「帰ってきた肉欲団＠大家」ブログは、個性豊かな肉欲団団員が不動産の事を、思いつくまま自由気ままに書いています。
不動産投資に対する考え方、戦略方法は団員ひとりひとり異なりますが、目指すものは皆同じ。

「不動産投資をとおして幸せになること」

決して不動産投資を煽るつもりはないけれど、さまざまな考え方、生き方が詰まったブログって面白いと思う今日この頃。

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【緊急告知】祝！ブログ１周年！！！


「帰ってきた肉欲団＠大家」の読者の皆様へ


肉欲団ブログ、読者のみなさまからの応援で、なんと！１年間ブログを続けることが出来ました。

応援してくださった皆様、本当にありがとうございました。


このブログは、個性豊かな肉欲団団員が、それぞれの切り口で不動産を語ってみようという趣旨で、１年続けてみようということでやってまいりました。


ということで

誠に勝手ながら、本日をもって「帰ってきた肉欲団＠大家」ブログを終了することになりました。

長い間、応援してくださった皆様。ありがとうございました。



そして、様々な大家の勉強会やイベントで声をかけてくださった皆様、ほんとうにありがとうございます。


不動産投資は、人と人のつながり、人との縁が重要だと思っています。


皆様の温かい声援があったからこそ「肉欲団ブログ」が１年続けることが出来たと思います。


団員一同、とても感激し感謝しています。

１年間という短い間でしたが、今まで本当にありがとうございました。


「帰ってきた肉欲団＠大家」ブログはここで、いったん終了とさせていただきますが、肉欲団のことを忘れないでくれると嬉しいです。

それでは、みなさん

さようなら

また、どこかでお会いしましょう。


チャオ！



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↑ブログはこれにて終了ですが、新たな伝説を誰かが作ってくれることでしょう。最後くらいみんな押してちょーだい！！1位になりたいぉwww

そうそう、とりきのまっちゃんも卒業？しちゃったのね>_<しょぼ～ん

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ごぶさたです、黒光り大家です。
今晩もよろしくね。

大家業をやっていて滞納はホントにイヤ。
もらった家賃を返済の原資にしてるから金銭的に困るのはもちろん、
入るべきものが入らないっていうのは金額の問題じゃなくてイヤです。
これは本業の方でも同じで滞納ってマジでヤだ。
空室を埋めようとする努力はやってて楽しいけど、
督促とかってやっててなんかトゲトゲするもん。
こう言ってきたらこう返そうとか自分で勝手にシミュレーションしているうちに
電話かけるまえから一人でハラ立てちゃったりしてね。

実は去年2件滞納で退去してもらいました。
古い契約なので保証会社はつけていなくて代表者の個人保証（法人契約）でした。
両者ともお金はないけど真面目な人で開き直る訳でなく、今でも分割で払ってくれています。
でも経営者の個人保証を取っていたところで財布は同じなので保証という意味は希薄になっちゃうよね。
個人で立て替えられるならもっと早く払ってるもんね、フツー。

こんななかで最近は保証会社というシステムもだいぶ整備されてきました。
うまく使うとかなり安心出来るよね。
このあいだの入居者さん、転職を機に申し込みが有りました。ということは社歴が0。
他にもちょっと問題があって、保証会社の審査をお願いしました。
ここで難しいのが変な人を入れちゃうとまずいけど、あんまりガチガチにガードを固めちゃうとなかなか空室が埋まらない。
特に初期費用は皆さん気にするので、保証人がいるのにそれじゃダメで保証会社つけろっているのは入居者のこころがよそに行く要因でもなるもんね。お金もかかるし。

そこでこの方は敷金を減らしてそのお金で保証会社に入ってもらいました。
こちらとしても滞納の心配は無くなるのでそれでかまいません。
部屋を荒らして逃げちゃっても保証会社は原状回復とかはみてくれない契約ですが（いまのうちの業者の場合）、空室が続くんならもし自費で修理することになっても同じことです。

