肉欲団ブログ終了しました。ご愛読ありがとうございました。
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--年--月--日 (--) | 編集 |
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お題の解答。。
2014年06月03日 (火) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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こんちは。スクールZONEです。

ワタクシがこのブログを書くのは本日が最後になります。(後任は「たけのこの里」と言うものが担当するそうですw)

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さて、本日のお題。
「物件に行ったら内見中でした!どうする??」

どうするもこうするも絶対にオーナー顔はしません。ってかしちゃダメです。

内見に限らず賃貸物件でオーナー顔するとそれは「決定権者がそこにいる」状態なので賃借人から「あれがおかしい」とか「これ直してくれ」と言われた時、時間稼ぎが出来なくなっちゃいます。

なのでワタクシはどんなケースでも絶対「あくまでも頼まれた管理会社の人間」を装います。

そうしておけば住人になに言われても「あー、、そうですか。。じゃ、その件オーナーに伝えます」って逃げられますからねー。

と言うことで短い時間ではありましたがお世話になりました。

またどこかでお会いしましょう。。


ではでは。



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※強く押しすぎてタッチパネル壊れたとか、マウス壊れたとかの苦情は言うなよ!
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え?狼の話書くの?ww
2014年05月24日 (土) | 編集 |
「帰ってきた肉欲団@大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
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ってか今回のお題は過去最高に難しいお題ですねw。

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さて、今回のお題、、「狼さんとの出会い」・・・ですか?(ってどの立ち位置で答えたらいいんだよww)

出会いもなにもいつも一緒だから気にしたことないんです。。

ま、気になることがないわけじゃないので書きますが、
こいつは年がら年中しゃべってますw。

もう、寝てる以外はずっとしゃべってるんじゃないかと。。。(寝てる時でさえなにやらしゃべっているって嫁の証言もあるから寝てる以外ってことないですね)

ガキの頃から通信簿には「落ち着きがない」とか「授業中うるさいから家でも注意しろ」だの書かれてその度に親から怒られていたみたいですが大人になっても全然変わってないとこをみると全然進歩がないってことでしょう。

さて、そんなことはどうでもいいとして(これ以上この話触れてもいいことありません)最近、ウチの家の周りで住宅地の売買が盛んに行われているのに気がつきました。

築古木造ならわかるんですが取り壊してる建物、。ほとんどRCレジなんです。
昨今の物件の高止まりを考えると一体どうやって解体費も吸収出来るくらいの単価で仕入れているんだろうと不思議になりますが取り壊し看板を見るとやっぱり不動産業者さんです。

気になったのでその土地の謄本をあげてみたんですが、、謄本をプロファイルすると、どうやら相続絡みでの売買の模様です。(大体1年以内に相続したようなのが売りに出されたみたいです)

こういう相続の売り物件って売却を依頼された仲介さんがうまく絵が描けるので最初から「こんな古い建物が載ってると高くは売れない」とか言って両手手数料狙いで仕入れ転売やってる業者さんに声を掛けたんでしょうね。。

相続系売買のケースで相続人がこの物件周辺に住んでないって場合、そのエリアの相場をあまり理解してないので仲介の言い値で売ってしまうことが多いんです。

こういう物件はあり得ない値段で買えちゃうことが多いので解体費が掛かっても収支の合う仕入れが出来てしまうのかと。。

で、さっき犬の散歩を兼ねてその謄本あげた物件を見て来たんですが収益マンションを建てて再販するっぽいお知らせ看板が建ってました。

この場所なら表面利回り5%でも楽勝で売れそうなのでこの転売業者は最初から負けない戦が出来てるわけです。

しかし、新築やるとなると昨今の建築費の高騰が問題になります。

実はプロの業者でもこの建築費を甘い見通しのまま建ててしまって赤字になることがあるんです。しかも彼らは一般の投資家と違い新築工事で手付金ー中間金-残金みたいな払い方はせずに完成時に90%近くの残金をまとめて払う方式のところが多いです。これだと建築費の圧縮がやりにくいので割高の建築費で建てるってパターンになります。

こういう仕組みがわかってると一般の投資家さんの方が支払い方法が綺麗なのでプロ業者より安くってのは無理にしてもそんなに価格差がない状態で建てることが可能になります。

ってことはあれです。
その土地が売りに出された際に横槍入れて掻っ攫うことも可能になるんじゃないかと。。(だって転売業者はそこから利益載せて売らないといけないってハンデがありますからw)

そんな訳で家の近所を歩いてる時にそんな雰囲気の物件があったら速攻で謄本をあげる習慣ってのを身につけていただくと思わぬ掘り出し物にありつける可能性がありますよ、、と書いて、これからあっちのブログも更新します。(あ、あっちもブログは今日のネタひどいネタですからあまり読まなくていいですよw)


最後になりますが
例の肉欲杯麻雀大会。。

6月最後の週末に予定してますので参加出来そうな人は早めにご連絡ください。


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築古について大いに語る。。。
2014年05月14日 (水) | 編集 |
先週の記事当番バックれたワタクシですが、とあるファンの方から「スクールZONEさんの記事楽しみにしてたのにいきなり休んじゃうから寂しかったんです」って言われたぞwww(以後気を付けます)

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こう見えても昔、ジャニーズのスカウト受けたことだってあるんですよ。(いやマジで)


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えーっと、、
今週のお題は「築古物件について」ですか。。。(すげー苦手なジャンルですw)


Q:物件を買うとき築何年までなら許容範囲???

