更新手数料という名目で家賃1か月分も取っちゃったら、さらに滞納のリスクがあがるんじゃねーの?

それにさ
万が一、勤め先を辞めて無職になっていたとして、それを理由で更新を拒否出来るのか?

本当に更新は大家の為なのだろうか?


それでも、やっぱり更新は必要!

冒頭で書いたように、更新が退去のきっかけになることがある!

しかし

だからこそ

更新があるからこそ、賃貸物件が回っているということも考えられる。

あなたの入居者さんは、どこかの更新がきっかけで引越しを考えたのかもしれないぜ?



みなさんは、どう考える?

更新の本質は何処にあると思う?




管理会社は上手に利用するのが吉

自主管理のうまみもあるかもしれないが、遠方物件の管理、怖いお兄さんが出てきそうな物件の管理

物件によって、上手に管理会社を利用するのが吉だな


さて、管理会社はどこがいいのだろうか?

手数料が5パーセント以下のところもあるみたいだし

原状回復工事をしっかりと、しかも良心的な値段でやってくれる業者もいるみたいだ



大家としては管理料が安いほうが良いし

工事費が良心的なところも良いよな

さらに人柄のよいお店がいいな~~

可愛い娘がいたら尚良しだな

わがままかい?

ま、世の中、いろんな会社があるんだから、とにかく色々な会社に話を聞いてみるのが良いかもしれないな?


え?

探すのが面倒?

だったら先輩大家さんに紹介してもらうか、ここにコメントしてみな?

誰か紹介してくれるかもしれないぜ?

ちなみに
にゃん吉、
中野エリアと板橋エリアの良心的な管理会社、客付会社を募集中だ!

素敵な業者さんがいたら、誰かコメントよろぴく



そんな感じで 今日は終わらせようかと思ったけど

今日も質問だ!


お題

セキュリティについて


入居者へ鍵は何本、渡していますか?


鍵(シリンダー)の交換を入れ替え時、毎回していますか?




暇な人、答えてくれ!



じゃ、またね




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さあ!カウントダウンがはじまるよ!





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