でも仲間に話を聞いてみると保証会社もいろいろ有るみたい。
滞納発生してからもこちらには遅滞無く払ってくれる会社、一度ストップして決着したら精算の会社、そもそも入居者から引き落としで集金してこちらに送金してする会社（一時的に先方がお金を預かることになるけどね）、こちらが集金できなかったときに連絡して動いてもらう形式のところ、ほんと様々です。

うちは新規の入居者から保証会社付きの契約に切り替えてるけどみなさんはどうしてますか？
おすすめの会社あったら教えてね。



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※え？最終回ってなんですか？。。。聞いてないよぉぉ

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購入した３５０万物件のリフォーム状況

クロスの貼替えが終わりこんな感じになりました

部屋が明るくなりますね
ビフォア　　　→　　　　　途中　　→　　　アフター
　　


階段
ビフォア　　　→　　　アフター
　

外観
駐車場は砕石を均せば完成です
ビフォア　　　　→　　　　　アフター

毎度、どこまで仕上げるか悩みます。
タダで出来るなら完璧に仕上げますが、戸建はこだわり出すと直す箇所が多く利回りが悪化するのでパッと見のキレイさを優先させて実質事項を決定します。
それでも想定より１～２割は当初の予算オーバーなのですが・・・

私も１棟目、２棟目の時は綺麗な方がいいだろうとトコトンこだわってリフォーム会社に頼んであれこれ新調していましたが、売買の仲介さんに　こだわりすぎだ！　と言われてしまいました。。　
確かに客付けの決定打にならない部分まで　こだわりで新調・交換　していたので反省しました。

なのでそれ以降は　費用対効果　を考えながらリフォーム事項を決定しています。
まあ、普通に考えれば当たり前のことなんですがね。
自分の物件となるとどこかでこだわりがでてきてしまいます。

次に募集期間中は時々現地に行って掃除をすることは大事でしょう。
ルームクリーニング入れてもしばらく経つと埃が出て靴下が汚れますので。
掃除に行ってるとなぜか入居が決まるんです。物件って生き物？！


本物件は自宅より高速を使わずに約６０kmです。
他にも遠いもので高速を使って約８０kmの物件もあります。

リフォーム期間中＆募集期間中は合わせて１０回くらいは現地に行きますが一旦入居が決まるとまず現地に行かなくなります。これが戸建賃貸の特徴でしょう。
物件近所にたまたま用事があって通りかかった際に物件に寄って外観だけ見ることもありますが、それでも
２棟目、３棟目は２年は行ってません
５棟目も入居後一度も現地に行ってません

４棟目の１棟マンションは掃除をオーダーしていないので毎週行って共用部の掃除しないといけませんし、エントランスやゴミ捨て場の状況、違法駐車などにも目を光らせる必要があります。
また９戸あると時々入退去も時々発生しますので退去時・リフォーム完了時の確認や入居付けの営業など結構手がかかります。

首都圏に住んでる方は物件は近いに越したことはないのですが、物件価格が上がってしまい思うような利回りが出ません。戸建は一般的に入居期間が長く、遠くても体力を使うのは最初のリフォーム時だけなのでクルマで日帰りで行ける距離ならばあんまり気にしなくていいと思います。
一時しか行かないのでドライブや現地のランチなどを楽しみましょう。

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まりおでもないし、まだおでもない、まかおです。

マカオのホテルはいろんなアトラクションやイベント、または常設モールがあって、楽しいのですが、となりのホテルに歩いていこうとすると、普通に１５分くらいかかります。ほんと巨大です。

マカオコタイ地区の移動は無料のシャトルがおすすめですよ。
歩いたらかなり疲れます。ホントでかい。

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『最高の収益物件は絶対に買えない。不動産投資家はみんなどこかで折り合いをつけている。まかを』





『焦ってはいけない。投資先は収益不動産だけじゃない。まかを』





『キャッシュフロー月１００万？物件を売っても吹き飛ばないキャッシュフローを大切にしたい。まかを』


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