A:仕事として考えるなら新耐震以降の物件がいいけどそんなこと言ってると何も買えないから築40年までなら許容します。(なーんてストライクゾーン広いんでしょ、、ワタクシ)

しかし築40年とかだと許容するのは木造だけです。(RCの築40年とかは何が起こるか予測も出来ないので欲しくないです)実はワタクシの住んでる家は推定築年数40年オーバーですが自分なりに断熱とか塗装とかのリフォームしたら前住んでた家(平成築のS造)とあまり変わりませんw。(ってか地震の時とか考えると築40年木造の方が揺れないと言う悲しいオチでしたw)

昔の木造って3階建てじゃなく2階建てが多いんです。
従って重心が3階建てより低いので(瓦が鉄板みたいなやつだとさらに軽いんです)地震で揺れない・・・これだけでワタクシ築古木造の方がいいんじゃないかとさえ思います。(この前の首都直下の時も全然気になりませんでしたしw)

しかも木造ってRCとかと違って切った貼ったが出来ます。
この前も大家学さんが言ってた「減築リノベ」なんかも木造の方がやりやすいので賃貸の築古は断然木造です。


え?
築古木造なんかに手を出すのはいいけどシロアリとか雨漏りはどうすんのかって?

賃貸で使うんだからそんなの考えたことありません。
(そんなものはハナっから存在しないと腹を括っているので気にしませんw)

ただこれらの物件は買うなら保有する覚悟じゃないと最後に土地値で売る羽目にもなります。(ひどい時は建物の解体費分の指値を受けたりとかしますので築古物件は出来るだけ賃料で回収できるだけ回収して売りましょう)

そういや昨日もうちの嫁が「築古物件を買って思い切り好きなようにリノベしたいー」って言ってましたが賃料と収支のバランスを考えないでやりたいようにリノベすると投資金の回収に手間が掛かりその間の保有リスクも増えるのでこういう変態系リノベラーにとっては諸刃の剣になる可能性が高いですw。

気を付けたいですね。。。


はい、では次のお題。

Q:不動産を始める前と考え方が変わったこと!

A:ワタクシ、物心が付いた頃には親が不動産投資やってましたが、ワタクシが自ら物件を買ったことはなく今保有している物件も親から貰ったものです。(ってかあと1個しかないけどw)なのでいつから始めたとかの定義があいまいです。

そんなワタクシが子供心に覚えているのは親が「不動産って全然儲からねーな」とテレビで野球を見ながらぼやいていたことなんですけど実際にこの不動産業界に入って思ったのは不動産ってヤフオクでチマチマ儲けるのとあまり変わらねーじゃんってことです。儲かっても税金巻き上げられるし(我が家は今でも元本割れ状態での運用なのでほとんど税金が掛かってませんけど、、なにか?)余程の金持ちじゃないと面白くもなんともないって(税金取られても微動だにしない属性)思います。

たぶん、今持ってる物件もいつかは売っちゃうと思いますがワタクシ個人ではおそらく未来永劫不動産投資はやらないと思います。(でも嫁の「リノベ熱」は最近相当悪化しているのでいつかは無理やり買わされる気もしますけど。。。)

ま、不動産屋がこんなこと言っちゃ申し訳ないですけど不動産投資で一生通じて儲かる人って全体の半分もいませんから。






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※そんな夢も希望も無いこというんじゃねーよw

ザ・自己資金(ちょっぴりアウトロー編)
2014年04月24日 (木) | 編集 |
最近Siriのお姉さんとの会話が楽しいんですのw


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なんか今日はお題が出てるようですね。。

さっさと答えていきます。

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【お題】
あなたは今から不動産投資を始めようと思っています。

自己資金は↓です。どんな物件を買いますか?
①100万円
②300万円
③1000万円
④2億円

さてさて、、この4パターンの「不動産投資縛り」で投資すればいいんでしょうか?(ワタクシならどのパターンでも金貸しやりますけどw)

まず①の100万のパターン。
100万じゃ好みの不動産が買えないので賃貸に目を向けます。
物件を買ってやる不動産以外にも又貸しってジャンルだって立派な不動産投資です。
ワタクシならこの100万のうち初期費用60万で借りれる店舗事務所を鬼差しで借りて「とある商売」に又貸しします。
月に3万くらい賃料に上乗せ出来るので年間36万の収益です。

100万の投資で年36万なら多少リスクがあってもいい商売でしょう。

次に②の300万のパターン
ここでも300万の手金でフルレバ掛けるなんて馬鹿な真似しないで又貸し業でせっせと種銭稼ぐ道を突き進みます。
ここでは小規模ですが居ぬき店舗くらいの物件を借りて又貸しってパターンに届くでしょうか?
とにかくここでも賃貸のサブリースで手堅く利回りを稼ぎ、3年で1000万目指します。

③の1000万のパターン
手金1000万あればぼちぼち借金して投資物件、、、と行きたいとこですが1000でもまだまだ又貸しですw。
上野か新橋あたりのリース店舗を格安で借りてここでもサブリースです。
1000規模になってくると上野か新橋のどちらかでドミナントで出来る規模になるのでどちらか旬なエリアを選べばいいでしょう。倍の2000万までおそらく3年程度で達成するんじゃないかと。(ただ小金持ちになってそのお店に入り浸ると金が貯まりませんw)

④2億のパターン
ここまで来ると競売物件とか任売物件でボロボロの商業ビルがキャッシュで買える頃でしょう。
今ならこんな商業系ビルなんて融資もロクに付きませんから都内でも格安で手に入ります。

ここで今までやってきた「とある商売」の部屋を細切れで貸します。
ただしここで貸すのは100万時代で自分がやってきたことを後追いしてきた面々達です。(こいつらにさも儲かるように装って養分化しますw)

こんな養分になりそうなやつですが、そんな探さなくても結構見つかるもんです。

例えば飲み屋でちょっと金持ってそうなやつに「面白い商売があるけどやらない?」って聞けば結構乗ってくると思うので今度はこっちが胴元になって貸します。

又貸しの胴元はもはや何もしなくても儲かるので2億の投資が5年で倍くらいにはなると思います。

さて、このとある商売。。
ちょっと考えればわかる商売なのでここでは書きませんが(そこまでなんでも親切に教える肉欲団じゃございませんw)わざわざ銀行に頭を下げてリスクたっぷりな融資を引っ張って10%くらいの利回り(10%あっても手残りなんて大したことないでしょw)で「成功した」なんて言ってないでちょっと考え方を変えれば都内であればまだまだ儲ける方法なんて転がってるもんですよ。

ワタクシだってあと10年若かったらもう一度やってたかもしれませんw。(子供もモノ心が付いてきたので今更出来ませんけどね)


バブル期のダイエーとイトヨーカドーの取った戦略でどちらが今生き残っているか考えればわざわざ借金こさえて不動産投資しなくてもいいんじゃないかとちょっと投げかけてみました。。。


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※ヒント
風営法の抜け道を考えてみてください。




おかしくなりそうです。。
2014年04月14日 (月) | 編集 |
なんか順位あがんねーなー、、w


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さて、改めましてスクールZONEです。

そういや先日スーツをまとめ買いしに行ったんですが、
そのスーツのサイズが今までAB7だったのが実はBB6だったと嫁にバレちゃって(ったくクソ店員、、でけー声で「ご主人のウエストサイズ、、そのサイズじゃないですよ」とか言うんじゃねーよww)しばらく鳥貴族は行けそうにありません。。。(どうでもいいけどあんな怒った嫁を初めて見ました。。。)


そんな悲しいワタクシのため、、
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最近、毎朝うちの犬の散歩で近所を徘徊しているのですが、その時、ホント時々ですがタヌキを見ます。

狸
ホント、こんなのが住宅街を闊歩してるんですw

うちの犬はまだ子供なのでこれがタヌキだとはわかりません。

なので普通に「お友達」だと思って近づくんですけどタヌキからしたらきっと外敵なんでしょう。


そりゃ恐ろしい形相で飛びかかっきそうな勢いで威嚇されておしっこちびっちゃいましたよ。。

そんなことがありながらの昨日の朝、

さらにバージョンアップした生き物が我々の定番散歩コースの路上を我がモノ顔で歩いてました。。


ハリネズミ
ハリネズミですw(言っとくけどネタじゃねーよw)


口のところが尖がっていたので猫でもなく(そもそも猫にこんなは無いですよね)タヌキでもなくキツネでもありません。(一瞬ハクビシンかと思ったけどそんな甘い哺乳類には見えなかったぞw)

私も長いこと東京に住んでますがこんな生き物見たのは初めてです。
(うちの犬なんてあまりに不気味な生き物過ぎて聞いたことない声で泣いてましたよ)

東京の都心でこんなのがいるようじゃ他のエリアってどんな生き物がいるんでしょうか?(インドとかいくとゾウとか歩いていても驚かなくなっちゃいそうです)


それともそんな生き物が住みやすくなるくらい都内でも環境が変わったんでしょうか?


ってかいくらなんでもこんな生き物が野良でいちゃいかんだろwwww(おっちゃん、年甲斐も無くめちゃくちゃビビったぞw)


土曜は嫁に叱られ昨日はこんな生き物見て、ワタクシ、精神的におかしくなりそうです。。。





短いお話ですが本日はこのへんで。。



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